避税“高招”不靠谱 还是备齐“合理费用”实在

　　上有政策，下有对策。“国五条”新政细则对二手房征收20%个税，网上不少“高人”晒出避税“高招”：假离婚再结婚过户，打假欠条以房产做抵押……但记者咨询律师，这些“高招”其实并不靠谱，甚至会为买卖双方带来更多麻烦风险。

　　税务专家提醒，目前最好的减税手段是，在计算房屋出售差额时，如果能提供尽可能全的购置房屋时的各种有效凭证，将“房产原值”和“合理税费”部分充分计算出来，就可以最大限度少缴个税。

　　招数一

　　制造欠债事实

　　抵押房产“过户”

　　律师意见：

　　抵押物只能拍卖不能抵换欠款

　　买方先把房款付给卖方!卖方按房款打欠条给买方!以房产做抵押!然后买方以卖方欠款不还起诉到法院!卖方承认欠款!表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户!不论是否限购，都可以过户。一分钱税没有!

　　国信信扬律师事务所律师张明金：这个办法在程序上走得通，但实际操作过程中要走的法律步骤很多，会遇到诸多问题。首先，法律上在无力偿还的情况下，抵押物只能拍卖，用所得款清偿债务，不存在着用抵押物去抵换欠款。根据担保法第四十条及有关法律规定，债务人无力偿还债务时，抵押物不能直接抵债，依法需通过法院拍卖程序以拍卖所得款清偿债务;根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第二十八条、第十九条规定，在二次流拍后，才能将抵押物作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。而且拍卖是公开进行的，买方只是竞拍者之中的一个，并不能保证就能拍卖到。

　　其次，走完这个流程所要耗费的时间比较长。民事诉讼案例一审一般都要3个月;在法院申请强制拍卖又需要半年，时间太长操作的可能性低。

　　再次，这段时间内，楼房的价值可能会有变动、发生毁损等情况，极易出现纠纷。

　　最后，本来这个做法是要避税的，但实际上当中花费的金钱也不在少数。诉讼费、评估费等，一套价值100万元的房子，在这个过程中要付出5万元左右的费用。

　　招数二

　　各自假离婚

　　再结婚过户

　　律师意见：

　　容易引发财产债务纠纷

　　第一步，买卖双方夫妻离婚;第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性;第三步，买卖双方夫妻各自复婚。

　　这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。

　　国信信扬律师事务所律师张明金：这个招数表面看起来靠谱一些。房产证上加配偶名字，也的确是不需要缴纳税款的，只需要上交一定的工本费。

　　但当中涉及夫妻结离婚，财产归属、家庭债务都极容易引发纠纷，毕竟交易双方也是知人知面不知心。根据《婚姻法》规定，如果没有财产约定协议，一般的财产、债务是夫妻双方共有和承担的。假设甲乙是夫妻，购房者是丙，乙与甲离婚再与丙结婚，丙可能不安好心将自己的债务也转到乙身上，或是乙要求分割丙的财产，这些情况都有可能发生。

　　时间上也存在问题，前后两次离婚财产的案件，花费的时间也不会少。此外，也没有多少人会把婚姻这样来回折腾。

　　律师点评：张明金律师表示，类似的招数看似合理，但几乎没有实际操作的可能性。“很简单，房产转让个人所得税从法律上当然是要由卖方来缴纳，但在现实的交易中基于卖方的强势地位，往往税费都是由买方去承担。也就是说只有买方才有动力去想尽法子去避税，要卖方打欠条尚且难，离婚复婚就更离谱了。”