土地快评：东魅地产拿下自家门口地块 继续深耕凤岗

　　2013年3月13日上午，编号2013WG008、编号2013WG009两宗商住地进入拍卖阶段。地块位于凤岗镇黄洞村玉泉路与东深二路交汇处，东莞市东魅房地产有限公司就在两宗地块附近，毫无疑问，东魅地产将两宗在自家门口的地块收入囊中，两地块占地面积分别是7108㎡、9659㎡，分别以底价2616万元和高于底价100万的3461万元成交，容积率均为2，折合楼面地价分别是1840元/㎡、1792元/㎡。

　　东魅地产拿下自家门口两宗商住地，继续深耕凤岗。

　　由于两宗地块占地面积偏小，且分割拍卖，不利于后期开发操作项目，故其他开发商对这两宗占地面积均不到1万㎡的地块提不起兴趣，但东魅地产并不会放过这块就在自家门口的土地归于门下、扩大版图的良好机会。地块位于凤岗玉泉路与东深二路交汇处，距离凤岗镇中心较远，又不靠近深圳边缘地带，附近有米亚厂、嘉宝厂等工厂，居住氛围不成熟，这两宗商住地更多是凤岗政府为满足工业片区的住宅需求而有意规划的。据了解，地块将会是东魅蓝山郡二期的后续产品，两宗地块平均1812元/㎡的楼面地价相对合理，未来将开发成酒店、住宅小高层等产品，不需要配套地下车位，可控制开发成本。目前在售的东魅蓝山珺洋房成交均价为5500元/㎡，由此可见地块仍存在较大的获利空间。

　　据悉，东魅地产目前仅有东魅蓝山郡一个项目在售，一期产品共4栋住宅楼，目前1栋、2栋基本售完，还有3、4栋住宅楼待售。东魅地产通过开发东魅蓝山郡项目初次耕耘凤岗，在当地树立一定的知名度，乘势再拿下两宗商住地，开发后续产品，延续影响力。同时，东魅地产未来仍将继续深耕开拓凤岗，遇到合适的地块还将主动补仓，实施继续扩张版图的策略。当前，越来越多本土开发商青睐于自己熟悉的区域拿地，扩大版图，一方面出于与政府各界的合作关系，控制拿地成本，另一方面，熟悉的区域能延续品牌影响力，减少开发潜在风险，巩固本地的品牌号召力，从而树立良好的口碑和知名度，已成为众多中小开发商的战略选择。

　　深圳客的直接外溢，凤岗已成为房地产开发热土。

　　自深圳出台“限购令”以来，深圳客陆续进入东莞市场，临深片区楼盘直接受益。凤岗靠近深圳边缘的楼盘益田大运城邦花园、名流印象等项目所占的深圳客比例达到90%。凤岗作为二线镇区，2012年GDP增长位列东莞各镇区12名，经济发展处于中上水平。2008年，凤岗的住宅成交量为8.54万㎡，2010年深圳限购以来，部分需求量直接外溢凤岗，当年住宅成交量骤增至29.07万㎡，去年凤岗的住宅成交量达到39.03万㎡，为近5年的新高位记录，排名东莞各镇区第三的消化量，仅次于塘厦和南城。由此可印证，深圳客的外溢直接助推凤岗房地产的成交量走高。2012年凤岗大约有15个在售项目，汇集了三正、永江、锦龙、东魅等地产企业布局，以本土开发商为主流，凤岗已逐渐成为房地产开发的热土。临深片区楼盘尝试到深圳客带来的甜头，其操作模式纷纷被其他开发商效仿。近两年来，开拓深圳客的项目仍在上升势头，不少东莞楼盘继续加大对深圳市场的开拓力度，同时深圳的中介公司面对日益缩水的深圳市场，也主动开拓东莞市场，组织一批批的深圳客对东莞楼盘的投资。价格洼地、投资升值潜力大成为众多深圳客对东莞市场的一致共识。

　　地块信息：