东莞高端公寓让利调价 租赁市场不火调整成必然

东莞大道两侧，一边是中信德方斯，另一边是第一国际。几乎是在第一国际对在售单位价格作出调整的同一时间，德方斯新一期产品也开始接受认筹。作为同时定位高端群体的两个项目，去年市场疲软之际，一度处于舆论间的“停售”状态。而今，两项目不约而同地亮相，似乎让东莞小户型市场多了几许热闹。

高端公寓价格作出调整

6月13日，第一国际售楼部。小张乐了一把。开心的原因很简单，他终于在第一国际成功下订。这不仅意味着他拥有了一套属于自己的物业，还在于庆幸自己去年差点出手了。现在买公寓，他可以为此节省近10万元。“整整少了两年的打拼时间啊！”小张甚至有点激动。

2007年，这个位于东莞大道的以公寓和写字楼为主要物业类型的产品开始面市，但在房贷新政实施后的整整一年时间里，这个楼盘几乎处于“按兵不动”状态中。去年初，东莞大多数楼盘开始大幅度下调价格，但该项目相关负责人曾对记者表示，他们并不急于快速销售，关键是先把产品品质做好，一度处于舆论间的“停售”。

小张坦言，作为位于中心区域的楼盘，他一直很关注这个项目的动态。据他介绍，去年1月份，该项目公寓价格均价卖到8300元/平米，到了8月份，均价为7200元/平米左右。尽管价格有所调低，但纵观去年该盘的市场表现，因为低调一直没有引起消费者的关注。监测机构数据表明，去年该盘公寓只销售了30多套单位，相比较而言，写字楼销售情况良好。去年写字楼成交均价9500元/平米，成交了123套。

今年春节以来，全国楼市上演了“小阳春”火热销售行情，东莞也不例外。在这样的背景下，第一国际的价格也作出调整，成交均价为7700元/平米。但来自监测机构的数据表明，这个价格并没有迎来销售的热闹，不到10套的成交量甚至让小张更加坚定了不出手的决心。

这是新政盘整近两年后的东莞房地产市场。这次价格调整，开发商定义为一次严格意义上的“让利”。据相关负责人介绍，此次让利部分单位，公寓折后最低价格仅为5600元/平方米，写字楼折后最低价格仅为7000元/平方米。从均价水平来看，公寓为6500元/平方米，写字楼为7500元/平方米。

东莞大道的另一端，德方斯也正加紧销售进程。6月13日，德方斯第Ⅱ季——卢浮新品全面接受诚意登记。据了解，产品主要有70㎡两房、90㎡三房，并带豪装现楼单位。相关负责人介绍，德方斯目前成交均价为7200元/平方米。来自监测机构的数据表明，去年该项目成交了102套，均价为7300元/平方米，由此来看，目前价格有一定的回落。

根据了解，城区方面，目前在售的小户型公寓主要有东海阳光、城市假日三期、世博领域等项目。中原地产提供的数据显示，截至5月底，东莞公寓存量39.76万㎡，环比下降6.9%，共7022套。

作为定位于高端公寓的两个项目，德方斯和第一国际的价格调整，无疑牵动着小户型市场的神经。从理论上分析，作为市场的风向标，其他楼盘价格理应做出下调的举措，但现实并非如此。相反，部分小户型楼盘正在上调价格。城市假日三期、东海阳光、世博领域等价格都有一定程度的上浮。

调整是大势所趋

对于此次价格调整行为，东莞市商业中心相关负责人认为这是属于“企业的个体行为，并没有考虑到市场因素”。9·27房贷新政实施后，小户型销售直接陷入困境。理由很简单：由于公寓有着总价低、首付低等优势，这就决定了大部分小户型客户群体都以投资为主。有地产专家甚至据此得出结论：首付提高10%，短期有效需求下降20%。以此推断，首付提高20%，短期有效需求保守预计下降30%以上。

在这样的背景下，去年，市场一度刮起公寓纷纷变脸写字楼旋风。一不愿意透露姓名的业内人士分析，房贷新政实施后，一些高端公寓价格一直坚挺，这除了与企业资金链实力有关外，还与他们预期市场会变好不无关系。当市场出现小阳春之际，一些高价位楼盘销售并没有因此出现转机，在长时间不见突破后，这些企业开始适应市场新形势，价格作出调整，迎合消费者。

相比较而言，由于城区中等户型产品目前面临缺货的局面，在强劲的需求面前，目前市场上80平米左右的在售楼盘一度因为早前的合理下调价格，最近又上调了价格。

租赁市场不够活跃

一场金融海啸，寒风吹冷国内消费市场的同时，带给东莞的不仅仅是商铺租售价格的双下调，写字楼市场也因此遭受“寒意”。

调整后，第一国际写字楼均价为7500元/平方米。调整前，根据监测数据显示，均价为9180元/平方米，去年为9500元/平方米。

从整个市场售价来看，相关数据显示，去年写字楼全年成交均价为8102元/平方米，6月份以来价格持续快速下探。从租价来看，“去年中心区域写字楼价格下调10%~20%”，业内人士如此表示。

从需求方面来看，在全球经济危机的影响下，一些企业迫于节约成本考虑，纷纷削减办公用房预算，甚至向次级商务区或非核心写字楼搬迁。

供应层面来看，伴随着东莞会展中心与第一国际之间的丰泰广场、东莞大道的台商大厦、金盈大厦等项目进程的加快和落成，“今明两年商业地产的供应量将会面临比较大的销售困境”，一直关注写字楼发展的某业内人士如此告诉记者。

从住宅租赁市场来看，租金有所下调，也已经成为一个事实。叶妙表示，他刚在东泰片区租了一套面积为100平米左右的三房单位，月租金是1400元左右，“去年同等单位租价起码1550元左右”，她表示。金信联行相关人士表示，今年以来，一手市场回暖，分流了一部分租客，从而导致二手租赁市场不够活跃。

“写字楼租售价格的下调、住宅租赁市场的疲软，也是一手市场价格调整的重要原因”，某业内人士如此表示。