瑞峰周报：东莞小阳春完美收官 住宅成交量创春节后新高

　　瑞峰置业3月第四周东莞楼市报告

　　(2013.3.25—2013.3.31)

　　2013.4

　　“小阳春”完美收官 住宅成交量创春节后新高

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　北京：京籍单身人士限购第二套

　　3月30日傍晚，北京市人民政府办公厅对外发布房地产市场调控细则，从限购、信贷和税收三方面收紧政策，堪称“史上最严”。细则提出，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于二套房的首付款比例进一步提高：在税收方面，能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征。

　　上海：三套房停贷，严征二手房20%个税

　　3月30日，上海市人民政府办公厅印发实施意见。意见重申“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，明确对二手房交易严格征收20%个人所得税。严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查;严禁发放第三套及以上购房贷款;根据市场变化，金融管理部门要适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率等。

　　深圳：必要时调整二套房贷首付利率

　　深圳市调控细则提出，严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定，依法严格开展房地产税收征管工作。完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。深圳市要求严格实施差别化住房信贷政策，强化借款人资格审查。银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。人民银行深圳市中心支行可根据深圳市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

　　广州：非本市户籍居民持补缴税费和社保不能买房

　　广州市人民政府发布关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见。关于房价控制目标。《实施意见》明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。《实施意见》从严、从紧执行住房限购措施：一是购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由 “自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。人民银行广州分行可结合2013年我市新建商品住房价格控制目标和我市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：洪梅流拍地三入市遭哄抢 溢价135%中熙地产摘获

　　上周土地市场再起风云，曾在2011年流拍两次的洪梅镇黎洲角村的商住地块的拍卖掀起新一轮的竞价高潮，在经过11家公司71轮的激烈角逐，中熙地产杀出重围，以约1.51亿元的高价获得该地的使用权，折合楼面地价1939元/㎡，溢价率高达135%。此地块位于迎宾大道东侧，连接桥东路，可衔接沈海高速，交通便利，且毗邻洪梅镇政府、洪梅汽车站、洪梅医院，配套十分成熟完善。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：目前洪梅房地产处于断货状态，雍景家园和丰泽园基本释放完毕。经过去年楼市大热之后，也解决了大部分东莞开发商的资金压力问题，拿地欲望由此可见。另一方面，洪梅地块大卖也要归功于水乡片区规划的利好，各种规划利好以及轨道交通的建设大大提高了开发商对该片区的市场预期。

　　2、本周无土地待拍信息

　　3、上周无最新土地出让公

　　4、最新土地预告：11宗土地将上市 麻涌镇现23.5万㎡“巨无霸”地块

　　东莞市最新一期的土地预告—东土交(预告)[2013]3号于上周在国土资源局进行了公示，预告显示东莞将有11宗土地进入市场，合计出让面积约66.77万㎡。商住地出让比重持续下滑，仅常平还珠沥村有1宗面积约1.11万㎡的商住用地出让，约占此次公示面积的1.66%。其余10宗地块皆为工业科研用地，出让区域集中在松山湖、望牛墩、麻涌和东城区。其中松山湖南部片区出让5宗科研设计用地，合计出让面积约22.7万㎡，所占比重为34%。水乡片区也加大的土地出让力度，望牛墩出让3宗工业用地，约15.84万㎡;麻涌出让的是本次公告的“巨无霸”地块，出让面积约23.54万㎡。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：5大项目新备案入市 东城办公产品集中上市

　　3月最后一周，东莞全市共有5个项目新备案入市。瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市新增住宅1122套，面积约10.92万㎡，环比下滑23%。新推户型仍然以刚需为主，如凤岗的名流印象花园新增348套76-90㎡的中小户型以及26套120㎡的改善户型;万江的北大资源加推374套87-97㎡新品;东城新世纪星城有236套101-106㎡新品入市。非住宅方面，办公产品大放异彩，有新世纪星城加推两栋办公楼，合计173套办公产品;而东城万达广场加推360套非毛坯SOHO产品。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况： 住宅创春节后新高 非住宅连续两周下滑

　　“小阳春”最后一周，住宅成交迎来高峰，全周共签约1683套，合计18.17万㎡，环比分别上涨25%和29%，均价8557元/㎡，环比微跌1%。受“国五条”细则落地影响，东莞楼市出现了明显的观望情绪，前三周成交量受抑，签约量均在1.5万㎡以下;三月中下旬开始在大朗碧水天源等楼盘开盘或加推带动下，推货热情高涨起来，上周成交量终于再次突破1.5万㎡，创下春节以来签约量的新高;同时“粤五条”落地细则出炉，总体而言对东莞楼市构成“威胁”不大，从而也助涨了开发商推货的信心。

　　非住宅方面，上周签约230套，合计1.06万㎡，环比分别上涨35%和下降22%，均价13665元/㎡，环比下降6%。东城万达公馆的小户型办公产品集中签约是造成上周签约套数猛增而签约面积下滑的主要原因，均价方面连续两周出现下滑，则主要是因为天利中央和葡萄庄园等商铺签约比重有所下降。

　　2.2 住宅量价走势：成交量四连涨 均价8557元/㎡维持平稳态势

　　虽然受到“新国五条”政策及细则的“打压”，东莞住宅成交量仍艰难地实现了“四连涨”，上周更是在万科金域国际花园、名流印象花园和碧水天源等楼盘签约带动下，签约量超过18万㎡，环比上涨近3成。价格方面则延续了春节之后的稳定表现，上周微跌1%，连续三周波动范围在2%以内，约8557元/㎡。

　　2.3 区域住宅成交：春节后南城首次蝉联榜首 8镇区过万难带动全市均价飙升

　　上周南城终于实现了春节后首次蝉联区域住宅套数排名第一的宝座，由于春节后邻深片区率先发力，南城多周与榜首位置失之交臂，更谈不上蝉联第一的宝座，上周蝉联成功中信森林湖等热售项目贡献颇大。第二位置仍然由邻深镇区之一——凤岗占据，厚街、大朗、东城、塘厦和万江等热门区域分列3至7位，签约套数均超过或达到100套。价格方面，厚街、虎门、松山湖、长安、大岭山、莞城、中堂和桥头等八大镇区均价纷纷过万，创出近一年来过万镇区数最高的记录，但是由于签约比例较低，未能带动全市均价飙升;比如均价最高的桥头镇，19216元/㎡的均价主要系石竹山水园别墅签约，是上周全镇唯一成交的住宅，仅一套。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：万科金域国际摘桂 名流印象、碧水天源开盘热闹

　　2.6、楼盘活动： 楼盘活动有所降温 开盘加推等活动为主

　　“小阳春”最后一周，楼盘活动较上一周有所降温，从区域分布来看，主要集中在泛松山湖片区以及城区区域，如松山湖的锦绣山河风筝节启幕和紫檀山的238㎡阅湖美墅VIP登记、大岭山的松湖春天5栋、7栋89-99㎡新品三房开盘、大朗的中熙松湖国际5D销售中心揭幕、寮步的鼎峰花漫里119、150㎡美宅加推和鼎峰尚境二期88-190平新品盛大开放等;万江的北大资源御湾18栋非毛坯样板房盛大开放、深业·欧景城三期新品14-16栋开盘、南城的天利中央花园3栋140-160㎡艺术样板房开放、万科金域华府三期77-100平米2-3房认筹、中熙·弥珍国际商寓享直减3万优惠和东城的中惠卡丽兰82-250㎡纯复式盛启等。虽然楼盘活动热闹程度有所降温，但是活动含金量十足，均是新品开盘或加推等活动，之前一些针对尾货清盘所进行的一些小型暖场等活动较少，说明开发商酝酿已久的正式推货活动逐渐成形，预计清明节后“五一”前有望再度迎来一波推货高峰。

　　3、上周无新开工工程：

　　总结：

　　1、按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。从政策力度来看，一线城市政策调控力度趋紧，二线城市普遍力度较轻，甚至只有百余字寥寥带过。

　　2、上周土地市场再起风云，曾在2011年流拍两次的洪梅镇黎洲角村的商住地块的拍卖掀起新一轮的竞价高潮，在经过11家公司71轮的激烈角逐，中熙地产杀出重围，以约1.51亿元的高价获得该地的使用权，折合楼面地价1939元/㎡，溢价率高达135%。而东莞市最新一期的土地预告—东土交(预告)[2013]3号于上周在国土资源局进行了公示，预告显示东莞将有11宗土地进入市场，合计出让面积约66.77万㎡。

　　3、3月最后一周，东莞全市共有5个项目新备案入市。瑞峰市场研究部数据监测显示，上周全市新增住宅1122套，面积约10.92万㎡，环比下滑23%，新推户型仍然以刚需为主。非住宅新增577套，面积约5.07万㎡，环比上涨200%，主要是新世纪星城和东城万达广场的办公产品加推。

　　4、“小阳春”最后一周，住宅成交迎来高峰，全周共签约1683套，合计18.17万㎡，环比分别上涨25%和29%，均价8557元/㎡，环比微跌1%。非住宅方面，上周签约230套，合计1.06万㎡，环比分别上涨35%和下降22%，均价13665元/㎡，环比下降6%。

　　5、“小阳春”最后一周，楼盘活动较上一周有所降温，从区域分布来看，主要集中在泛松山湖片区以及城区区域，虽然楼盘活动热闹程度有所降温，但是活动含金量十足，均是新品开盘或加推等活动，之前一些针对尾货清盘所进行的一些小型暖场等活动较少，说明开发商酝酿已久的正式推货活动逐渐成形，预计清明节后“五一”前有望再度迎来一波推货高峰。

　　6、上周无新开工工程。