东莞中原地产研究部发布对新“国五条”细则观点

　　但为什么不提城市化而提城镇化呢?主要是一线城市的城市化水平经过多年发展已经很高，土地资源也越来越稀缺，城市化发展的空间有限，同时一线城市的消费也难以快速扩容。而二三线城市或者一线城市的城镇区域由于土地资源相对充足，城市化率相对比较低，投资发展空间大，同时庞大内需消费市场仍然有非常大的扩容空间，因此加大投资和扩大消费的重任就主要落在了二三线城市的身上。另外，我们也看到中央还提出推进农业转移人口市民化，这当中的用意就是在二三线城市通过农民工市民化来扩容消费群体，增强消费力，激活庞大的内需市场。

　　分析了城镇化提出的思路，我们就可以分析一线城市和二三线城市在未来发展的分化。城镇化进程的加快需要资金、需要人才、需要技术等等，最现成的办法就是从一线城市中分流出来，当然，通过二三线城市的政策扶持发展是可以拉动一线城市的资源重新分配，但也需要在一线城市身上做一些挤出支持，令得一线城市的各行各业看到二三线城市的发展机遇，更看到自身发展所面临的瓶颈和限制。

　　回到我们东莞市场，在城镇化的背景下，东莞作为二三线城市，在城镇化的推动下，招商引资将承接广深等一线城市的优势产业资源，新型城镇化之路将推动经济重新焕发出活力，城市形象进一步提升，人口重新回流，消费规模快速扩容，预期东莞经济将进入新一轮的高速增长;而东莞的楼市，在经济快速增长的拉动下，在广深等一线城市房地产调控收紧下，东莞楼市的市场蛋糕也将持续增大。可以说，城镇化下东莞房地产市场将迎来下一个黄金十年。

　　今年新的国五条调控对象其实很清晰，就是针对一线城市进行的持续收紧，包括直辖市、计划单列市、省会城市等。城镇化下的一线城市房地产政策持续调控收紧，其实很好理解，那就是一线城市的土地资源日益稀缺，二级市场对政府经济的贡献和拉动作用在逐步减弱，政府对房地产业的依赖度逐步降低，况且一线城市的经济增长也在放缓，中央对这些城市的经济增长目标也在调低，当地政府的经济增长压力大大减缓;同时，一线城市的房价经过这些年的快速上涨，已经与二三线城市拉开了非常大的差距，汇集了各路投资资金，不好好引导这些民间投资的流向，实在对城镇化的推进不利。

　　因此，对一线城市房地产政策调控的收紧，是中央政府加快城镇化进程的必然选择。