西平片区叫板中央生活区 三大硬伤限制西平发展

　西平片区的开发已日渐成熟

东莞政府规划的中央生活区即CLD几年过去仍未显形，与此同时，西平片区蜂拥而起的高端楼盘却荣膺了“民间CLD”的称号，目前业界对此说法有赞有弹，同时也认为有三大硬伤限制了西平片区的发展。

东莞的中央生活区（CLD）在哪里？虽然早在2001年东莞政府就提出这一概念，随后又划出四环路和五环路之间的一块空地作为中央生活区，但至今仍是只闻其声不见其影。2008年，中央生活区土地整体拍卖的偃旗息鼓更让中央生活区这个词汇再次成为泡沫。

而与此同时，东莞大道沿线的房地产板块早已成为东莞楼市开发的热点，西平片区所开发的楼盘又都成为东莞高端楼盘的新代表。于是出现了“西平片区是东莞的民间CLD”的说法。

西平片区能否有效地对接东莞CBD，能否成为东莞CLD的重要组团？本周三下午，《广州日报·东莞新闻》和房掌柜(东莞)联合主办“地产沙龙”，邀请了光大地产广告策划总监乔启军、瑞峰置业副总经理姚丽军、光大地产项目策划经理程伟、新中银销售部经理陈洁华、合富辉煌策划经理李国添和世联策划经理何俊平等业内人士，共同探讨西平片区的定位和发展。

居住中心漂移到南城

城市向南，是东莞城市发展的大势，而东莞大道沿线也成为楼市开发的热点。光大地产广告策划总监乔启军表示，改革开放以来，东莞的居住中心区一直在漂移，上个世纪80年代集中在创业新村，随后转移到花园新村，到了本世纪初，以东泰花园为首的综合大片区成为东莞高层次人群的聚集地，而到现在，西平板块将承接成为下一个居住中心。

值得注意的是，东莞居住中心区的漂移带着强烈的自发色彩，其自发性大过规划性，跟城市的经济发展是紧密相连的。

合富辉煌策划经理李国添认为，虽然东莞市政府在2007、2008年有意拍卖中央生活区地块，但目前还没有太大的动静，反观西平片区，其市政设施不断完善，成为南城行政文化中心区和现代化生活社区，而南城又是东莞未来发展的金融商务中心，这里似乎更应该成为东莞的居住中心区。

“民间CLD”诞生在西平

在南城西平片区范围内，目前集中了光大、世纪城、东骏豪苑、中信、新中银等大量开发商，经过这几年的开发，这一带已经豪宅云集，房价和房子的质量都居于全市顶端。

从城市建设的角度看，西平片区的快速成长和发展，与开发商的进驻和高素质楼盘的出现密不可分，这一片区也成为人口聚集的重地，已有说法称这里是东莞的“民间CLD”，似乎大有西平片区叫板中央生活区的态势。

观点PK

支持：说法名副其实

乔启军认为，到目前为止，东莞只有西平或者是四环路以南、五环路以北的片区已自发地形成了以居住为主的区域。因为居住先导，后期增加了很多的市政配套，西平区域可以说是东莞都市化片区的试验田，可以理解为这里已经是现实版的中央生活区。

“东莞政府将东莞大道沿线、四环路以南区域划定为CLD，这是城市规划的官方版本。大家说民间CLD也正在形成，也就是西平片区。”合富辉煌策划经理李国添认为，既然东莞政府规划的中央生活区还未显形，西平片区又占据以CBD为核心的外围优势，加上开发成熟，称它为“民间CLD”是名副其实。

反对：条件尚未达标

姚丽军认为，CLD是作为中央商务区的配套而存在的，城市发展到一定程度的时候，商务人群大量集中在CBD，就需要与之相对应的生活区出现，这个区域对交通、教育、绿化以及娱乐休闲等的要求都非常高，东莞目前还没有出现能达到这一标准的区域。

姚丽军同时表示，从未来的发展看，随着西平片区逐渐开发成熟，如果有政府的大力支持，该片区最有可能会成为东莞的民间CLD。

中立：名称并不重要

新中银销售部经理陈洁华表示，西平片区是否已经成为真正意义上的CLD并不重要，重要的是金地、景湖春晓、东骏豪苑、金色华庭、世纪城等在这里建设了大量高素质的楼盘，而在这个大片区内，人文环境、自然环境和治安都比其他区域优秀。

世联策划经理何俊平也认为，西平片区开发的楼盘都是以区域运营和大盘开发的理念进行的，现在这么多的市民选择入住西平，就是看重其绝佳的地段和生活资源，西平可以说是另类的CLD，将会与政府划定的CLD呈现出平行发展的轨迹。

名词解释：中央生活区

2001年，东莞将城市新中心区划分为中央商务区、行政文化中心、中央生活区3个组成部分。2003年，《东莞市中央生活区详细规划》编制完成，并于同年通过审批。2007年2月，有关部门又重新编制了《东莞市中央生活区控制性详细规划》并对方案进行修改完善。

中央生活区规划范围：东莞大道以西，南城科技路以东，四环路以南，五环路以北，面积214.25公顷。中央生活区的整体平均容积率为1.4，总建筑面积为300万平方米，居住人口达6万人。

网友提问

问题：有专家提出了东莞居住中心漂移的概念，既然是漂移，为何又说落户在南城后将不再漂移，两者是否有矛盾？如何确定西平片区所在的区域就将成为未来东莞的中心地带？

乔启军：为什么再漂移？除非东莞再建六环、七环和八环。谋一域不谋一城，一个城市只能有一个中心，目前来说是比较类似于中央居住区的概念，如果再建的话，就是规划方面的失误，因为已经成型不如将它建得更好。

问题：刚才地产专家都在推销西平片区，这里房屋是否会升值，有哪些体现？

姚丽军：随着城市南移，配套完善、片区完善后，南城的升值空间更大，这来自于城市的升值，来自于城市配套的完善。从资源的稀缺性来说，南城和东城相差无几，但从未来的城市配套和完善来看，西平板块的升值空间很大。

何俊平：西平是未来生活居住水平最高的代表，也是大部分城市置业者最终的选择，还代表着东莞开发片区最先进的水平。

业界分析：三大硬伤限制西平发展

尽管开发商们力推西平片区，但不可否认的是，仅仅一条东莞大道相隔，政府规划的中央生活区规划建设标准远比现有的自发形成的西平片区更高。在中央生活区的发展中，商业环境、交通配套和人文素质，成为西平社区的三大硬伤。

硬伤一：缺乏商业配套

“我住在西平靠近南城体育公园附近一楼盘已经一年多，父母成天为到哪里买菜发愁。开发商为何没有考虑引进一些大型超市方便大家的日常生活呢？” 昨天的沙龙中，网友“我的1982”通过互动平台向参加沙龙的业内人士提出自己的意见。

“大家觉得居住在西平片区商业氛围不够，但同时也说明前景是很好的。”陈洁华表示，西平片区的居住人群都比较年轻，消费能力都很强，她呼吁开发商在整体运营时多考虑一些商业地产，多一点配套街铺和餐饮，从而满足片区内人群的需求。

光大地产项目策划经理程伟也表示，不同于东城区和莞城区现有的商业街，西平是先有住宅，再开放商业，容易形成新的商业中心，从未来的10年来看，西平片区将是生活最舒适，生活配套最完善的片区。

硬伤二：公共交通不便

本次沙龙举行的同时，也有不少网友认为，现在西平片区公交没设置好，出门不方便，希望开发商和政府沟通做好相关配套规划。姚丽军表示，交通配套缺失是东莞存在的瓶颈，不仅仅是西平片区，很多楼盘的业主到了晚上打个出租车都非常困难，这是东莞大部分片区的硬伤。

硬伤三：缺乏商务精英

CLD是一个附属CBD的衍生名词，主要是为工作在CBD的中产人士提供居住生活区域。西平片区虽然有很多高素质的楼盘，但很多都是本地人来置业，还有部分是新莞人，商务人士身影并不多见，从这一点上看，能否起到对接CBD的功能？

对此，李国添认为，东莞一直是个加工制造企业为主的城市，在金融方面是缺失的，因此留住的人才更多的是工厂的主管和高管，对于金融人才的招募还是不够的。目前在西平片区居住的人群基本上是以公务员、高企人群为主。由于真正意义上的CBD还没有发挥作用，自然金融商业人群也没有形成规模。