东莞学位房困局出现 陈骏良钟振强等业内给良方

　　专家提醒，购买学位房，一定要把学位写入合同，或签补充协议

　　事件回放：

　　买房时承诺有公校学位，眼看孩子就要上小学了，可开发商突然一纸通知说学位没有了。3月14日，南城石竹新花园数十名业主来到南城区政府拉着横幅，为孩子讨要学位。不少业主抱怨，这一切都应该归咎于开发商做出承诺时存在一定程度的隐瞒。

　　后来，开发商贴出通知，告知众业主还有37个学位，最终，63名适龄业主子女进行了抽签，26名子女未被抽中。

　　潮汕人阿莱和女朋友小红在南城经营着一家小五金店，两人准备今年结婚。本已在南城相中一套新房，但本报近期一则“楼盘学位纠纷”的报道，又让阿莱一家人陷入担忧。阿莱表示，之前只听开发商说起过有学位，但具体能满足多少业主的需求，他们并没有过问。他们担心日后等自己的孩子达到上学年龄，也会出现类似学位纠纷的情况。

　　如今，在义务教育阶段，公办学校和民办学校的收费相差巨大，但公办学校往往优先提供给户籍人口。在东莞，像阿莱和小红一样的非户籍人口众多，“买房能赠送公校学位”的营销方式对这类人的吸引力无疑是巨大的。正是看中了这一潜在卖点，开发商乐此不疲。但在东莞教育资源相对紧缺的事实情况下，“学位营销”难免存在失控风险，但令人担忧的是，目前，东莞“楼盘剩余学位查询机制”仍有待完善。

　　政府发放的学位 多占楼盘总户数的1/3

　　近日，带着阿莱们的疑虑，记者走访城区和一些镇区的主要楼盘发现：“购房赠学位”已然成为各开发商最热衷的营销噱头之一。

　　“当然有公办学位赠送!”在南城西平的玫瑰公馆销售中心，当被询问在此购房可有学位分配时，售楼员林小姐指着不远处的一块告示榜自信地说。

　　榜上贴着一份函件，此函称，同意贵公司投资开发的“世纪城·玫瑰公馆”业主子女入读阳光第六小学和区属初中的起始年级，如安排所指定学校学位不足的情况下，则由我办统筹安排至区内其他公办学校就读。根据南城办(2007)90号文和南城办(2010)2号文件精神及“委托办学意向书”，并按636户计，共安排229个学位指标(不含学区内的南城户籍学生)。

　　此函盖有“东莞市南城区办事处宣传教育办公室”公章，日期是2012年6月15日。

　　记者在南城的天利·中央花园、东骏·朗晴居、中信·凯旋公馆、万科·金域华府等提供公校学位的楼盘均看到了类似的复函。值得注意的是，通过统计，记者发现，基本都在楼盘总户数的三分之一左右。

　　在莞城，尽管在售产品不多，但“购房送公办学位”却是莞城绝大多数楼盘最大的卖点。记者了解到，高价地广场翰林、百达中心、田禾塞纳河畔等莞城在售楼盘，以及万科运河东一号、花城广场、西城楼大街等卖完楼盘，无一例外均承诺附送莞城优质学位，其中不乏省级小学学位。

　　在镇区，由于教育资源相对更为缺乏，主打“购房赠学位”的楼盘并不多。

　　学位将来如何用 售楼员也蒙查查　

　“每户有一个实验小学的学位指标，没有年限限制，插班的也可以。”百达中心售楼员周小姐介绍说，“赠送学位”可以写进购房合同的补充协议。她告诉记者，只要签订购房合同，附送公办学位立即可以生效，去年以来已经递交了一些业主的资料上去。

　　但在记者的走访过程中，像百达中心一样，把“赠送学位”的协议与购房合同挂钩的楼盘并不多。事实上，不少楼盘不仅没有提供学位到时是否真实可用的保障，对能否允许插班　、二手房买家能否拥有学位等关键性问题也是含糊其辞。

　　“我的孩子现在在老家读二年级，你们说买房送学位，到时候他是否可以过来读三年级?”在西平某楼盘销售中心，记者听到身边一位女士在询问。

　　令人意外的是，售楼员居然回答“应该可以”，尽管在该售楼处角落里放置的南城教办复函上，明确写着只允许业主子女入读所属小学和中学的的起始年级。

　　在万科·金域华府的销售中心，贴着政府复函的展板上，还明确作出注释：不能插班，只能从一年级报名入读，即起始年级;二手房转让无学位指标;入读的学生需是买卖合同上的业主的直系亲属;每学年分配的指标用完即止，总学位数量用完即止，未申请成功的学生需自行解决。

　　记者注意到，金域华府所提供的政府复函内容与其它南城楼盘的一致，均遵循的是南城办(2007)90号文和南城办(2010)2号文件的精神，按理说具体细节也应该一致，但令人遗憾的是，只有金域华府一家做出细节的注释。

　　“学位肯定是卖点，但后期不确定性因素太多，因此很少有开发商敢把承诺签入协议，但又要求基层售楼员把这个卖点放大。所以我其实并不太喜欢卖学位房，头几年没事，但后期很容易出现纠纷，给自己惹上麻烦。”从业七年的售楼员胡小姐告诉记者。

　　“2008年的时候，在寮步一个楼盘卖房子，当时发展商就让我们重点推荐赠送的学位，当时自己并不知道只有100个学位。去年，这个项目业主抗议游行，我才知道实情。”曾经从事过五年售楼员的邬小姐说。

　　发展商 如何取得学位?

　　“目前赠送学位是售楼营销中最刚需的部分，很多楼盘只要沾上边的，都会主打这一点。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为，几十万新莞人子女的入学需求引发了开发商对学位营销的推崇。

　　那么开发商在实际操作过程中如何获得学位呢?从事房产开发工作十余年的郭健向记者进行了讲解。

　　“东莞学位这块比较复杂，基本分为三种情况。有的片区可以直接申领学位，特别是在一些新项目不多、教学资源又比较充足的地区，比如莞城。但这类学位同样受名额限制，属于细水长流。其次，在镇区开发基本不承诺学位，因为资源太紧缺，有时花钱也买不到一个学位，且质量一般，所以干脆放弃这一块。”郭健表示，其它城区和松山湖的项目要申请学位则要缴纳一定的费用。“这笔钱通常是交给所在镇街的教办，数额不等，根据学位质量、开发商与当地政府的关系等，费用从每个学位一两万元到几万元不等。”

　　“镇街为了促进经济发展和带动房地产销售，允许一些楼盘‘购房送学位’，因为是分级办学，例如小学，包括硬件和师资，全部是由镇街投资的，教育局也很难对镇街的相关机构有指令性的要求，所以操作的空间比较大。”当记者询问楼盘如何能保证获得学位承诺时，另一位东莞房地产行业资深人士韦达涛这样告诉记者。

　　“学校并不参与学位的具体分配，只是负责接受和制定招收计划并向宣教办公室上报，然后按文件执行。”当被问到学校一级是否对学位的分配有建议权时，南城阳光五小校长曹阳明告诉记者。

　　尽管开发商能通过自己的渠道申领到学位，但郭健和韦达涛都表示，并不能为购房者保证学位的长久充足。

　　“在楼盘两三年的销售周期中，基本能保证业主子女的学位充足，但往后走，我们则不能打这个包票。” 郭健表示这是很多开发商不敢把学位条款写入合同的主要原因。(根据被访者要求，文中“郭健”和“韦达涛”为化名)

　　业内人士教你 买“学位房”

　　弄清楼盘学位配给情况，可要求查阅相关文件， 不能轻信售楼员口头说辞　　要了解学位使用和剩余情况，把“学位”写入 合同或补充协议，以便确认

　　最重要的是衡量家庭经济状况，就近择校，学校 太远，学位或不适用　　近期，石竹新花园出现的“学位房之争”新闻，把买房人的心搅得有些乱。

　　对于目前楼市确实存在的“学位房”内幕现象，家长如何购买学位房、选择学位房时又要注意哪些事项尤为重要。石竹新花园出现“学位房”新闻之后，本报记者深入采访地产界、教育界的行内人士，通过他们比较全面、权威的资讯、经历和解答，或许可以给你一个不错的参考答案。

　　陈骏良 东莞房地产行业协会秘书长

　　再好的学校也有差生，一般的学校也有高材生。主要看孩子自身是否适应。如果当初我把孩子送到松山湖小学，每天光来回就需要两个小时。这对孩子成长是很不利的

　　孩子能就近择校最好

　　石竹新花园最近爆发的学位房之争，并不是第一次。早在七八年前，该小区就因为“学位不如销售员承诺的那般好”而闹过一次。

　　学位房问题背后，还有一个重要原因，业主不仅希望孩子有书读，还要读好书，读名校。当年我在新世纪豪园时，就遇到过类似困扰。

　　当时，该楼盘通过缴纳教育基金，获得东城某小学的对应学位。但很多家长却嫌学校不够好而放弃学位，反而到处求人，找关系，想把孩子送到松山湖小学等坊间认定的名校。

　　其实孩子上学，只要学校校风良好，教师素质过得去，没必要非读名校不可。我当时给孩子选学校时，遵循的就是就近原则。再好的学校也有差生，一般的学校也有高材生。主要看孩子自身是否适应。如果当初我把孩子送到松山湖小学，每天光来回就需要两个小时。这对孩子成长是很不利的。

　　“学位房之争”大面积爆发可能性不大

　　学位房问题不断，政府应该担负起一定责任。

　　早期，开发商为了好卖房，各显神通，或缴纳教育基金，或与学校合作、赞助办学，或自建学校，比如世纪城，中信地产等。但另一方面，东莞各镇街关于学位分配、学位使用的规定等，又都不尽相同。学位房的问题，搞得购房者累，开发商累，政府也累。

　　学位问题关系到教育，最好由政府统一管理。孩子们有没有学上，最终还是要靠政府。

　　但目前像石竹新花园爆发的学位房问题，在东莞大面积爆发的可能性并不大。

　　一方面，随着人口结构变化，东莞未来的适龄儿童将趋少;另一方面，随着东莞教育的发展，学位资源正变得越来越丰富。对比过去，东莞学位紧张问题已缓解了许多。

　　钟振强 宏远地产董事长

　　选择学位房时，购房者关注学位有没有是个问题，学位适不适用更是个问题，孩子接送首先成为一个大问题　

   　学位适不适用更重要

　　所在的宏远地产，有自己办的学校。

　　“楼盘学位紧张，这在东莞普遍存在。我们宏远有自己的学校，可以对业主学位需求进行很好的补充。

　　但在选择学位房时，购房者关注学位有没有是个问题，学位适不适用更是个问题。举个例子：我的一位朋友，他想让孩子就读宏远外国语学校，但是他们夫妻俩都在较远的镇街上班，孩子接送首先成为一个大问题。最终，朋友的妻子选择离职，然后购买了一套学位房，专门陪孩子上学。

　　如果你的家庭条件不允许这么做，虽然买了套学位房，对你可能反而是个更大的负担。

　　三条建议助你选择合适学位房　

　首先，要想明白孩子未来的教育规划。如果将来希望孩子出国，那么有外国语类学校的房源自然是首选;如果考虑经济因素，那么带有公办学位的房源就可作为重要选择。

　　第二，要充分考虑学位的可持续性问题。比如，选择小学学位时，还要充分考虑小升初甚至初升高时，还有没有相关优惠政策(有些学校，孩子读完小学，升该校的初中部，是有相应优惠政策的)。

　　第三，要充分衡量家庭的经济状况，比如，孩子的接送也是大问题。

　　李健康 田禾地产执行副总裁　　购买学位房时，一定要把学位情况写入合同，或者是补充协议，以便进行确认。同时，还要搞清楚楼盘学位配给的真实情况。

　　要把“学位”写入合同

　　最近我正忙于塞纳河畔三期的筹备工作。塞纳河畔的房源，每户均配有建设小学的一个学位。

　　购买学位房时，一定要把学位情况写入合同，或者是补充协议，以便进行确认。同时，还要搞清楚楼盘学位配给的真实情况。可以向开发商要求查阅相关文件。一定不能轻信售楼员的口头说辞。

　　另外， 很多学位房，其学位使用仅限业主的直系亲属。所以，还要注意搞清楚谁上学与用谁的名字买房的关系。

　　李阶华原可园中学校长，现万江中学校长

　　东莞初中学位分配，大致是根据学生户籍所在地，进行电脑摇号确定的。选择学位房时，要考虑孩子上学路途远近问题

　　入读公校,是否落户东莞很关键

　　石竹新花园学位房问题，从另一个角度可以解读成教育资源分配不均衡的问题。

　　以我的经验看，孩子能否入读公校，是否落户很关键。东莞初中学位分配，大致是根据学生户籍所在地，进行电脑摇号确定的。(据记者了解，东莞有些楼盘学位的使用，是附加一定条件的，比如要求业主有东莞户籍。在有些片区，甚至有落户多少年之后才能使用该学位的限制。所以，购房者在购买学位房时，一定要充分了解清楚相关条件及政策)。

　　选择学位房时，还要考虑孩子上学路途远近问题。比如初中学生，心智还不够成熟，生活自理能力不够强，倘若离家太远，遇到问题时得不到好的指导，容易导致处理失当。

　　南城样本:“僧多粥少”

　　南城，地处东莞新城市中心区，是东莞冉冉兴起的政治、经济、文化中心，也是东莞房地产行业新的发动机。据其官方网站的数据称，南城目前约有50多个楼盘。而据市房管局的数据显示，自2010年起，南城每年成交房产6500-8700套左右，年均成交面积超过100万平方米，去年，南城的成交面积已临近全市总成交面积的1/4。

　　南城房地产今日的高速发展，意味着日后居住在这片区域内的人口将呈几何级增长。这给南城的各种配套提出严峻的考验，教育配套尤是。作为一座城市的中心，南城的样本个案，对整个东莞皆有借鉴意义。

　　据公开的数据显示，目前，南城共有公办小学8所，能提供一年级学位有1800个左右，这对一个户籍人口只有6.2万人的行政区域来说并不算少。但面对近20万且很有可能持续增加的外来常住人口，这个数字难免捉襟见肘。

　　“这两年确实觉得学位分配越来越紧张，僧多粥少，目前，非东莞户籍人口，也就是说新莞人已经占我们在校总人数60%以上，且每年都保持了一个快速的增长。” 南城宣教办公室工作人员郭斌告诉记者。

　　西平，南城中央居住区所在地，目前共有新老楼盘二十余个，未来预计总居住人口超过二十万。就是这么一个人口密集区域，目前只有一个公立小学——阳光六小，每年可用学位不超过300个。

　　“压力很大，要上学的孩子一年比一年多，目前我们一年级有5个班，以前每个班是50人左右，现在基本增加到53个，但还是紧，只能再扩班，但以目前的规模，最多扩到六个班。”阳光六小校长刘利玲说。

　　不难发现，在西平乃至整个南城学位如此紧俏的情况下，即使新楼盘只提供总户数三分之一的学位，但也是困难重重，对冲着学位去的购房者来说，未来的隐患不小。

　　未来主要通过积分解决新莞人入学问题

　　面对南城客观存在的学位紧缺问题，该级行政机构的决策层有何对策?对此，记者走访了南城街道办事处。

　　“前段时间石竹新花园的事情对我们确实是个提醒，由于东莞人口结构特殊，南城尤为明显，这决定此类问题很有可能不是个案，为此，我们向领导做了专门的汇报。”南城宣教办副主任代和翔告诉记者，该机构负责研究制定教育事业发展规划。

　　但当记者询问，是否能通过相关网站或其它渠道查询楼盘的剩余学位时，代和翔告诉记者目前还没有建立相应的机制。“不过领导已经做了口头要求，要求开发商必须实时公布学位的剩余情况，相关的书面要求正在研究中。”

　　“在我们部门确实可以查询到楼盘学位的剩余情况，但不鼓励业主直接上门查询。”当记者询问有疑虑的购房者可以去哪里查询自家楼盘的学位情况时，代和翔告诉记者。

　　记者试图向南城街道办分管教育的潘立新党委委员了解情况，但他谢绝了记者的采访。并通过宣传办工作人员告知记者，他们已经研究过该问题，目前已安排相关人员进行调研，但尚未出台相关政策，如有政策出台，将向媒体公布。

　　代和翔告诉记者，今后，南城应该主要还是通过完善新莞人积分入学的机制来规避楼盘学位的潜在纠纷风险。在他看来，这是相对公平和透明的方式。

　　同时，记者还了解到，今年，南城要求各楼盘必须提前做好适龄小孩报读公校的登记工作，9月至10月前必须登记好明年报读的人数，以便教育部门提前做好扩班、招聘教师等统筹准备工作。

　　要充分考虑学位使用情况

　　在二手市场，学位房问题显得更加复杂。如何在二手市场淘到一套合适的学位房，是南城蓝先生的困惑。而集体户口的冯小姐，也有自己的担心，不知道孩子能否入读公校。

　　请看看权威机构和专家的答案。

　　能否入读公校，户口是否入户很关键

　　南城冯小姐：我已经落户东莞，但是集体户口，我的孩子能入读当地公校吗?

　　市教育局：这主要要看孩子的户口在哪里。如果孩子户口也是东莞的集体户口，一种情况：社区的集体户口，入学问题由社区所在地解决;另一种情况：如果是市中心人才市场的集体户口，则一般由父母工作所在地解决。

　　另外要提醒：能否入读公校，关键还要看孩子的户口是否落户东莞。因为有一些集体户口是不允许孩子随迁的。若遇上这种情况，可向集体户口所在镇街申请，酌情处理。

　　二手市场学位房源大致有三类

　　东城蓝先生：最近正准备买一套二手房，听说有学位，但不知如何辨别学位房真伪?

　　金信联行市场部经理罗平：二手房源是否带有学位，情况比较复杂，市民在购房前，一定要了解清楚。

　　大致来说，东莞市场二手房源配带学位的情况，可大体分为三大类：

　　第一类：有的楼盘分配的学位，是以小区为单位，配有一定比例的固定学位，学位用完了就没有了。这类房源，市民早买房，孩子早享受学位。

　　第二类：根据房源条件，比如面积等，配有相应学位。但一般一套房只有一个学位。如果一手业主已使用这个学位，二手业主再次购买，就不能享受该学位了。

　　第三类：该类楼盘有较为充裕的学位。只要你是业主，不管是一手业主还是二手业主，都有可能享受相对应的学位。　　购学位房还要了解学位使用情况　

　罗平指出，购买学位房，要注意小区学位房使用的剩余情况。石竹新花园的学位房事件，就是这一问题的集中爆发。

　　很多小区，开发商向学校购买的学位数量有限。比如，某小区2000多户，开发商购买的学位只有960个。因此，购买学位房时，要充分了解该小区目前学位使用的情况或剩余情况。如果孩子还小，还要充分考虑小区业主构成情况，学位使用速度，从而充分预估孩子长大上学时，是否还有学位剩余。

　　使用学位房，还要注意使用年限

　　罗平介绍，有些楼盘的学位，是有一定年限限制的。有位客户，买房时了解到，该房源有学位。可是，等到一年后，他们入住孩子准备上学时，却被告知，学位已过年限限制了。所以，业主在购买学位房时，一定要预估，当孩子可入学时，该学位是否已过期。

　　新莞人子女入读公校三途径

　　1.新莞人子女积分入学：2013年《东莞市新莞人子女接受义务教

　　2.享受市政府优惠政策人员的适龄子女入学：属于享受市政府优惠政策人员的适龄子女，可向其父母工作单位所在镇街宣教办提交优惠政策规定的有关证明材料，申请入读当地的公办学校(查阅办法同上)。

　　3.企业人才子女入学：日前，市政府常务工作会议审议并通过《东莞市企业人才子女入学暂行办法》。根据镇街剩余学位实际情况，对符合一定资格的企业(新莞人)人才和企业直接给予学位，在提高申请条件的同时，免去评分、计分等中间环节。(详见本报3月16日A03版《企业人才符合一定条件 子女就可直接入读公校》)

　　据记者了解，市教育局正力争9月份，让东莞企业人才子女入学，可按照该暂行办法进行学位申请。

　　学位房困局处方： 远想户籍改革 近看民办教育

　　学位房是一种具有中国特色的产物。

　　因为，在中国，受教育权是一种稀缺的资源，甚至在某些时候，它是一种可以在市场上流动的商品。在本报记者的调查中，就发现，学位房是各开发商最热衷的营销噱头之一。在市场上，有学位的房就是要比同等的没学位的房定价高，也更好卖。

　　其原因，是因为公办学校学位的不足。以南城中央居住区所在地西平为例。本报记者调查发现，目前这里共有新老楼盘二十余个，未来预计总居住人口超过20万。然而，这里目前只有一个公立小学——阳光六小，每年可用学位不超过300个。

　　当然，另一个原因也不可忽视，那就是学生家长对于优质教育资源的趋之若鹜。在东莞并非没有学校可读，东莞的民办学校不在少数。然而，众所周知，东莞民办学校与公办学校在整体教育质量仍有不小的差距。不要让孩子输在起跑线上，这是近年来许多教育产业常用的广告语。正因为希望孩子不要输在起跑线上，所以父母希望孩子就读公办学校——至少不能比其他孩子差。所以，也造成了人们对公办学位的争抢。

　　在我身边，为了让自己小孩读好学校，我的朋友、同事，也很无奈地陷入了这种拼爹的怪圈中。上幼儿园，想要进机关一幼、机关二幼这样的公办幼儿园;孩子要读小学了，在南城的，孩子便瞄准了阳光中心小学;到了初中、高中，对于名校的追求就更狂热，上了某名校，就称“一脚跨进了某某大学”。为了上这些学校，尤其是幼儿园、小学时期，因为不大看孩子成绩，于是挤破头，提前一两年报名、找关系。

　　或许会有人批评这种对名校的狂热追求，但为了让自己孩子能够接受更好的教育，这些父母家长所做的，乃是人之常情。期待所有人的与人为善孔融让梨不争不抢坐排排分糖果，那是童话，不是现实。

　　受教育权是一项基本人权，受教育权是中国公民所享有的并由国家保障实现的接受教育的权利，是宪法赋予的一项基本权利，也是公民享受其他文化教育的前提和基础。政府作为提供社会公共服务的主体，保障每个纳税人受教育权，这是他的义务与职责。

　　无论新老莞人，只要在东莞生活工作，就基本需要在东莞纳税。东莞的公办教育资源，都是由这些纳税人的税收支撑起来的。新莞人纳税并不会比户籍人口低。而且，新莞人甚至要远远多于户籍人口。

　　既然如此，按常理，新莞人应该享受与户籍人口同等的受教育权。但同样又是众所周知，户籍在中国很多时候，拥有地域属性特权，尤其是公共服务的配给上。于是，户籍人口可以按户籍顺利享有公办学校入读资格，而新莞人则要依靠学位房、新莞人积分入学，甚至拼爹来获得公办学校的入读资格。

　　不患寡而患不均。因此社会也就有了对受教育权的非议。

　　解决这个问题，事实上同很多同类问题一样，最终归结到户籍上来。于是，人们的言谈只好转向向往户籍改革的那一天。但改革何其之难，等到那天，说句不客气的话，拖酱油瓶的小屁孩都读大学了，黄花菜都凉了。

　　与其这样，更迅速的做法，不如是尽快提升民办教育的水准，让民办教育水平与公办教育水平持平，甚至超过公办教育也不妨。如此，人们自然不会为了区区公办学校入学资格挤破脑袋。要做到这点，在政策上扶持民办教育，给予民办教育政策上的空间是当务之急。但政府也不能完全撒手不管，必须让民办学校在经济效益和社会效益中间找到一个平衡点。