“五一 ”实际成交量逐步释放 东莞楼市迎上涨潮

　　一、放眼全国

　　1、经济层面

　　1.1、CPI、PPI剪刀差扩大 货币政策左右为难

　　如同4月初PMI中购进价格所预示的下滑趋势那样，4月工业生产者出厂价格(PPI)同比下降2.6%，环比下降0.6%。特别是煤炭、铁矿石和非金属矿为主的采掘工业价格下滑幅度高达8.2%。凸显企业销售承压，实体经济需求回复乏力。

　　与此同时，4月CPI继续温和上升，同比上涨2.4%，与PPI之间的“剪刀差”在继续扩大;再加上M2居高不下，这让货币当局在降息的决定上有些举棋不定，转而用数量化调整手段予以观望。

　　1.2、中国央行季度报告：经济平稳运行基础不够稳固

　　中国央行5月9日发布2013年第一季度中国货币政策执行报告。报告指出，中国经济发展面临复杂环境，经济平稳运行的基础还不够稳固。在出口、房地产等既有增长引擎动力有所减弱的情况下，投资在很大程度上仍依靠基础设施和国有投资推动。物价形势基本稳定，但对不确定因素仍需密切关注，预先防范通胀风险。要坚决抑制房地产投机，称近几个月房价上涨可能带来通胀压力。

　　1.3、央票时隔17个月后归来 降息提准还要等等看

　　5月9日，时隔17个月后央票得以重启。分析称，进入5月份后，欧洲、澳洲、韩国央行先后降息，在中国经济复苏缓慢背景下，外围市场的宽松货币政策势必将加大未来资本流入国内的压力。为了减轻跨境资本流入带来的影响，央行有必要对过多的流动性给予锁定，但仅靠正回购难以做到。本次央票的重启，意味着央行“池子”开始“蓄水”，至于是否有必要采取降息、提准等更为严厉的措施，则要看国内外经济形势的变化和需要而定。

　　2、政策动态

　　2.1、多地20%个税政策未明确实施时间 仍实行旧政策

　　按照“国五条”规定，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施;合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。

　　3、市场动态

　　3.1、中国社科院财经战略研究院:房价面临全面失控

　　中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。

　　3.2、万科4月销售额达123.8 亿元 同比增加66%

　　5月6日，万科发布4月份销售简报，当月公司实现销售面积110.7万平方米，销售金额123.8亿元，较2012年同比分别增加45%和66%。但环比方面则有略微下降，其3月份的销售面积为127.2万平方米，销售金额为152亿元。而2013年1月份至4月份，万科累计实现销售面积482.2万平方米，销售金额560.2亿元。较去年同比分别增加27%和46%。

　　3.3、国五条后地方再掀推地潮 政府边限房价边涨地价

　　“国五条”细则的落地，并未影响开发商对后市的预期。在5月6日举办的广州白云同宝路土地拍卖会上，万科、中海、保利招商、绿地等15家巨鳄上演了抢地大战。经过200轮的激烈争夺，佳兆业以18.68亿元的总价摘走该地块，而高达25597元/平方米的楼面价，刷新了该区域单价高价地的纪录。

　　二、纵览东莞

　　1、经济层面

　　1.1、《茶山总体规划》修改成果通过评审

　　5月8日，市城乡规划局和茶山镇联合召开《茶山镇总体规划修改(2008-2020)》成果专家评审会，原则通过了该规划评审。修改完善后的茶山镇总体规划确定茶山城镇定位为东莞市区东北部以专业制造、商贸物流、文化旅游为主导职能的特色城镇，大市区的交通门户、副中心。

　　1.2、高铁虎门站或增设铁路口岸直达香港

　　今后，东莞大城区的市民去香港购物，有望多一个选择，可以到虎门坐高铁直达香港。5月9日，东莞市政府与广铁集团举行战略合作框架协议签约仪式。根据协议，广铁集团将助力东莞境内铁路建设广铁。还支持广深港高铁虎门站增设铁路口岸，加快广深铁路石龙新火车站增设口岸功能。

　　1.3、东莞三旧改造282宗项目预计投入近千亿

　　备受关注的“三旧”改造又有新动作。从市“三旧”办获悉，我市已完成“三旧”改造标图建库，纳入改造地块2357宗面积28.8万亩。我市“三旧”改造已拉动社会固定资产投资330亿元，而已批出的282宗“三旧”项目预计还将投入近1000亿元。

　　2、政策动态

　　2.1、东莞加强科研用地的管理:不得变相开发商品房

　　5月8日《关于加强全市科研用地管理工作的通知》下发。通知明确规定，科研用地应严格实行土地用途管制，未经批准不得改变用途，不得变相开发工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目，不得对外分割销售。

　　3、市场动态

　　3.1土地市场

　　3.1.1待拍信息：50年限常平商住地待拍 起始楼面价为1082元/㎡

　　本周土地一级市场无待拍信息，但二级市场将有1宗面积约1.5万㎡的商住地块进入最后的交易环节。此地块位于常平镇横岗村，可使用的年限为50年。

　　3.1.2土地出让信息： 寮步再推5.84万平商住地 6月下旬将入市

　　3.1.3土地成交： 信鸿集团底价获东坑中心旧址地块 全面布局东坑战略凸显

　　上周，东坑镇凤大村1宗面积约3万㎡的商住地成功交易。该地块位于原旧东坑中学旁，地处东兴路、凤大路和凤沙路的交汇处，毗邻全镇的商业中心，地理位置十分优越。由于仅一家公司报价，东莞市骏成实业投资有限公司以底价6600万元拿下，折合楼面地价905元/㎡。据了解，东莞市骏成实业投资有限公司为鸿信集团旗下的子公司。目前鸿信集团已成功在东坑开发了皇家公馆，今年上半年又连续获取两宗商住地，拿地动作频频，一方面为自身企业发展储备大量土地，以备后续开发;另一方面全面布局东坑，延续当地品牌影响力。

　　3.2房地产市场

　　3.2.1新开工概况 ：松山湖项目翰林湖花园开工 住宅面积为26.3万㎡

　　上周，东莞全市仅翰林湖花园一个项目取得开工许可证，合计住宅开工面积约26.3万㎡。翰林湖花园位于松山湖科技产业园中心区，占地面积约44万㎡，分两期开发。此次开工的为一期产品，有洋房和别墅产品。

　　3.2.2新增概况：节后住宅供应进入“高峰”期 共11个项目有新增

　　在“休市”一周后，东莞新增市场再度回复生机，迎来了新一轮的供应高峰期。上周全市11个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1734套，面积约24.27万㎡，创今年周供应量之最。其中别墅产品新增有三个项目，分别是南城御花苑天珺湾50套386-542㎡的双拼别墅;桥头的山水江南花园86套316-430㎡的双拼别墅和48套244-304㎡的联排别墅;滨江公馆的30套201-240㎡的叠加别墅。洋房方面，刚需产品仍然占据供应主角地位，如大朗的新项目万荟时代在上周上市，270套74-119㎡的刚需产品打头阵;道滘的沿海丽水佳园新增190套73-92㎡的新品。改善户型则有樟木头的绿茵温莎堡与松山湖的保利红珊瑚提供。

　　3.2.3成交概况

　　3.2.2.1总体情况：“五一 ”实际成交量逐步释放 带动楼市迎来上涨潮

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞楼市迎来上涨潮，住宅面积环比上涨27%。主要原因有：一、“五一期间”实际成交量的的逐步释放;二、多个新盘的入市，获得不错的市场回应，怡如安皇庭、百荟时代等楼盘都取得一定的销售业绩。

　　3.2.2.2量价走势：量涨价跌 住宅签约均价为8452元/㎡环比微跌3%

　　上周东莞楼市量涨价跌，得益于五一实际成交量的逐步释放和新盘入市的推动，东莞楼市环比上涨近3成，而住宅签约均价方面则出现微跌，为8452元/㎡，主要是中低价的项目和镇区签约的比重较大。

　　3.2.5成交排名

　　3.2.5.1区域成交：邻深片区活力不减 凤岗、塘厦占冠军、亚军之席

　　深圳客户做后盾的邻深片区活力不减，凤岗在怡安皇庭、大运城邦、东魅蓝山郡等项目签约贡献下夺下冠军宝座;塘厦则位列亚军，热销项目是中信凯旋城、金地博登湖、金众金域畔山等;南城表现一般，众多项目都处于自然销售状态中，以消化存货为主，大规模，上周仅签约132套，排列第三名。而签约均价方面，上周过万的镇区有5个，分别是松山湖、虎门、厚街、长安、沙田。

　　3.2.5.2个盘成交排名： 怡安皇庭76套夺冠 保利红珊瑚排名第二

　　3.2.6楼盘动态: 母亲节18个项目主打温情牌营销 三大新项目销售中心开放