瑞峰置业：2012东莞楼市回顾及2013展望研判简报

　　2012年房地产市场回顾及2013年展望

　　第一部分：回顾

　　(一)2012年宏观经济形势回顾

　　“稳增长”为宏观政策主基调 GDP、CPI呈回落趋势 制造业回升

　　2012年中国宏观经济政策主基调由2011的“防通胀，调结构，保增长”转为今年的“稳增长、控物价、调结构”，突出把握稳中求进的工作总基调。而在外部环境恶化及国内经济增速大幅下滑、工业企业盈利出现负增长的作用下，GDP从第一季度8.1%——第二季度7.6%——第三季度7.4%，经济从第二季度“偏冷”步入第三季度“过冷”境地，前三季度经济探底迹象显现，第四季度在货币政策、财政政策的利好释放作用下，将会有所复苏，预计2012年全年GDP为7.8%至8%区间。

　　而CPI方面，2011年，老百姓在生活消费中无不感受到一个字“涨”，而步入2012年开始CPI增速呈现大幅下滑的趋势，10 月更是降至近两年来最低点1.7%，2012全年CPI增速为2.7%左右。

　　作为中国宏观经济的重要参考指标，汇丰中国采购经理人指数(PMI(tm))12月份数值为51.5，创下2011年5月以来最高纪录。而官方的制造业PMI也连续3个月位于50的荣枯线上，非制造业PMI则连续3月同比增长。

　　年末实体经济好转股票市场见底反弹 地产股成领涨板块

　　2012年第四季度大部分实体经济开始好转，房地产市场回暖、基建投资上升、对来年投资的憧憬，使得银行股与房地产等部分周期性股票上升，促进12月股票市场一路高歌猛进创下13个百分点的升幅，创下近年来最高单月升幅，实现2012股市翻红的惊天大逆转。

　　而股票市场作为经济的晴雨表，似乎也体现出市场对来年房地产市场的憧憬，经济一体化的中西部投资、城镇化的轨交投资、美丽中国的节能环保新能源等都将对房地产板块构成利好，对房地产市场将起到促进的作用。

　　(二)2012年全国房地产状况回顾

　　1、政策：以巩固原来政策为主流 未出台实际性的调控新政

　　2012年官方 “坚持调控不动摇”的声音从未停止过，但主要是巩固原来的政策，始终未出台实际性的调控新政，楼市陷入“政策空档期”。同时2012年2月开始，全国近40多个城市，如南京、武汉、厦门、济南等地通过降低首付比例、提高贷款额度、异地购房还贷、调整公积金、发放购房补贴、出台鼓励人才购房等方式进行松绑，并被政府默认通过，对楼市的热闹起到了促进的作用。

　　2、楼市：“刚需喷发”支撑2012年楼市大丰收 创三年新高

　　在鼓励刚性需求的同时保持对投资投机性需求的高压政策及开发商为摆脱调控以来持续低迷的态势，进行“以价换量”的营销策略，促使2012年“刚需”喷发，全国楼市从年初两个月的寒冬后开始回暖，6-7月出现年内首次高潮，8月陷入不温不火僵局，“金九银十”收成一般，11月-12月却反季升温，创下三年新高。而价格方面随着楼市的升温，下半年部分区域出现了“提价”的现象，全国楼市迎来“量价齐升”的态势，实现了大丰收。

　　3、供求：多数代表城市的销供比大于 1 市场呈供不应求态势

　　2012 年以来，10个代表城市成交量同比大幅增长47%，而供应量微降1%，全年销供比达到1.1，扭转了去年供过于求的态势，呈现供不应求的态势。10 个代表城市销供比均较去年有所提高，其中7个城市销供比大于1，今年成交回升显著的苏州和北京销供比分别达 1.93 和 1.37，在各城市中最高，惠州、南昌、杭州、上海和广州的销供比在 1.0-1.2 之间，深圳销供比与去年基本持平，为 0.69，在代表城市中最低，表明其供应量相比成交量更为突出，短期供应压力继续上升。

　　4、土地：全国土地市场 “先抑后扬” 第四季度高价地频出

　　2012年土地市场 “先抑后扬”，前三季度全国土地市场土地出让金、土地推出量、成交量以及成交均价同比出现减少，降幅在10%左右。而第四季度开发商在楼市丰收之下资金回笼，拿地欲望加强，纷纷开始拿地备战2013年，高价地纷纷涌现，如11月内连出四个高价地。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“高价地”，楼面价均超过3万元/㎡;11月28日，深圳新的总价“高价地”诞生;11月30日，南京一举摘得全国总价“高价地”。年初跌入谷底再到年末出现的“翘尾”行情，2012年全国土地市场可谓经历了“冰火两重天”。

　　(三)2012年东莞房地产状况回顾

　　1、成交：东莞楼市热闹收官 连续7个月打破同期最高纪录

　　2012年东莞楼市自5月开始回暖以来，6月开始连续7个月打破同期最高纪录，12月成交量突破70万㎡，再创新高，翘尾行情再次出现，东莞楼市热闹收官，2012年东莞全年商品房成交71891套，合计681.56万㎡;其中住宅59605套，约600.35万㎡;非住宅12286套，约81.21万㎡。总结其原因主要有以下几点：

    “刚需”得到有效释放。2011年11月份全国楼市低迷情绪蔓延至莞，东莞楼市也进入了长达约半年的观望期，成交量明显萎缩，造成大量刚需购房需求受到抑制。2012年5月楼市见底论愈演愈烈，东莞楼市率先反弹，大量刚需客户入市，促进成交量持续释放。

　　各大开发商推货频频。由于2011年土地以及新开工量放量，造成房企2012年推货压力徒增，也正因为这份压力使得房企们积极推货，各种促销以及宣传力度比往年有所加大，明星营销不惜成本，“中国好声音”、香港影视红星等频频出现在东莞各大楼盘，成为2012年东莞楼市一道靓丽的风景线。

　　“以价换量”取得成效。2012年3月以来众多开发商采取“以价换量”的措施，或明或暗的让利，刺激“刚需”喷发，使得东莞楼盘走出热闹行情，尤其表现在卓越蔚蓝城邦、花样年江山、中信森林湖兰溪谷、恒大御湖等项目。

　　泛深邻深片区需求释放。2012年住宅套数销售冠军卓越蔚蓝城邦将目标客户群定为深圳客户，受轻轨R2先线的利好，低开高走的价格策略以及二三级联动的合作方式让其坐上2012年东莞住宅销售套数冠军的宝座。塘厦金地博登湖的持续热销，金域半山的开盘几乎卖完以及中信、万科和碧桂园等品牌大鳄的三角之争让塘厦市场成为最炙手可热的镇区之一。

　　2、价格：同比微涨1% 全年住宅均价呈“前高后低”之势

　　2012年住宅签约均价8263元/㎡，环比微涨1%，全年均价呈前高后低之势。2011年住宅均价经过上半年快速上升之后，下半年受限购目标价制约，海逸豪庭等高端盘签约集中到2012年春节后，致使节后楼价再上一个台阶，4月份一度逼近9000大关。5月份部分开发商采取“以价换量”策略，楼盘活动频频以降价促销为卖点，加上去年滞签高端盘释放完毕，致使5月成为楼价的一个“拐点”，6月一度跌破8000大关，之后回升并进入稳定状态，在8200-8300元/㎡左右区间小幅波动。

　　3、供应：商品房新增面积690万㎡ 非住宅同比大幅增长121%

　　继去年东莞商品房供应放量之后，今年新增供应再次放量，全年新增商品房面积约690万㎡。其中，住宅新增约580万㎡，同比增长5%，新增总量与我司2012年预测报告基本相符;非住宅新增约110万㎡，同比大幅增长121%，主要得益于长安万科中心、东城万达广场、天安数码城、台商大厦、南峰鞋材城二期等商业体入市所致。商业地产因不受宏观调控而一成为困难时期房企的“救命稻草”，但是东莞近年来商业项目放量，南城总部基地体量巨大等让东莞商业市场面临“压力”，“经济转型”是否成功将成为未来商业市场命运的主宰者。

　　4、土地：土地供需同比大幅下滑 楼面地价创08年以来新高

　　2012年在东莞国土资源交易网一级市场挂牌上市的土地共108宗，合计出让面积约436.28万㎡。其中商住地供应量达到07年以来的新低点，挂牌上市的商住土地有35宗，供应量为149.43万㎡，同比下滑57%;商服用地17宗，面积约24.17万㎡，同比下滑51%;工业用地56宗，面积约257.28万㎡，同比下滑11.54%。

　　2012年全年商住用地成功交易30宗，成交量为121.41万㎡，同比下滑59%，但楼面地价为2459元/㎡仅次于2007年的2692元/㎡，同比上升43个百分点。

　　第二部分：展望

　　(一)2013年宏观经济形势展望

　　1、经济趋势：宏观经济基调“企稳向好” GDP有望回到8%

　　在2012年末中央经济会议可知，2013年中国宏观经济的基调是“企稳向好”。据预测，从宏观经济增长的三驾马车来看，消费、投资与出口在2013年都有望维持比较平稳的增长，出现显著下滑的概率较低;同时2013年是新一届政府的开局之年，预计投资动作小有作为，轨交、城镇化、能源、环保、三农、高端制造业与中西部地区等重大项目都将进行投资和建设，在没有重大突出事件的出现，如欧债危机严重恶化、局部军事冲突爆发等环境之下，2013年中国GDP有望回到8%以上。

　　2、物价涨幅：CPI进入上行周期 但幅度不大将控制在3.5%以内

　　2013年C PI同比或进入上行的周期，但幅度不大，物价上涨水平将控制在3.5%以内。原因如下：一是国内经济企稳回升，需求对物价的上拉作用增强;二是2013年猪肉价格将重回上升通道，CPI的“猪周期”可能再现;三是欧美日等发达经济体持续无限量的宽松货币政策导致全球流动性的泛滥，未来国际大宗商品价格上涨的风险仍然存在，国内输入性通胀压力可能重新抬头;最后国内劳动力成本上涨、资源品价格改革带来的资源品价格上升及城镇化导致的土地成本上涨等结构性通胀因素将中长期存在

　　3、货币政策：“稳健”取向不变 降息和降准的可能性不大

　　2013年货币政策稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比 2012 年有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。而且随着经济企稳温和回升的态势及通胀的温和上行，降低了调整利率的必要性，2013年央行将继续以“逆回购”操作为主，降息和降准的可能性都不大，若有两者次数不会超过2次。

　　4、财政政策：继续实施积极的财政政策 结构性减税是重点

　　2012年末中央经济工作会议提出，2013年继续实施积极的财政政策。亮点将表现在三大方面：第一、结构性减税，一方面，中国政府会继续拓展服务业营业税改增值税的试点范围;另一方面，中国政府会延续甚至扩大对小微企业的减税;第二、地方政府发债，中央政府会允许更多的地方政府发行市政债券，既缓解由于土地出让金下降给地方政府财政平衡造成的冲击，又通过债券发行的信息披露对地方政府的行为形成新的约束;第三、将更多的财政支出用于社会公共产品的供给，包括进一步完善社会保障制度、继续推进保障性住房建设等。

　　5、城镇化：新型城镇化规划出台 土地制度、户籍制度有望改革

　　由国家发改委牵头，财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》将于2013全国两会前后对外颁布。该规划将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，为新型城镇化提供了发展思路，提出了具体要求。

　　新型城镇化的战略布局，更进一步的规划是，在东部地区，优化提升京津冀、长三角和珠三角城市群，逐步打造更具国际竞争力的城市群;在中西部资源环境承载能力较强的地区，培育壮大若干城市群。在此基础上，优先发展区位优势明显、基础条件较好的中小城市，有重点地发展小城镇，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市。

　　6、产业政策：党十八届三中全会将为产业政策指明方向 值得期待

　　产业政策方面，主要关注明年三季度召开的党的十八界三中全会。从历史会议上看，三中全会是党和国家领导人集中围绕解决中长期经济改革发展问题的会议，在此次会议上有望对未来中国经济长期改革和发展的方向形成一些纲领性的战略构想和规划。因此，十八届三中全会不仅对2013 年，甚至对于未来 5-10 年的中长期经济发展都会产生深远影响。如果政府在明年下半年的十八届三中全会指明了改革方向，那么相关的产业政策就非常值得期待。

　　(二)、2013年全国房地产市场展望

　　1、政策：房地产调控继续坚持从紧取向 房产税试点扩容有望实现

　　展望2013年，房地产调控政策继续坚持从紧方向。亮点表现在五大方面：一、一直以来都在遏制投机、投资性需求方面发挥重要作用的限购、限贷政策，在2013年继续实施并进一步完善，不会进行放松;二、保障房建设与供应，明年仍将会是高峰期。在保障性住房入市后的监管以及分配，可能在新一届政府的推动下，将更加严格与高效;三、房产税试点扩容有望在2013年实现;四、继续实行中性的住房金融政策，不过度鼓励市场，也不过度抑制市场;五、新型城镇化思路的提出将给房地产业带来一定利好，房地产调控政策将根据经济环境进行适当的微调。

　　2、市场：商品房销售呈现“前高后低” 区域发展存在不平衡态势

　　随着宏观经济的复苏，货币政策利好的进一步释放，2013年商品房销售额将继续回升，商品房销售面积也将延续2012 年的增长势头，增速略有放大，明年商品房销售面积增速将呈现“前高后低”。而在区域方面：一、少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难有大幅增长，但价格上涨空间大;二、多数二线城市供需基本平衡，推盘力度有望扩大，价格平稳，经济和人口辐射决定未来发展空间;三、广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行的风险。

　　4、供应：全国房屋新开工面积将“止跌反弹” 投资的增速趋稳

　　近五年数据显示，新开工、投资等指标滞后于销售指标约 1-2 个季度。2012年年初商品房销售面积和销售额触底，同比分别下降14%和 20.9%，7月累计新开工面积和开发投资额增速到达低谷(分别为下降9.8%和增长15.4%)。近几个月开工、投资等供应指标已逐步企稳回升，单月新开工面积由降转增，开发投资额增速明显加快，伴随品牌企业业绩好转，拿地力度加大，预计 2013 年这一趋势将延续，全国房屋新开工面积将止跌反弹，投资增速趋稳。

　　5、价格：房价上行空间有限 09 年飙升局面出现的概率较小

　　货币环境的稳定和市场成交不断加温，支持房价仍维持向上态势，但由于 2010 年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013 年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现 2009 年那样的飙升局面。此外，需要注意的是，持续上涨的房价也加大了房地产调控政策在2013年升级的风险。

　　6、土地：新增“高价地”的数量将减少 土地市场将更趋理性

　　面对2012年末渐“升温”的土地市场，国土部公开表示，要严控“高价地”现象;同时强调，要稳定2013年的土地供应总量，计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量。因此，在监管部门多项细化措施的作用下，2013年土地供应量将会有所增长，品牌房企拿地需求也将会加强，但房企在土地市场“一掷千金”的疯狂局面或难再现，新增“高价地”的数量将明显减少，土地市场将更趋理性。

　　(三)、2013年东莞房地产市场展望

　　1、成交： 东莞楼市将呈前高后低之势 住宅成交将超越600万㎡

　　虽然今年东莞大部分房企销售业绩都接近或好于预期，但是从年末冲量的情况来看，房企推货的热情不减，主要是出于明年房地产调控政策仍然从紧的背景的考虑，积极出货是减少明年风险的上策，所以明年初经过才春节的“低潮”后房企延续积极推货的策略概率较大。

　　而一旦成交量继续高企，房企们容易将利润最大化的目标转移到价格上来，涨价可能一触即发，或导致新一轮“限价限购”等调控政策在东莞落地，或导致购房者的观望情绪再次出现，成交量开始萎缩，所以全年增速呈前高后低之势。即便不会出现以上原因，市场按照价值规律的趋势来走，也会有可能出现“前高后低”之势，因为市场规律有周期性，不可能一直呈现上涨的态势。预计2013年东莞全年住宅成交量将超越600万㎡。

　　2、供应：刚需仍有待释放 供应量接近或超越2012年水平

　　虽然2012年土地供应量大幅减少，但是新开工量全年维持高位水平，住宅新开工总量增幅接近两成，主要是因为对明年房地产市场的前景充满期待。随着轨道交通的逐渐成形，广州、深圳等购房需求将进一步外溢至莞，加上东莞自身的刚需体量庞大，刚需将有效支撑东莞住宅市场。同时，改善性需求以及大户型、豪宅等产品将受带动，开发商全线出货的欲望强烈，在市场接受度高的情况下，考虑到2012年全年历史供应量属于高位水平，预计2013年住宅供应量接近甚至超出2012年水平，2012年供应量约600万㎡，预计2013年达600-700万㎡。

　　3、价格：上涨的可能性不大 住宅均价将有5%左右的涨幅

　　凭借自身丰富的山水资源、轨道交通的利好以及价格洼等条件，近几年来东莞房价从6字都向8字头一年一台阶迈进，今年虽然成交放量，但也算是“止住”了上涨的势头，预计春节后楼市或将延续目前的发展趋势，上半年价格都不会有明显波动，但是下半年或有房企有“调价”的欲望，由于多方面的原因，房价未来上行是趋势，但在调控坚持从严的基调下上涨的可能性不大，预计整体涨幅在5%左右。2012年住宅签约整体均价约8263元/㎡，预计2013年整体住宅均价在政策不遇大的变化前提下，向8500元/㎡以上迈进的几率较大。

　　4、土地：交易量将超越2012年 拿地的成本更趋合理

　　2012年东莞商住商服用地成交量约140万㎡，同比大幅减少56%。按照目前市场热度以及最近土地出让预告和供应周期变化来看，2013年土地交易量将明显多于2012年，商住、商服用地都将有不同程度的增加。虽然最近土地交易的比较热闹，多轮竞价的局面频频出现，但是整体来看，土地价格并无明显变化，是因为今年土地市场在年初经历多次流拍之后预期下调，起拍楼面地价较往年明显偏低，比如12月产生高溢价的南城白马地块起拍楼面地价仅为1501元/㎡，这也是间接造成高溢价的原因之一。

　　2013年，土地市场较今年将出现明显放量，对拿地的房企来说可供的选择增多，所以竞争将不再那么激烈，而供地部门经历今年的“卖地成功”之后，将恢复信心，大部分地块出让时的起拍楼面地价不会定的过低，所以博弈将较2012年减小，价格也更合理。

　　第三部分：2013年东莞楼市关注点

　　(一)楼盘打“轨道交通牌”或提前预热，警惕过度透支“升值空间”

　　虽然规划最早通车的轻轨R2线最早也要到2015年才能开通，但是卖房向来不缺少“挖掘亮点”，真正的“高铁时代”可能要到3-5年之后才能开始全面铺开，“高铁时代”无疑也能带来升值，但是这种“赚钱”效应何时才能到来就真的是见仁见智了;所以，打“轨道”交通牌要趁早，附近或“沾边”的楼盘在推广的时候加上其“轨道交通价值”也不为过，然而要警惕的是不要太过拿这来“说事”而使其价值提前过度“透支”带来反效果。

　　(二)泛深板块“效应”不减 ，仍将成为支撑东莞楼市的重要板块

　　近几年来，泛深板块一直是成为东莞楼市走出独立行情的强有力支撑，而近几年其作用也不会减弱，以塘厦为例，预计未来1-2年内就有超过150万㎡的供应量。“泛深片区”是深港后花园的观念日渐深入人心，近年来在每个月的楼市成交报告当中，我们时常可以在排行榜前列看到泛深片区楼盘的身影。2013年深圳客在东莞置业依然值得期待，经济政策利好、泛深区域项目推货充足、品类也较多、价格平稳，从质、量、价方面都能完全满足深圳客户的需求。此外，短期内深圳限购、限价的调控政策不会变，在近期深圳楼价利好政策刺激下有上扬趋势，从这一点上更加显现东莞楼价的平稳和洼地优势;对比莞深两地的房地产市场形势，必定有更多的深圳客会外溢至东莞。

　　(三)“区域经济一体化” 水乡片房地产迎来新机遇

　　2012年东莞市发改局牵头抓好水乡地区总体规划和产业发展规划的编制工作，并力争总体规划在2013年6月前完成编制并上报省政府，2013年我市将预留20亿元财政资金，专门用于统筹和支持水乡地区的发展。

　　目前来说，水乡片镇街经济普遍靠后，单打独斗太过弱小，但区位独特、靠近广州，可以通过组成“联合体”与广州高端产业对接。因为广州的高端产业有扩张的需求，拥有产业基础优势的东莞正好与其对接，让水乡片成为东莞西北部的新增长极。“水乡片区一体化”规划的提出将会将区域经济一体化，突出各区域的优势，加速经济发展，同时虎门港与周边兄弟镇街结成战略合作伙伴关系，也会带动水乡片临港产业一体化，促进各区域经济发展。未来的“水乡片区”将是继松山湖、虎门港、生态园有一重大热点，该片区的房地产市场将会迎来高速的发展，楼盘品质和价格都将进入全面提升的阶段。

　　(四)2013年大城区概念将被强化 城区扩容多镇区受惠

　　作为“第五城”的寮步近两年来却遭遇楼市下滑的尴尬，虽然作为“第五城”的寮步近两年来却遭遇楼市下滑的尴尬，先是2011年土地市场5连拍流拍，再到2012年成交量明显下滑，人才公寓分食市场;但是在即将到来的2013年，鼎峰、宏远等多个项目都有望入市，寮步或将再次强势崛起。而经历一段真空期后的厚街市场，同样是城区扩容的直接受惠者之一，今年南峰鞋材城二期住宅入市，万科金域国际开盘等都取得热闹的销售业绩。另外，作为东莞大道延长线的直接受益者，道滘更是迎来即将通车的重大利好。所以2013年大城区概念将被再次强化，城区扩容对寮步、厚街和道滘来说都是直接的受惠者，目前的房价都处于价格的洼地，升值潜力较大。

　　(五)二三级联动取得卓越成效 或引发泛深等楼盘跟风

　　作为2012年销售套数的冠军，常平卓越蔚蓝城邦无疑成为了东莞楼市最瞩目的亮点之一，而其二三级联动的销售模式则为业内津津乐道，对于有相仿基础的泛深片区楼盘有的已经用起有的正准备学习这种销售模式， 在日增激烈的东莞楼市，或将引发一场二三级联动的跟风潮。

　　(六)写字楼空间仍大 综合体项目仍是“香饽饽”

　　随着《东莞市行政文化商务中心区控制性详细规划》进行了批前公示，总部基地二期用地成交热闹，未来写字楼是否过剩再次成为舆论焦点，瑞峰置业认为，虽然台商大厦、海德广场、天安数码城等备受瞩目的项目今年已经入市，但是沿鸿福路和沿东莞大道边上写字楼目前仍面临一铺难求的境地，对于未来几年内写字楼的需求仍然较大。而此前我们在前年预测报告中曾预测过近两年来综合体会成为“香饽饽”，今年随着万达、万科等品牌大鳄的综合体入市，我们的预言得到了应验，而如今南城、东城多个商圈仍正处于快速发展的时期，随着星河城的正式开业、万达广场等仍成为商业市场上的“香饽饽”，东莞各大商圈集聚程度日益空前。