中原周报：东莞多楼盘进入储客阶段 营销力度加大

　　中原地产：多个项目进入储客阶段 楼盘营销力度加大

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2013.3.4-3.10)商品房成交面积13.62万㎡，环比下降20.3%，同比上升25.59%。本周商品房成交套数1510套，环比下降18.25%，同比上升39.56%;成交金额12.4亿元。

　　本周住宅成交面积12.26万㎡，环比下降23.23%，同比上升21.03%;成交套数1207套，环比下降25.54%，同比上升24.82%;成交金额10.36亿元。本周非住宅成交套数303套，成交面积1.36万㎡，金额2.04亿元，成交均价15015元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8450元/㎡，环比上升4.42%，同比上升0.45%。其中普通洋房成交均价为7298元/㎡，高端洋房均价为9677元/㎡，豪宅洋房均价为12145元/㎡，公寓均价为9176元/㎡，别墅均价为13553元/㎡。

　　本周仅4个项目供应，后市开发商推货意愿持续加强。

　　国五条刚出台时，市场普遍认为并不会对楼市产生实质性影响，但国五条细则发布则在市场激起了波澜，如今虽然各地具体政策还未明朗，但市场各方认为细则主要是加大房价上涨过快的一线城市的交易成本，抑制投资，引发部分城市二手房市场的过户潮，而对于二三线城市来说，更多的是以稳定市场预期为主。近几年来东莞楼市价格以稳为主，房价处于理性，由于广深受新政影响较大，东莞洼地效应对于广深客户来说更加明显，因此新政的出台并不能影响开发商正常的推货计划，本周东莞有4个项目供应665套，面积合计6.6万㎡，环比上升109.25%，其中万科金域华府供应100套洋房、万科金域国际供应186套洋房、天安数码城供应340套洋房和9套商铺、白马驿舍供应28个车位和2套商铺，全是在售项目新加推货量。尽管供应量未出现明显放量，但项目来访客明显回升，楼市整体交易氛围越来越浓，预计后市后市开发商推货意愿持续加强，供应将进一步放量。

　　市场环境发生微妙变化，本周住宅成交量有所回落。

　　本周住宅成交面积12.26万㎡，同比上升21.03%，与去年各周成交面积相比，处于中上水平，而与上周激增的成交量相比，环比下降23.23%，一是因为春节前后的成交，纷纷延迟到节后签约，使得节后东莞市场成交快速攀升，楼市快速回升至节前状态。随着签约潮回落，本周成交出现短暂下滑;二是目前东莞公积金新政策还在消化当中，导致一部分有意向通过公积金购房的客户产生短暂观望，将购房计划推迟，而变成潜在客户;三是春节后新国五条、新国五条细则等政策相继发布，对市场造成一定冲击，市场环境发生微妙变化。尤其是新政细则中针对二手房交易征20%所得税，一方面会促使市场部分改善型需求担心二套房首付和利率上升而提前入市，另一方面，对以刚需为主的东莞市场而言，大部分刚需客户在购房时考虑到今后改善需求时，对于今后二手房的出手存在顾虑，在一步到位和今后改善间徘徊。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8450元/㎡，环比上升4.42%，同比上升0.45%，中位数价格为7334元/㎡，环比上周7283元/㎡上涨0.7%。一方面洋房成交量下滑，别墅和公寓产品引起住宅均价结构性上涨;另一方面，非毛坯修的项目成交多，如观澜碧桂园、保利红珊瑚、碧桂园天麓山等，对总体均价也产生了较大拉动作用。