中原地产：市场步入春节淡季行情 成交震荡回落

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2013.1.21-1.27)商品房成交面积9.91万㎡，环比下降43.28%。由于去年同期正值春节期间，仅有1套住宅签约数据，导致同比出现大幅度上涨。本周商品房成交套数1279套，环比下降31.35%，成交金额9.27亿元。

　　本周住宅成交面积8.14万㎡，环比下降49.15%，成交套数772套，环比下降51.57%，成交金额7.04亿元。本周非住宅成交套数507套，成交面积1.77万㎡，金额2.24亿元，成交均价12630元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8648元/㎡，环比上升2.59%。其中普通洋房成交均价为7876元/㎡，高端洋房为9586元/㎡，豪宅洋房为10630元/㎡，别墅为12598元/㎡，公寓为8634元/㎡。

　　春节临近，新盘入市减少，新增供应震荡回落。

　　随着春节将至，东莞的楼市随之进入平淡。本周东莞商品房有4个项目新增供应8.19万㎡，合计528套，与之前动则供应上千套的市场对比，本周新增供应持续回落，下滑至2013年4周以来的低位，预计随着春节的到来供应仍将维持低位水平。从供应的项目来看，万科金域国际供应186套洋房和84套商铺，面积合计3.12万㎡;富山居花园供应68套洋房和19套商铺，面积合计0.79万㎡，阳光海岸供应57套写字楼和2套商铺，面积合计3.30万㎡，东田山畔华庭供应112套洋房，面积合计0.98万㎡。春节来临之际，东莞楼市新增供应震荡回落，一方面与开发商的推货节点有关，近几周来，新盘入市明显减少，仅零星个别项目选择在这段时间开盘，整体市场处于一个开盘低潮，开发商推货意愿不足，供应货量自然减少;另一方面，春节淡季来临，作为东莞购房主力人群的新莞人陆续回乡，暂时搁置购房计划，而东莞本土人群此时或忙于春节年货之类的准备，也无暇顾及买房之事，整体客户来访量明显下降，开发商推货动力不足，大多数楼盘处于去库存的自然销售状态，新增供应出现震荡回落。

　　除了新增供应上的大幅回落，市场营销也趋于平淡。从周六、日的楼盘活动来看，市场营销基本契合“春节”主题而展开的一系列暖场活动，如北大资源.御湾周末上门送春联、领红包，丰泰旗山绿洲春节前看房上门送年糕、春联，祥利上城上门送年货礼包等。此外，个别投资属性的项目企图抓住年底投资高峰期，举办大型投资讲座活动，如君源铂尔曼酒店公寓举办“叶檀2013投资问道”活动。预计后市市场营销活动仍以“小暖场”活动为主基调，楼市真正发力将会在3月份。

　　市场回归常规化的淡季轨道，住宅成交量骤减。

　　延续2012年年末翘尾行情，2013年东莞楼市良好开局。随着春节步伐迈近，一波热销行情戛然而止，一路高歌猛进的楼市迅速进入下行通道。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交772套，这是自去年国庆后16周以来首次跌破1000套以下，日均住宅110套，回归淡季的成交水平。本周东莞有130个楼盘成交记录，环比上周163个减少33个，市场成交迅速转入淡季轨道。而随着楼市转淡，市场成交集中度持续走高，本周东莞东莞住宅成交前20名的项目共440套，占比达55%，其中万科金域国际单盘成交99套，市场占有率12.36%，事实上剔除个别热点项目，市场冷清的真相更是表露无疑。市场回归常规化的淡季通道，本周东莞住宅成交面积8.14万㎡，环比下降49.15%，成交量骤减一半，究其原因：其一，春节临近之际，市场进入常规化的过年行情，客户上门量不足，开发商基本不再推新盘，大多数项目处于自然出货状态，开发商重心更多倾向于节后的市场备战。其二，前几个月市场成交一片火红，客户需求不断地被释放甚至透支。一波高峰行情过后，新一轮的集中需求仍待时间累积，市场又随着春节淡季行情进入调整阶段，大多数开发商不贸然推货，只是个别开发商推出部分特价单位刺探市场行情或处于储客状态，如万科紫台岁末低价抢购，190-230㎡楼栋认筹，万科松山湖.悦推出岁末清货特价房。市场可选择性房源减少，客户入市意愿下降，成交也随之下滑。其三，市场成交冷热不均，缺乏热点项目支撑总量，成交略显疲态。随着观澜碧桂园、碧桂园.天麓山等热点项目的签约完毕，本周东莞楼市签约数据迅速回落，本周东莞住宅销售排行进入前三甲的分别是：万科.金域国际99套、地标广场34套和中熙弥珍道31套。

　　住宅均价重心稳定“8”字区间，中位房价稳中有升。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8648元/㎡，环比上升2.59%。2013年4周以来，东莞住宅均价保持“8”字头，环比幅度在3%上下浮动，整体均价走势趋稳。其中，本周东莞住宅中位房价为7363元/㎡，环比上涨2.57%，呈稳中有升态势。本周东莞住宅成交的重心区间落在10000以上，成交158套，占比达20.47%，主要地标广场、富山居花园、万科松山湖1号、长安万达广场、万科紫台等热点区域的高端项目拉动。其次，7000-8000元和8000-9000元的分别成交156套、151套，占比分别为20.21%和19.56%，整体市场成交以中高端价格为主。

　　房地产贷款增速回升，开发商开工拿地积极性提高。

　　近日，央行发布了《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示，2012年年末金融机构人民币各项贷款余额62.99万亿元，同比增长15%，全年增加8.2万亿元。其中，企业贷款增速放缓，“三农”贷款增速回落，而房地产贷款增速却有所回升。房地产贷款全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.4%，比前三季度占比水平高2个百分点。

　　自去年下半年以来，房地产行业景气度开始转好，信贷加速投放也改善了行业资金状况。数据显示，去年前8个月全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负，8月份后景气指标陆续触底，截至12月，房地产开发投资累积增速已回升至16.2%。去年地产开发贷款和个人购房贷款增速回升，首先与去年四季度经济见底回升有紧密的联系;其次，去年开发商积极开工拿地，并加大了房地产销售力度;再是，十八大报告鼓励推行的城镇化建设也有利于房地产贷款增速的回升。

　　回归东莞楼市市场，上周东莞有6宗地块成交，其中4宗为工业用地，2宗商住地。桥头大洲村的一宗商住地被东莞市众恒实业投资有限公司以底价5422万元拿下，折合楼面价710元/㎡，而作为流拍重灾区的寮步凫山村一宗商住地再遭流拍厄运，该地块占地面积58527㎡，起步价27300万元，折合楼面价2120元/㎡，地价过高，片区价值尚未被挖掘。去年东莞楼市一片火红，12月来地产股持续走高，也使得开发商看好未来预期，促使自己流入土地市场的冲动，预计后市遇到合适的地块，开发商仍会出手主动储地。而本周东莞有君汇半岛花园、东江豪门、新世纪颐龙湾、水云天公馆等项目开工，近期开发商拿地开工积极性提高，看好后市走势，房企也会加快工程进度。同时，一季度通常是银行贷款宽裕的时期，资金需求较大，若银行对房地产企业贷款松紧力度不变，预计2013年一季度资金来源增速将有回升。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2013.1.21-1.27)商品房成交面积9.91万㎡，环比下降43.28%。由于去年同期正值春节期间，仅有1套住宅签约数据，导致同比出现大幅度上涨。本周商品房成交套数1279套，环比下降31.35%，成交金额9.27亿元。

　　本周住宅成交面积8.14万㎡，环比下降49.15%，成交套数772套，环比下降51.57%，成交金额7.04亿元，成交均价为8648元/㎡，环比上升2.59%。

　　本周非住宅成交套数507套，成交面积1.77万㎡，金额2.24亿元，成交均价12630元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2013.1.21-2013.1.27)住宅成交772套，成交面积8.14万㎡，成交均价为8648元/㎡，环比上升2.59%。本周住宅中位数价格为7363元/㎡，环比上周7179元/㎡上升2.57%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交772套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有21套，占比2.72%;成交价格在5000-6000元/㎡共有98套，占比12.69%;成交价格在6000-7000元/㎡共有113套，占比14.64%;成交价格在7000-8000元/㎡共有156套，占比20.21%;成交价格在8000-9000元/㎡共有151套，占比19.56%;成交价格在9000-10000元/㎡共有75套，占比9.72%;成交价格在10000元/㎡以上共有158套，占比20.47%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交772套，成交面积8.14万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有厚街、南城、虎门等6个镇区，成交套数在10-40套的有东城、长安、凤岗等14个镇区，成交套数在10套以下的有茶山、东坑、樟木头等10个镇区。其中排在前列的镇街有厚街114套、南城97套和虎门64套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有长安、虎门、东城3个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有厚街、松山湖、南城等4个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有万江、沙田、大岭山等14个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有石碣、石龙、道滘等9个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

 

　　商铺成交项目一览(前10名)：

 

　　写字楼成交项目一览(所有项目)：

 

　　车位成交项目一览(前10名)：

 

　　9、开工信息：

　　本周开工项目信息:

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：中天.城市之门

　　本周主题：来访即抽奖

　　下周预告：无

　　地段：东莞大道与莞太路的交界处

　　主力户型：48-63㎡复式小三房

　　中天城市之门，城市门户首席综合体，东莞大道第一排形象。以优越占位CBD口岸，荣登这座城市的封面。项目集酒店式公寓、SOHO、住宅和商业于一体的商务综合体，融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能，生活、工作、购物、交通都非常便利。本周来访即可参与抽奖。

　　★个案名称：中熙•松湖国际

　　本周主题：国际会会员限量招募、诚意登记

　　下周预告：无

　　地段：东莞毛织贸易中心南侧

　　主力户型：78-139㎡三房、四房

　　中熙集团是一家以房地产开发为产业支柱的品牌企业，运营着一条从投资、开发、施工、运营到物业管理的整合性房地产价值链，总开发面积超过百万平米，深莞开发项目数十个，皆占踞城市中心绝佳位置，坐拥醇熟完善配套，推动一方繁华发展同时，更积极改善人居环境。香系豪宅精品，美誉深入人心，中熙所到之处皆繁华。

　　★个案名称：香市1号

　　本周主题：5万首付起，享名校学位

　　下周预告：无

　　地段：寮步香市路与富源路交汇处

　　主力户型：97-159平三四房

　　寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。

　　★个案名称：中熙弥珍道

　　本周主题：写春联、送利是封，部分单位一口价

　　下周预告： 无

　　地段：南城西平社区东骏路16号

　　主力户型：120-145㎡四五房，46-66㎡公寓

　　中熙弥珍道由中熙房地产开发，项目位于南城西平社区,占地33660平方米，以高档洋房为主。建筑面积12万多平方米，容积率2.5，建筑密度45%，北临长泰路，西临宏伟路、东面为东骏路，靠近东莞大道、四环路、五环路等南城主要干道，约5分钟车程可接驳莞深、广深高速公路、莞长路。项目紧邻轻轨R2线，R2线于2010年6月动工，预计2015年完工。R2线在南城的线路为：旗峰公园站—会展中心站—新城中心站—南城水濂公园站，本项目在会展中心站与新城中心站之间。主力产品：75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房，另外还有40-50平的商务公寓。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：名家挥春

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：83-94㎡三房，134-148㎡四房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。

　　★个案名称：佳兆业.中央豪门

　　本周主题：上门送春联

　　下周预告： 无

　　地段：石龙镇新城区龙升路

　　主力户型：119/129/157平米的三、四房

　　佳兆业中央豪门是佳兆业地产在东莞继水岸山城项目后又一力作，位处东莞石龙镇新城中心区龙升路(石龙镇政府旁)，占地约8.2万平方米，构建近31万平方米的欧洲风情豪门社区。中央豪门能容纳3000多席住户，以110-150㎡为主的城市主流户型为先锋，超高实用率处处彰显空中美墅特征。

　　★个案名称：东江豪门

　　本周主题：名家挥春

　　下周预告： 无

　　地段：企石杨屋村

　　主推户型：80-150平洋房

　　佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。

　　★个案名称：紫檀山

　　本周主题：名家挥春

　　下周预告：无

　　地段：松山湖实验小学对面

　　主力户型：126-161㎡

　　紫檀山位于南部最核心的旅游区，是东莞市政府斥巨资打造，对外提升形象最重要的一个区域—旅游区。总占地面积约6.39万㎡，建筑面积约12万㎡，容积率为1.8，由情景美墅、独立别墅、双拼别墅及8栋高层组成。首先推出情景美墅、双拼别墅和独栋别墅及4栋高层，情景美墅和别墅均采用双首层设计，每层都有地下室和露台赠送，通风采光极好。

　　★个案名称：松湖春天

　　本周主题：新春特惠，10套特价房

　　下周预告：无

　　地段：东莞市大岭山镇金桔村

　　主力户型：80-150㎡洋房，140-170㎡美墅

　　松湖春天地处建设路与南一路交汇处，傲踞大岭山镇新城中心，东侧毗邻松山湖高新科技产业园区，南靠大岭山镇中心商圈，东莞“四位一体”的主城区发展轴核心潜力区域。占地面积约5.2万㎡，总建筑面积约13.5万㎡，共分二期开发，项目秉承广源地产高端开发理念，打造成为大岭山镇中心的最高端的人居社区。