东莞楼市转暖 是否投资的好时机是否会面临虚涨

红5月过去了，东莞商品住宅成交5728套，是自2007年8月份以来的月度新高；普通住宅均价为5413元/㎡，恢复到2007年6~7月份的水平，住宅市场成交呈现量价齐升态势。看似反弹的东莞楼市背后将面临什么样的走向？楼市是否会面临虚涨？昨日，本报邀请了光大地产地产策划总监乔启军、东莞中原市场研究部经理车德锐和合富辉煌市场研究部总监林毓群对此进行分析。

投资客已经进入东莞市场

记者：从前5个月的销售来看，地段好的小户型单位以及别墅产品受到一定程度的关注，这可否认为投资客已经重新兴起？

车德锐：根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009年5月东莞商品房成交中，别墅成交仍然维持较高比重，同时公寓、写字楼成交比重有较大幅度的上升，而普通住宅成交比重下降，但仍然占据主导位置；一方面反映自住需求持续释放，同时也看到由于通胀预期加剧，投资资金开始在市场上活跃。

乔启军：作为房地产组合体，往往是刚性需求是打头阵，投资需求押后。从东莞市场来看，有个别小户型楼盘在五一前的热销，确实是投资客起到很大作用，据我们观察可能有近七成。五一以来，尤其在股市超过2500点以后，又不断有人套现进入楼市，以后这一比例会越来越大。

下半年仍是投资的好时机

记者：当前经济形势尚未好转，又有通胀的压力，投资客是否会保持这一态势？

乔启军：作为投资客，买房都会有自己的理性，即对经济大势的理性和自消费心理理性，不会盲动。投资者往往有三种考虑，首先是投资稳定性，不可能今天投了明天就跌或者涨；其次是投资安全感，用通俗话，就是10个鸡蛋不会都放在一个篮子里，第三才是追求投资价值回报，这就暗示投资客会对好地段、好户型的产品进行筛选，也许这些产品比同期产品高，但保值功能肯定比存在银行强。当然，需要注意的是东莞属于发展中的城市，刚性需求应该占主导。外来投资客（包括热钱）进入的程度都远远没有2007年凶猛。

林毓群：作为消费者，特别是投资客，进行固定投资的收益肯定比拿在手上，存在银行值钱，比如现在购买的房子值50万元，一旦通胀，也许可以卖到70万元，转手赚快钱，这也是为何会预测投资客抬头的原因。

车德锐：对于投资需求而言，房地产投资成为避风港，适时选择高升值空间的房地产产品投资，不仅能够规避通胀造成的资金缩水，还能分享通胀带来的资产价值增长，同时改善了居住环境、提高了生活质量；而对于刚性需求而言，如果通胀来临购房成本会随着通胀水涨船高，如果能力所及，下半年出手购房仍然是不错的好时机。

下半年楼市可能出现泡沫

记者：很多人都预测下半年的成交量下调将成为必然，在这个时候会出现泡沫吗？

乔启军：楼市很可能会出现泡沫，但要看所谓的泡沫是安全泡沫还是危险泡沫。在一个城市的价值没有被误解的情况下，城市价值是楼价的重要因素。比如一套房子在被忽略城市价值的情况下可能只卖4000元，但是如果加上1000元的城市价值预期在里面，这个价格就是合理的，关键在于购房者对于东莞这种外向型经济能否渡过这次金融危机和升级转型成功的认同度。