溢价高达135%！东莞镇区楼市又掀起开发热潮

　　开年以来，东莞多个镇区的土地拍卖呈现出令人惊讶的火热态势，其中，水乡片区、临深片区部分地块都是溢价卖出，有的地块溢价甚至达135%。

　　记者了解到，东莞房地产开发的重心是从虎门、长安等经济热镇开始的，其后，南城行政中心确立以及东莞大道完工后，再回到城区。而现在由于城区土地日益稀缺，再加上广州、深圳的需求外溢、轨道交通动工、水乡片区一体化政策的落实等等，都让部分镇区的房地产进入了快速发展的轨道。

　　业内人士认为，去年以来东莞镇区房地产市场成交量大幅提升，是镇区市场发展成熟的信号，开发商会越来越重视在镇区开拓市场。

　　镇区土地拍卖溢价高达135%

　　今年以来，东莞部分镇区土地拍卖一路飘红，其中洪梅、麻涌、虎门、东坑、大岭山、凤岗等多个镇区土地都是溢价卖出，溢价基本都在30%以上，甚至有的地块溢价达135%。

　　记者了解到，2013年新年的首拍地编号2012WG064，成交楼面价为2480元/平方米，溢价34.7%。此次拍卖地块位于麻涌镇麻三村。起拍价为5900万元，报价增幅50万元，起拍楼面价1840元/平方米。

　　1月31日，东坑镇井美村一宗地块开拍，最后由东莞市金达房地产开发有限公司以9600万元一举拿下，折合楼面地价2685元/平方米，溢价60%。该地块起始价为6000万元，报价增幅100万元，则起拍楼面地价为1678元/平方米。

　　2月3日，大岭镇金桔村一宗地块出让，深圳市龙光投资顾问有限公司以16200万元斩获该地块，折合楼面价2732.51元/平方米，溢价率为82%。地块起始价为8900万元，起拍楼面地价1501.2元/平方米。

　　3月25日，本月最后一宗商住地——位于洪梅镇黎洲角村编号为2013WG011地块进入拍卖阶段。东莞市中熙房地产开发有限公司以溢价135%的15140万元收入囊中。该地块最终拍出1839元/平方米的楼面地价记录，创下洪梅乃至中堂、麻涌、望牛墩临镇区的商住地成交记录，仅次于钜隆地产于2011年在麻涌拿下的1999元/平方米。

　　开发重心从城区移回到镇区

　　伴随着东莞城市的发展，房地产开发重心也在不断调整，其发展线可用“由镇区到城区，再由城区到镇区”来形容。一名不愿具名的业内人士表示，东莞的楼市发展是从镇区经济热镇开始，之后等南城行政中心确立和东莞大道完工后，回到城区;现在由于城区开发的土地日益减少，开发商又把重心移回了镇区。

　　记者在采访中了解到，上世纪90年代初期，伴随着港资企业的大量进驻，港系地产作为东莞楼市最早的外来派系，开始出现在樟木头、常平等镇街，樟木头爱都花园、帝豪花园等小区都属于最早的一批港式楼盘。直至2002年，东莞市政府启动“五年见新城”，城区楼市迎来高速发展期，东城、南城、万江等新楼盘如雨后春笋般涌现出来。

　　不过，到2010年，东莞镇区房地产又开始火热起来。从2010年底开始，东莞的“八大支柱”变成“五大支柱、四大特色”。而且从2011年的统计数据表明，很多镇区在支柱或特色产业增长明显放缓的情况，纷纷将目光投向房地产业，大批出让土地，大力发展房地产业，寄望房地产业来拉动经济增长。地方政府对房地产业的重视，使房地产市场真正进入快速发展干道。

　　目前镇区楼市无论货量还是产品线都十分丰富，吸引了大批置业客的目光。其中，泛深片区表现最为突出，市场看点频现，是当前炙手可热的热点区域。从近两年东莞各镇街商品住宅网签面积排行榜上可以看到，目前南城依旧是热点区域，但凤岗、塘厦、松山湖等区域作为后起之秀，房地产发展也相当迅速。

　　开发商看好镇区楼市升值前景

　　业内人士表示，近几年来，东莞各大开发商与全国性品牌企业纷纷进入镇区市场，直接促进了镇区房地产市场的发展与成熟。目前，镇区房地产市场在产品设计、小区规划、自然环境等方面丝毫不逊色于城区同类物业水平。

　　与此同时，镇区房地产市场置业需求也日渐增大，投资者日渐看好镇区市场的升值前景。去年以来，镇区房地产市场成交量大幅提升，是镇区市场发展成熟的信号。业内人士称，近年来镇区公交体系的完善，轨道交通的建设以及城市路网的规划与建设，将镇区之间的距离拉得更近。“居住在镇区，工作在城区”，或是“居住在东莞临深、广镇区，工作在深圳、广州”的“半小时或一小时生活圈”已经逐步形成。

　　专家分析认为，在东莞城区房价迅速攀升的现状下，东莞镇区物业已驶入价值升级快车道。目前在镇区进行物业投资是一个好时机，特别是与深圳交界的塘厦、长安、大岭山等镇区，在“莞深同城生活”的概念下，许多深圳置业者逐渐进驻。而城区周边的寮步、厚街等镇区，其增值潜力也会比较高。

　　此外，该名业内人士还表示，松山湖、长安、虎门等发达镇区则具备了地产发展的更大空间。其中，松山湖集中了许多大型企业，有足够的购买力和消费力，为地产发展提供空间;而长安、虎门等镇区则由于消费力购买力强，完全可支撑起更多的商业体，而且消费力有扩容的空间，“经济发展好，自然有人居住，有人购房。”

　　片区楼市

　　水乡片区 “水乡一体化”将带来新契机

　　因为需求面窄，没有投资价值。水乡片区房地产在过去几年的发展中相对比较滞后，房价相对全市来说较低。多数镇街的楼盘，只有一到两个标志性项目代表区域的房地产业。而随着水乡经济一体化政策的落实，水乡房地产迎来了前所未有的发展契机，大量的品牌开发商蜂拥而至，将给水乡地产带来新的变局。

　　据了解，靠近虎门渡口、接驳南沙的沙田镇，成为了水乡片区中炙手可热的区域市场。汇景集团率先进驻沙田，依托江景资源开发了汇景御海蓝岸;碧桂园紧随其后，在沙田杨公洲开发碧桂园柏丽湾项目;之后，保利亦进驻沙田拿地，开发未来城市项目。

　　此外，房地产市场表现相对比较平庸的麻涌，近一年也成为不少开发商争相进驻的区域，外来地产巨头钜隆地产率先进驻，拿地开发碧水湾花园，宝盈地产在麻涌开发了信鸿熙岸项目等多个项目。

　　业内人士认为，水乡片区的发展，是东莞未来城镇发展的主要方向之一。东莞西部相比东部更接近广州和深圳，水乡片区将因为周边城市的发展赢得更多机会。东莞万科营销管理中心、商用管理中心总经理高骏也称，虽然目前东莞万科在水乡片区并没有项目，但也会考虑在合适的时机进驻水乡片区。

　　另一位业内人士在接受采访时也表示，随着轨道交通建设及东莞大道延长线的完工，水乡片区的交通将跃上新台阶，在交通的支撑下，水乡片区有可能率先融入珠三角生活圈，水乡片区的经济发展将步入高速通道，楼市也将迎来新的发展机遇。

　　临深片区 深圳客入驻 房地产炙手可热

　　事实上，东莞开发商对深圳客户群体的开拓早已有之。东莞中原地产研究中心总监车德锐告诉记者，2010年“4·17”新政出台后，深圳客来东莞置业的现象就更加明显。对于临深镇区，如凤岗、塘厦这些镇区，其市场大致可分为两大板块：一个是以镇中心区为核心，主打本地客户的板块;一个是以深圳的龙岗中心城、观澜、平湖为核心，主打深圳客户的板块。

　　以凤岗镇为例，在凤岗镇中心区的锦龙又一城、三正卧龙山、金凤豪苑等项目，由于离深圳距离较远，普遍超过10公里，对深圳客的吸引力较小，其客户主要来自凤岗本地，深圳客比例仅占10%～20%。而凤岗的官井头、雁田、五联等片区，由于临近龙岗中心城、平湖、观澜等深圳区域，其距离普遍在5公里以内，这些片区的益田·大运城邦、名流印象花园、水岸豪门、祥利上城等项目，其70%～90%客户都来自深圳。

　　深圳客来东莞置业，大致可分为两种情况。第一种情况，受房地产调控政策影响，深圳购房门槛提高，从而迫使部分购房者到房价较低的东莞买房置业。第二种情况，毗邻东莞的龙岗中心城、观澜、平湖等片区，由于距离较近，交通便利，且东莞楼价较低，这些片区的购房者便自发来东莞买房置业。这种情况属于市场自然选择的结果，与房地产调控并无直接关联。也就是说，诸如龙岗中心城片区的部分购房者，即使没有调控政策，他们一样会选择到邻近深圳的东莞楼盘买房、置业。应该说，此类深圳客的比例占据了大多数。