东莞楼市再刮赠送旋风 九种偷面积的武器大揭秘

其实，赠送面积，并不是一件新鲜事情。早在2006年，伴随着90/70政策的落地，就已经成为开发商惯用的一种促销筹码。9·27房贷新政实施后，即使在楼市陷入极度疲软期间，凡是以赠送作为卖点的楼盘，仍然是消费者关注的焦点。原因很简单：实惠。如今，楼市处于回暖期，各楼盘之间鲜明祭出产品旗帜的同时，“赠送面积”被再度推到消费者面前。

赠送面积重新抬头

上周末，南城汽车站周围某楼盘举行产品发布会。此次推出的新品，是开发商倾力打造的高层单位。与之前他们所标榜的专利产品高赠送率卖点不同，有销售员私下跟记者聊天时，甚至认为，这将成为他们推销房子时的一个重要障碍。

言语的背后，正折射了一个真实的市场诉求：赠送面积，并不只是在疲软市场环境下，开发商想以此吸引消费者入市的主要策略。即使处于市场回暖期，它，也同样不可或缺。

李鸣（化名）在东莞某代理公司上班，一个月前，他在海蓝湾买了一套88平方米的小三房。选择在该盘出手的原因，其实归结起来并不复杂。除了户型紧凑实用外，那近6平米的入户花园赠送空间，更成为促使他快速成交的源动力。

有需求，就有市场。正是基于这样一种前提，该盘户外广告打出“3里3外”的宣传语。国际公馆仁里组团，赠送面积也成为户型的一大卖点。该盘销售代表文敏介绍，从她接触的一些客户来看，他们对赠送面积都表现出比较大的兴趣。记者了解到，一套建筑面积为171平方米的户型，四房、两厅、两卫设计，其中连着三个空间有赠送部分，面积约为10平米左右。

一般而言，一个户型都会设计一个半封闭阳台和一个入户花园，所偷的面积在10平方米左右，但不少户型的阳台是越来越多，入户花园也越来越大。如有的楼盘设计了3个阳台，甚至有一些楼盘的入户花园面积就有20多平方米。除了从阳台等空间偷面积外，还有很多开发商也从飘窗、露台等空间下手，只要符合建筑规范，一切皆有可能。

在赠送面积的范围中，从最初的入户花园、挑高露台、大阳台，发展到送挑高卧室、入户客厅等，赠送面积的比例越来越高，一些赠送大的房子比例甚至超过100%。

业内人士告诉记者，东莞楼市竞争越来越激烈，特别是在2008年整体楼市低迷之时，开发商想尽一切办法做促销，而“赠送面积”对购房者而言非常具有吸引力。

购房者普遍接受“灰空间”

一个专注“赠送面积”户型研究的曹先生根据自己多年的经验，得出一个市场结论：只要属于合理范围，大多数购房者对赠送空间的满意度都很高。从目前的市场现状来看，那些打着两房变三房、作为室内外空间过度的入户花园、赠送的大露台，对消费者下单，都有比较强劲的促进作用。

6月29日，南城某楼盘。正在看房的钟女士告诉记者，他对开发商打出的买一层送一层广告语极其感兴趣。并表示，如果房价不会太高，他可以马上下订。在她看来，伴随着人们生活水平的不断提高，对居住品质的要求也越来越高，这也是市场竞争越来越激烈的重要原因。相同地段，如果哪个楼盘户型设计更具创意，可赠送空间更灵活多变，将成为她出手的重要原因。

某开发商在其他城市推出“N+1”户型89平米单位，受到消费者的热烈追捧。刚从那个城市转到东莞工作的刘辉表示，如果找到这种户型，他表示将尽快买房。在他看来，该开发商赠送的露台部分，完全可以做一个书房，这样一来，整个户型看起来就更紧凑实用了。也有消费者对赠送行为表示了担忧。

张小龙就是其中一位。他表示，尽管目前还并没有出现过关于赠送后烦恼的一些大事件，但并不意味着这种事情就不会发生。他认为“天下没有掉下来的馅饼”，因此，对于开发商大张旗鼓祭出“高赠送率”旗帜，他会慎重考虑。

当然，“羊毛出在羊身上”。尽管“赠送面积”表面看起来消费者得到实惠，但开发商有可能在总价并没有变动的前提下，通过提高单价的办法，把“赠送”部分弥补回来。不过，实惠就好。采访中，记者捕捉到消费者普遍对“赠送面积”持接受态度心理。

“偷面积”钻了政策空子

“赠送空间”是“90/70”政策落地的衍生物。2006年6月份，“国六条”横空出世，其中“第二条”政策，被业界定义为争议和影响最大的内容。根据政策，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。一个政策，悄然改变着中国社会结构的因子，也悄然改变着商品房产品供应结构体系。“赠送面积”产品由此被发挥得淋漓尽致。

由于受到政策的限制，开发商之前想把产品做大做豪的想法落空。为了尽最大限度实现产品的个性化开发，在面积受限的前提下，如何实现为消费者提供一个更为舒适的居住空间，从而助推销售？开发商便加强了对产品的研究与创新。

不少开发商表示，偷面积是在国家的规定范围内合理设计，既不违背政策规定，又满足购房者需求，还解决了开发商的销售问题，一举多得。

九种武器 偷面积

买房送入户花园、送空中花园、送露台……这些信息，铺天盖地，充斥着消费者的耳根。然而，曾几何时，当那些实惠送到消费者面前时，他们心中除了涌过一丝满足外，更多的还是疑惑，夹带着阵阵担忧。赠送部分合法吗？会否引来后期麻烦？开发商究竟怎样设计？这些疑问，消费者试图得到答案。

武器1：入户花园

真相

把宽大的露台花园引入室内，让业主拥有更广阔的户外活动空间，让钢筋水泥的生活多点诗情画意。近年，东莞的不少楼盘纷纷推出带“入户花园”的产品。作为购房者，都很清楚一点：一如阳台，入户花园是要计算面积的。按照标准，阳台和入户花园都有一半的面积要计入房产证内。为了尽最大限度“偷取面积” ，有不少开发商开始把做大阳台和入户花园作为卖点，但有专家提出忠告，入户花园和阳台并非越大越好。尤其是目前，虽然一些业主是冲着入户花园来买房，但有不少消费者并没有把它做成入户花园，而是改成书房、厨房等功能，这样一来，原有的排烟和排水管道被业主更改，随着楼龄的增加，将存在一些隐患。

武器2：落地飘窗

真相

上周，寮步某楼盘业主向记者打来热线电话，称其窗户是落地飘窗设计。由于上段时间恰逢雨水天气，窗户出现渗水现象，而且问题比较严重。记者在各大地产专业门户论坛了解到，落地飘窗渗水问题，几乎成为业主面临的通病。这跟设计不无关系。落地飘窗是突出的，它的偷技主要就是利用了这点。根据建筑规划设计计算标准，层高高度均应在2.2米以上（含2.2米）。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高高度2.2米以上（含2.2米）的部位才计算建筑面积。只要凸窗部分层高没有超过2.2米，把伸出去的窗台做成大飘窗，就巧妙“偷”了面积。

武器3：挑高户型

真相

城市假日三期就是属于这样一种设计风格：在5米高度空间中设计出三错层的结构。生活公共空间在中间一层，两个卧室各在上下两层，在小户型中保障了生活私密性——这就是挑高户型。通常，这种设计多用于小户型，将户型层高挑高为4.9米、5.0米，甚至更高，然后在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，两层小复式由此而来。对于消费者来说，“买一层送一层”意味着实惠，因此，吸引力不小。

但有一个问题就是，开发商在交楼时，不会隔出两层，业主在非毛坯时，费用成本因此大大增加。此外，由于规划中每个项目均有总限高，将户型层高挑高的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少，挑高户型的单价往往也更高。

武器4：大露台

真相

“购买天域美墅，赠送一个夹层，还赠送150平方米左右顶层露台”，上半年，金域中央打出如此宣传语。一般来说，凡赠送露台的都是顶楼住宅。

在这一类中，在设计上，开发商大多都会打通，将卧室或者客厅直接与大露台相连。这样一来，相关的防护措施就更要做特别处理，比如防漏水、外墙保温等。

武器5：错层

真相

汇景上层就是这样一种设计风格。它采用4米左右的层高设计，每两层局部中间设计2.2米层高的夹层分别赠送上下两层的住户。

但是由此“偷”得的面积则是报建和验收交楼是一样的设计，无需再进行验收后的改造。

武器6：地下室

真相

一楼住户赠送半地下室，主要做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。由于赠送的地下室部分是不计入可销售的建筑面积当中，所以对于此部分的空间相对好用，但是没有产权。发展商在报建过程中，设计为阳台，然后再搭建一个受力梁。当通过验收后，开发商再搭建楼板，这个卧室由此而来。

武器7：空调机位

真相

一些楼盘的户型设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，让空调机安放处可非毛坯成为生活阳台。

空调机位位于卧室的窗外，虽然可以打掉卧室窗户变成生活阳台，但因为物业的限制，实现的可能性基本为零。且这种把空调机位变生活阳台的办法，一般面积都不大，除去空调的位置，面积所剩无几。

武器8：空中花园

真相

“买房送空中花园”，现在很多楼盘都打出这样的广告语。所谓空中花园，说白了，就是属于阳台的一种。空中花园，可以改成一个房间，成为该种户型的最大亮点。对于一些面积较小的户型而言，如果通过“偷”面积设计成一个空中花园，这个房间往往会不够实用。也存在这样的现象，一些户型为了“偷”面积，在不恰当的地方“挤出”空中花园，其实破坏了户型的动静分区，面积偏小，家具不好摆，居住舒适度并不高。

武器9：阳台变卧室

真相

东城汽车东站附近一楼盘，就是这样一种设计风格。客厅外，连着两个阳台。其中一个是正方形设计，面积大约有6平米，外围用部分墙体和玻璃围成。

销售代表说这个阳台可以改作一个书房。看样板房，它俨然就是一个卧室。其实，发展商在报建过程中，设计为阳台，然后再搭建一个受力梁。当通过验收后，开发商再搭建楼板，这个卧室由此而来。

比一比 谁送得多

世纪城国际公馆三期

房源：A1/A2（4+1房2厅3卫）

建筑面积：221.73平方米

赠送面积：约30平方米

户型特色：推荐的这个户型是赠送面积较多的。中心园景绝版位置，南北通透，客厅大开间，双空中花园，主卧配独立书房及衣帽间，超大六角观景露台。

田禾塞纳河畔

房源：6栋

建筑面积：130.23平方米

赠送面积：约15平方米

户型特色：推门进去就是约15方平米入户花园，对于这个三房两厅的房子来说，既补充了一个玄关的作用，也让这个房子的景观更佳。正南北朝向，露台挑空设计。在莞城来说，这样的适合三代同堂的居家户型已经并不多了。

城市假日三期

房源：二号楼  奇数层  04、05、06、13、14单位 （二房二厅）

建筑面积：66.51~78.03平方米

赠送面积：7.29~8.71平方米

赠送方位：夹层

赠送率：11%

户型特色：创意三错层,5米空间错层小复式。买一层住三层，赠送空间方正实用。买二房可住三房，其中客厅层高为3.9米，可自做夹层，实用率高。

中央豪门

房源：5＃03（2到26层）

建筑面积：133.37平方米

赠送面积：19平方米

户型特色：南北朝向，方正实用，双阳台设计，享穿堂风，采光佳，赠送入户花园，7.3米宽大客厅，突显空中美墅特征。赠送的入户花园面积很大，朝向并且还可以看到江景，把这个入户花园设计成品茶室，这个赠送的入户花园可谓是用得其所了。

帝景湾

房源：15栋01、02单位

建筑面积：194平方米

赠送面积：19平方米

户型特色：15栋01、02单位4房2厅3卫，三阳台＋入户花园＋内庭院设计，赠送面积较大，在提高户内实用率的同时，将景观延伸至家中。客厅5米开间，豪华双主卧设计，配合室内可拆卸飘窗成就阔卓舒适生活。室内空间布局合理，方正实用，并且很好地利用了赠送面积，在设计商结合了空间尺度与舒适性。