东莞中原地产研究部发布对新“国五条”细则观点

　　观点4：对于提高二套首付和贷款利率这点，我们认为对它的威力仅次于限购，但这条细则不是强制性的，各地方政府可以自主选择。相信各地市场会慎用;同时如果出台了相关政策，也就等同于主动承认自身房价上涨过快。因此，可以推断大部分的一线城市接下来的执行细则中提高二套首付和利率的仅属极少数甚至没有;

　　观点5：对于二手房按转让所得20%计征，我们认为对一线城市影响较大，对东莞市场影响较小。这条政策不是新政策，很多地方包括东莞都是按差额部分减去合理费用后按20%征收(通过历史信息实在无法核实房屋原值的除外)。

　　为什么说对一线城市影响较大，是因为房价上涨快，增值空间非常大，虽然说这些城市的二手房转手率高，但仍有较大部分房源由于贪婪惜售没有出手，会一定程度上造成市场上二手房源减少，从而抑制到购房的需求;另外，会对推动一些炒家恐慌性抛售，造成短期的房价出现小幅的波动。

　　为什么说对东莞市场影响较小呢?因为东莞市场从2012年3月31日开始，政府的二手房评估系统正式上线，住房转让的评估价格，由地税部门推出的评估系统进行评估。当时对市场的影响是很大的，但经过近一年时间的消化，市场已经适应，2012年二手房的成交仍然创出历年新高。因此，目前这条政策的出台对东莞市场没有实质性的影响;其次，东莞二手房市场成交的主体是低价位的老龄房源，购房人群多属购买力较弱群体，这些房源在东莞市场这么多年来升值空间很小;其次是东莞市场炒家极少，投资客比较务实，多以投资出租为主，看好以长线持有为主，因此，即使近几年升值较大的房源也比较少在市场上流通;虽然有些购房者由于看好中心区地段，看好一些已经增值较大的优质房源，但这个税收已经迫使这些需求流向一手新房市场。

　　七、观点延伸

　　我们认为：对一线城市房地产政策调控的收紧，是中央政府加快城镇化进程的必然选择。城镇化下的东莞楼市将迎来下一个黄金十年，城镇化下的房地产政策调控主要针对一线城市持续收紧，这种挤出效应同样给到作为二三线城市的东莞楼市非常好的发展机遇。

　　分析逻辑：

　　城镇化的提出背景是我国面临的经济现状是经济增长放缓，主要表现在外需不足，投资放缓，内需消费不旺。原因一方面是全球经济增长放缓，同时也有中国慢慢进入老龄化，人口红利对经济的增长拉动作用在大大减缓，因此，要保持我国经济重新保持较快增长，必须在城市化进程方面大力加快。