东莞楼市08寒冬不寒 消化存量压力巨大

4.4、07年走马项目，饥寒交逼

2007年的热闹市场由于其利润的丰厚，催生了不少仓促拿地，闪电组建公司进而开发的楼盘，由于其缺乏严谨的市场调研，缺乏周密的可行性研究以及准确的市场定位，开发出来的产品多属于性价比不高的单位，正如前面所说的低素质产品。这些产品往往没有品牌、地段、资源等支撑，在追求性价比的年代自然缺乏市场竞争力，因此，在自住需求为主的08年，这些匆忙上马项目的客源将大打折扣，销售低迷不振也在情理之中，而“寒冬”则真正为这些楼盘所有。

5、07年不可复制，后市以消化存量为主，压力巨大

2007年东莞楼市的热闹，得益于东莞前期土地放量巨大，得益于股市的上涨，得益于深圳等外来投资者的跟风投资等等众多因素。但07年作为一个投资性很强的一年，已成历史，它将不可复制。随着国家土地把关的趋严，股市难现07牛气，而且外来投资者或撤离东莞或了解东莞市场后减少了盲目投资等等，东莞市场将回归到一个以自住需求为主的市场。

当市场回归以自住需求为主以后，东莞房地产开发工程量及市场新增供应量将在经历完08年的延续放量（07年的开发热潮所累积的工程）后，将有一定程度的降幅，新增供应将有所减少，而市场主要以消化存量为主。而纵观过去几年，东莞市商品房供需状况一直处于供大于求的状况，而每年的余货量更高达约250万㎡，从06年1月开始截至2008年9月，市场上共累积存量高达723万㎡，按东莞年均400万的消化量计算，需要1.5-2年的时间消化，消化压力巨大。

小结：

截至2008年9月21日东莞商品房成交263.1万㎡，预计全年成交400万㎡，在07年透支需求的情况下，08年目前的市场还是比较乐观的。我们不能以07年的非理性标准来衡量08年的市场，07年的市场作为一个投资性很强的市场已成过去，其衍生的投资需求也将逐步撤离，08年将回归自住需求。而08年成交呈现出严重的个盘分化，优质盘成交可人，而劣质盘则寒气逼身。因此，“寒冬”只是针对素质低价的楼盘而言，08年的整个市场其实寒冬不寒。而对开发商而言，面巨大的市场供应量，后市应积极做好楼盘品质，提高楼盘的各方面素质，提高性价比才是过冬的最好办法。08年的成交情况也告诉我们，东莞的自住需求依然是巨大的，只要楼盘品质做好，价格回归理性，楼市的春天将已不远。