2012年东莞商住地供应创近年新低 未来或更稀缺

　　2012年商住地供应量创近年新低 未来或将更加“稀缺”

　　1、土地供需同比大幅下滑 楼面地价创08年以来新高

　　供应：2012年在东莞国土资源交易网一级市场挂牌上市的土地共108宗，合计出让面积约436.28万㎡。由于2011年土地市场井喷，加上2011年下半年楼市转入低迷，东莞土地供应调整节奏，2012年供应量同比萎缩36%，仅次于07年的386.6万㎡，其中商住地供应量达到07年以来的新低点，挂牌上市的商住土地有35宗，供应量为149.43万㎡，同比下滑57%;商服用地17宗，面积约24.17万㎡，同比下滑51%;工业用地56宗，面积约257.28万㎡，同比下滑11.54%。

　　成交：2012年全年商住用地成功交易30宗，成交量为121.41万㎡，同比下滑59%，但楼面地价为2459元/㎡仅次于2007年的2692元/㎡，同比上升43个百分点。主要原因有以下几点：一、虽然2012年东莞土地市场进入供应萎缩期，土地供应同比大幅度下滑，但政府加大热门镇区如城区、虎门、凤岗、寮步等热门镇区优质地块供应，迎来多家开发商的“哄抢”，高溢价和多轮竞拍频现东莞土地交易市场;二、自3月以来东莞楼市从开始回暖到热闹的跨越，住宅成交市场更是在下半年连续7月创成交新纪录，稳定开发商对东莞市场的信心，加大在莞拿地的意愿。而资金的回笼、库存压力的减少也加快了房企“抢地补仓”的步伐;三、2012年东莞加大改革力度，加大经济发展，水乡片区经济一体化、中心城区五年规划等规划的出台为东莞未来发展画上一幅蓝图，也为东莞房地产发展奠定基础，东莞土地价值正逐步体现。

　　2、商住地供应量创近年新低 未来或将更加“稀缺”

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2012年商住供应比率34.25%，同比下滑幅度较大，主要是因为2011年基数过高的原因。全年商住地供应量约149.43万㎡，降至07年以来最低。商住用地骤降的原因是指标所制约：在东莞市国土局召开的2012年度工作总结会议中，局长刘杰指出，2012年广东省全年下达给东莞1.5万亩建设用地指标，其中85%以上都用于“三重”建设。同时强调，“为了保障东莞工业的发展，原则上以后的房地产项目都将不再占用每年的新增建设用地指标”，而是通过“三旧”改造等腾挪空间。由此推测，东莞商住用地一级市场供应量在未来几年或呈大幅下滑趋势，商住地或变更“稀缺”。

　　3、土地成交市场冰火两重天 高溢价和流拍并存

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2012年东莞一级土地市场成功交易的商住商服用地有47宗，其中产生溢价的地块有33宗，占总数的70%。总体溢价率达30.31%，同比2011年的16.4%上升近15个百分点。市场环境的好转，是高溢价频现的重要原因之一，如溢价率高达135%的南城商住地块，曾以今年1月流拍，但随着楼市的热闹，土地市场的回暖。此地块后在12月降价入市，经10家公司将近172轮的热闹竞价后，恒大集团高溢价截获，成为2012年溢价最高的土地;另一方面，规划的利好、交通系统的完善、优质地块的推出等都是促使土地溢价频现的影响因素。

　　即使东莞土地市场回暖，高溢价土地频现，但亦不乏流拍地的普遍存在。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2012年东莞全年流拍的商住商服用地有13宗，其中南城、寮步3宗在12月重新上市成交，另外10宗合计约60.36万㎡。流拍地块主要集中在下半年，因为受2011年下半年流拍潮影响，2012年上半年政府推地实行“减量提质”策略，除1月份四宗商住商服用地外流拍，其他推出地块全部成交;下半年加快供地节奏的同时加大了二三线镇区的土地供应，流拍地块有所增加，主要集中在7、9和12月。

　　而寮步镇无疑成了流拍的重灾区，继2011年寮步五宗商住商服用地全部流拍之后，今年寮步地块的成交率也仅50%，其中位于坑口村的商服用地年内2次入市才勉强出让成功，而多宗地块仍然处于“不放弃”状态，今年元月份欲再度入市。7月流拍的是塘厦两宗“巨无霸”商住地块，因为位于顶级豪宅万科棠樾项目旁，所以受业界高度关注，但或因地价太高及地块周边有墓地和高压线而流拍。9月受寮步两宗地块流拍影响，麻涌地块也陷入流拍。12月仍有多宗地块流拍，主要位于寮步、常平、横沥等镇区，这些地块流拍的主要原因是地块地段、配套问题以及开发商对该区域前景预期较低等。

　　4、商业地成交量同比11年持平 南城总部基地二期再掀竞拍狂潮

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2012年在东莞国土资源网成功交易的商业用地有17宗，出让土地面积约33.59万㎡，同比2011年基本持平，主要分布在东城、南城、茶山和寮步等城区或近城区区域。城区由于多个商圈正在快速崛起，商贸集聚程度加强，商业地出让较具优势;而茶山因其临近城区和石龙新火车站而成为“抢手货”。在所有地块当中，出让面积最大的是编号2012WG002东城地块，出让面积约10.49万㎡，在1月底价成交，地块毗邻东莞国际会展中心与台商大厦，由东莞民盈广场开发有限公司竞得。

　　竞争最为激烈的是南城总部基地二期地块的出让，8宗块地在网上总共经过10个小时的激烈竞拍才正式完毕。全部8宗金融用地成交总价约13.62亿元，整体楼面地价2912元/㎡，整体溢价率达到131%。与一期底价成交相比，总部基地二期地块整体溢价131%，形成了鲜明的对比。分析其原因，主要有以下几点：一期政府为了发展总部基地的多种方案中，房地产的进入对后续发展是最有利，最能提升地块价值，所以政府以低价格、低门槛吸引房企进驻，避免了不必要的竞争，故参与竞拍房企都能顺利拿地。而二期地块的出让与一期地块成交相隔2年之久，总部基地概念深入人心，土地价值明显提高。另外，在中央生活区向中央商务区转变的背景之下，出台了许多相关政策，地块周边配套更加成熟，升值潜力无穷，众多企业看好该区域未来发展前景。而此次竞拍采取完全对外开放模式，没有设定门槛，有意进驻南城总部基地的各行各业都希望能够占有一席之地，使得竞争异常激烈。目前，南城总部基地一期已报规，预计将在之后一二年后上市。对于金融用地的井喷供应，未来写字楼产品同质化竞争将逐步加剧，为后市带来了不少压力，如何能有效释放该部分需求，关键的因素是东莞经济与产业转型是否成功。

　　5、各区供地量分化明显 热门区域供地量高企

　　由于区域房地产热闹程度不一，供地部门明显加大了对临深片区和城区片区等热门镇区的优质地块供应。从成交区域来看，商住地成交排名第一的是凤岗镇，3宗约14.58万㎡的地块成功交易，商住用地楼面地价约2567元/㎡。其中2宗约11.15万㎡的商住用地被三正房地产截获，另一宗则是深圳市城市建设投资发展有限公司拿下。临深片区的另一热区塘厦也进入前五名，总挂牌上市4宗商住地块，成功交易两宗，面积约8.7万㎡。石排因成功出让两宗大面积的商住地块而排在排行榜的第二位，出让面积约13.18万㎡，楼面地价为1367元/㎡。城区方面，东城排名第一，备受瞩目 “巨无霸”主山地块成功出让，12.39万㎡的体量被万达集团几乎以底价收入囊中，项目已于2012年9月开始上市。

　　6、虎门“高价地 ”成色十足 楼面地价创08年以来新高

　　作为东莞最重要的经济强镇，虎门土地日益稀缺，在热闹的楼市下，地段价值优势进一步凸显。从楼面地价排名来看，虎门地块两宗商住地包揽前两个席位，而位于虎门镇博涌村，面积约1.74万㎡的商住地块更是以5854元/㎡的楼面地价荣获东莞2012年“楼栋”宝座，同时也是08年以来楼面地价最高的商住地，溢价率为68%。城区地块依然扮演主要角色，万达集团14.02亿元摘获出让条件严苛的东城主山地块，而被10家房企追逐，溢价率高达135%的南城滨河白马地块，以及备受瞩目的南城总部基地等都似乎力图证明，城区依然是兵家必争之地。