莞楼盘10月全线放量 入市良机显现？

在“寒流”中冻了大半年的东莞楼市，终于迎来今年最后一搏的机会。聂奇文 摄

东莞楼市有望走出低迷状态。

在“寒流”中冻了大半年的楼市，终于迎来今年最后一搏的机会——国庆黄金周。能否在年内成功实现“翻身”，走出自去年10月以来的低迷现状，可以说是只看今朝了；而今后的楼市走势何去何从，更是将在这个黄金周中一见分晓。

近日，记者踩盘发现，今年的国庆楼市依旧延续了黄金周期间“入市货量充足”的传统，前后共有20多个项目全新上市或加推新品。其中，高端产品和写字楼将是最亮眼的两大特点，而写字楼的放量也将超过12万平方米，一场楼市大战即将上演。

现象1　入市货量充足 别墅洋房齐全

东莞房产管理局公众信息网提供的数据显示，目前东莞楼市潜在供应总量有305个楼盘，达71175套之多。

据不完全统计，国庆前后，共有20多个项目将全新上市或加推新品，包括盛世东方、世博·领寓、荷塘月色、滨江公馆一期、朝阳苑、希尔顿广场、合正·上东国际、东坑皇家公馆、卓越蔚蓝城邦、嘉骏中心、翰林雅苑、帝景湾等，而且都是新亮相的项目。以每个项目仅推出200套货量、每套面积以100平方米计算，东莞楼市就将有40万平方米的货量“进账”。

此外，目前东莞在售项目还不断有新品推出。城区方面，塞纳城市嘉园、江南第一城、运河东1号、塞纳河畔等在售楼盘均有新品亮相；镇区方面，香缤城市花园、佳兆业中央豪门、鹿港小镇、信义长安1号等在售项目也均推出新品。从项目分布来看，四大城区及松山河、寮步、虎门、厚街、长安、大朗、石龙、塘厦等各大镇街均有新品推出，而且产品类型十分丰富，包括别墅、普通洋房、公寓等。

现象2　高端产品扎堆 为入市主流

纵观整个黄金周楼市，高端产品成了入市主流产品，不但货量大、产品类型相当丰富，而且地段优势明显。据相关统计显示，除荷塘月色、滨江公馆、希尔顿广场等高端洋房项目外，还有帝景湾、御花苑·天逸湾、丰泰·观山碧水、南峰·碧水天源和卓越·蔚蓝城邦等别墅豪宅项目。

其中，位于常平、将于国庆期间开盘的卓越·蔚蓝城邦一期物业类型丰富，首批即推出约350平方米的双拼别墅、约210～250平方米的联排别墅、约190～200平方米的叠加别墅等，是目前常平东站片区内唯一的豪宅。

地处大朗镇西南的碧水天源项目总占地面积近1000亩，是大朗第一大盘，该项目目前正在开发的是4期星湖岸，物业类型包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅和高层洋房等。此外，水濂山片区的山水豪宅御花苑，也将在9月30日举办东莞前所未有的楼栋示范单位拍卖活动。

对于高端产品扎堆上市所带来的销售压力，东莞资深地产人士李健认为，这确实会使得高端项目的“明星光环”有所减弱，同时消费者的注意力也会被分散；但高端产品客户群对市场有相对独立的见解，他们不在意价格上的小幅波动，只是比过去更挑剔产品的质量与性价比。这样的背景下，优质地段的优质项目会逐渐在竞争中体现出优势。

现象3　写字楼放量 供应大增三成

除住宅楼盘火药味十足外，写字楼市场也硝烟弥漫。国庆黄金周前后，东莞的写字楼项目起码有12万平方米的新货放量。

据了解，东莞写字楼主力项目向来都集中在南城区CBD及周边，如盈锋中心、丰硕广场、希尔顿广场等。据东莞市房产局公众信息网数据显示，盈锋中心建筑面积约3.26万平方米，丰硕广场建筑面积约5.62万平方米，希尔顿广场的写字楼部分建筑面积有9600平方米。目前，丰硕广场和希尔顿广场都在进行内部登记，而盈锋中心在7月中旬就已开放了销售中心。而位于常平的嘉骏中心，写字楼面积约2.74万平方米，该项目已于9月12日进行推介，10月2日正式对外发售。这四个项目都将于近期开盘，加起来市场供应量达12.57万平方米，与上半年相比，供应量上涨了32.78%。

除将要入市的项目外，正在销售的写字楼供应量也不是小数目。据东莞市房管局公众信息网数据显示，目前财富广场可售套数有163套，可销售面积达1.32万平方米；第一国际三期写字楼部分目前有可售套数324套，可销售面积共2.61万平方米，加上尚书银座可售面积3800平方米、汇成大厦可售面积1028.16平方米，这四项目存量至少有4万平方米。

推货潮袭来 入市良机显现？

专家普遍认为，目前东莞楼价已基本回落至合理范围。聂奇文 摄

“如今，东莞城区中端洋房的成交均价为4500元～6000元/平方米，而镇区同类产品大多也在‘4字头’附近徘徊。与去年上半年动辄七八千的楼价相比，目前的房价已回落至合理范围。”近日，在谈及东莞楼市价格现状时，不少业内专家均如此表示。

而随着国庆黄金周的到来，各开发商都摩拳擦掌准备今年的最后一搏，一场价格战一触即发。不过，专家认为，与今年上半年的“高台跳水”相比，后市再度降价的空间有限；即使还有调整，价格也只会小幅下探。

调查 后市将略降价 但降幅料不大

随着十一的临近，不少发展商已迅速执行价格营销，以图抢占先机。其中，万科率先以“破5000”的起价推出运河东1号小户型单位，再推20套城市高尔夫花园特价房；而包括宏远、中惠、金地等在内的多家房地产企业，也均表示会在十一期间推出让利活动。由此可看出，开发商们都做好了后市价格还会小幅下探的准备。

对此，星城国际花园的营销总监梁立俊认为，由于黄金周前后，多个项目集中放量，为了吸引消费者的眼球，开发商还是会走“优惠促销”的老路子，但价格调整的幅度不会很大。“因为经过大半年的调整，目前的房价已趋于合理。所以，如果把今年上半年的降价比喻成‘高台跳水’的话，那么，接下来的调整就只能说是底价小幅盘整。”

而宏远地产营销策划部总监廖良越则表示，现在东莞楼盘都是惯性降价，到了营销节点首先想到的就是降价。随着多家楼盘的集中上市，一些清货的尾盘或有资金压力的发展商，可能会开出价格的新低，从而带动楼市价格整体走低。

在东莞中原地产日前公布的研究报告中也指出，东莞楼市再度降价空间有限，无底下跌已不可能。报告指出，由于今年下半年至明年的供应项目多为2007年拿地项目，而当时的商住用地楼面地价为2647元/平方米，因此昔日高地价将成房价的支撑点；其次，建筑成本大增了30%、东莞住宅市场整体利润率回归到15%左右的水平等因素，也决定了即使还会出现降价也只可能是小幅调整。

建议 价格已趋理性 已到入市良机

即使后市价格可能还会小幅调整，但众多业内人士认为，目前已到入市时机。

中惠熙元李健认为，目前东莞楼市大部分项目在经过调整后，价格基本上趋于稳定。虽然个盘表现可能会出现小幅震荡，但总体上不会有太大的波动。而且最近国家在金融政策上的变化，对于优质并具有较好诚信资质的发展商来说，是一个利好信息。

光大地产营销总监赵洪亮也认为，去年由于有深圳投资客炒楼等因素，东莞楼价有些虚高，而现在有的楼盘价格已调整至很低的水平，楼市趋于理性。

“目前应该是消费者入市的好时机。”瑞峰置业项目总监逄臻表示，一方面，发展商大力推货，消费者的选择范围扩大；各种性价比相似的楼盘，消费者也能进行更好的对比。另一方面，虽然说东莞房价已接近成本价，再降价的幅度不大，但在今年唯一一个黄金周期间，发展商为了吸引人气，必定还会推出一些优惠，幅度可能不大，但对消费者来说还是比较实惠的。

买房考虑4要素

1.价格。价格当然是最重要的考虑因素，但也并非越低价越好，关键是要适合自己。

2.楼盘配套和周边规划。购房者应了解城市的规划，将项目配套是否成熟及片区的发展前景纳入考虑范围中。

3.发展商的品牌和实力。

4.楼盘的硬件条件。楼盘户型、园林、物业管理、会所经营、居住氛围、社区文化等，都是影响生活的重要因素。