瑞峰置业在沙田有代理御港蓝湾项目,从这个项目来看,沙田本地客户和厚街的客户各占了50%,为什么会出现这样的情况?一是沙田靠性价比吸引周边的客户,二是沙田是滨海区域的镇区,拥有丰富的海景资源,有成为下一个松山湖片区的实力。
现在沙田刚需和改善型买家去了哪里?通过瑞峰的数据监控,我们发现改善型的客户流到了城区,可见沙田有钱人并不认同沙田的区域价值。为什么不认同?有两个方面的原因:一是沙田经济依赖港口,但十年下来经济效益并不明显,二是沙田的城镇面貌和基础配套设施不够完善,因此沙田本地人并不认同。
沙田人口总量和基数有限,这受历史发展影响。沙田是农业大镇,工业产业较少,因此企业和制造密集型产业也较少,导致消费人群有限。如果大量的楼盘集中供应的话,量价很难突破,这是沙田楼市目前的现状。
沙田楼市的利好因素,在于港口经济和规划利好,包括区域和深圳、南沙的交通衔接,不好的因素主要是当地产业配套跟不上,外地和本地人对沙田未来的升值潜力和区域价值认可度不高。为什么沙田目前的配套跟不上,政府用十年的时间打造沙田片区,但是未能用最快的速度展现出来,也未像深圳、广州等港口发展的迅速。 我们觉得原因在于拆迁上遇到了一些阻力。但农业大镇意味着环境好,我认为沙田这样的滨海城市的前景是好的。
对于沙田市场的利好和未来的前景,我从五个方面谈谈自己的看法。
第一,从宏观政策来讲,党“十八大”加快城镇化进程的政策对沙田镇是利好政策,沙田靠近深圳、广州,因此一线城市会有部分分流到沙田。
第二,虎门港是珠三角重要的港口,也是东莞对外开放和经济发展的依托,代表了东莞城市发展的水平,也代表了东莞的新城市面貌,因此东莞会加大对沙田和虎门港的投资建设,政府的人力物力投资的加大,对沙田房地产市场来说是利好因素。
第三,保利、碧桂园等众多开发商在沙田纷纷拿地,开发商都是经过深思熟虑,对沙田市场片区进行分析后才进入的,这说明他们看好沙田的前景。无论是本土房企还是外来开发商都纷纷进驻沙田市场,在未来三至五年来说,沙田市场会从不温不火的状态,逐步升温,从而带动沙田楼市的快速发展。
第四,说到沙田楼市,大家认为沙田靠港口带来效应。港口是承载运输的功能,港口不仅具有运输的功能,还有物流业和制造业联动的发展模式,因此沙田拥有巨大的发展潜力。但沙田本地或者是沙田周边区域的市场人群对此大多不了解,因此还需要政府、媒体和开发商更多的信息释放,大力宣传沙田的规划,让大家知道利好的因素,如果不说的话,作为业外人是不会过多的关注,也不知道规划是怎样的模式,也不知道给自己带来了哪些好处。沙田目前相对虎门和厚街来说,发展速度相对缓慢,如果从一个人的成长来说,沙田是属于晚熟的孩子,可塑的空间比较大,属于潜力股。
第五,招商引资的利好。沙田镇政府增加了很多的投资,吸引世界500强以及大型的国有企业和民营企业进入沙田,优秀企业的进入,会带来产业人群以及消费人群、商务人群,人口基数逐渐变大,对沙田楼市也是一个利好。
目前沙田的房价在5000到7000之间,不同的楼盘有差异化。未来几年沙田市场的房价将会有怎样的走势,可以用一句话来回答,价格上升的趋势跟城市的发展是同步的。
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