东莞楼市成交面积下滑走势看不清 开发商也迷茫

楼市回暖了，价格上涨了，高价地出现了……然而，房地产市场繁荣的背后，依然掩饰不了实体经济的脆弱：工业用电在减少、工业生产总值在下滑、收入不见增加等。最为重要的是，一直处于上升通行道的楼市成交态势，到了6月份，却突然峰回急下。

成交面积开始下滑

历史总是惊人地相似。上周，经纬行研究中心发布了广州楼市6月份的最新监测数据。数据显示，因新增供应大幅度减少，今年6月，广州楼市成交量开始明显回落，全市十区新建商品住宅共签约8957套，环比下降15.67%；签约面积98.46万平方米，环比下降14.7%。

无独有偶。成交面积出现下滑的情况，在东莞也得到了验证。中原地产的监测数据显示，6月东莞共有250个项目有商品房成交，成交面积为54.71万㎡，环比下降16.64%。

春节以来，楼市出现的回暖现象，无非有以下几个原因。首先，政策的刺激效应。中央的减税政策以及存量房贷打折减轻了购房者的负担，也冲低了房价。各地政府也采取积极的措施，防止楼市过冷倒逼经济。

其次，刚性消费群体的释放。很多自住型需求的购房者，在多次踏空的教训下，借此金融危机之际，觅得购房良机。但是，这样的等待已经很长，从前年楼市预期恶化以来，现在已经压抑一年多了。这些刚性需求的释放，推动了楼市成交量的反弹。

6月份是传统的销售淡季，但今年的6月，东莞商品房销售还是取得了“同比上升97.58%”的大好成绩。6月份上市新盘中，江南第一城、世纪城国际公馆香榭里、虹溪诺雅、东方华府等项目的热销现象，甚至让开发商觉得有摆庆功宴的必要。

然而，作为连续多个月以来，一直处于上升通行道的楼市，6月份成交面积环比下降16.64%的数据，让市场走向多了几许迷离。这并非没有原因。中原地产在其报告中得出一个结论：随着市场逐步进入淡季，加上市场上产品户型逐步出现结构性的供需矛盾，6月成交明显放缓。

瑞峰置业事业二部副总经理逄臻也有着自己的见解。归结起来，有两点：前期上扬的成交量，在一定程度上透支了消费力；目前城区可供应新项目有限，基本以尾盘为主，成交量由此受到抑制。

租赁市场的疲软

叶欣就要结婚了。为此，她不得不提前招租。两年前，她和同事在东泰花园合租了一套三房两厅的房子，租金为1500元/月。从今年2月份开始，她就在网上以550元/月的价格开始发帖，她所住的主人房套间招租。到了5月份，有人跟帖说“租金太贵”。后来，她又不得不以500元/月的价格更新了之前那个信息，但还是没有人有意向。于是，她和她的室友只好和房东砍价，房东最后下调了200元/月。

金信联行提供的一份报告显示，6月份，东莞三级房地产市场租金下降已经成为一个现实。从成交租房的租金比例上看，租金由低到高成递减比例，800元以下的占31%，801~1200元的占24%，1201~1500元的占22%；1501~2000元的占18%，2000元以上的则比较少。

西城楼大街一房单位销售成绩不错，但二房单位，则并不如开发商所意。以该项目二房单位6200元/平米的均价来计算，一套面积80平米左右的房子，总价大概50万元左右。由于这一带属莞城，房屋偏旧，租金水平并不高。最高估计，该套单位租价以1500元/月计算，投资回报率还不到5%。

张敏华认为，从目前来看，一方面，传统的租赁市场活跃片区，租金都显大幅度下调特征，有些租金甚至有20%的回落，投资回报率大为降低。另外一方面，目前一手房地产市场价格出现一定程度的上涨，这其实是相背离的。在他看来，开发商这种对“利益的追求”会在一定程度上为后市留下隐患。

“天气”阴晴不定 消费者狂晕

7月6日，东莞的天气并不稳定。时而晴空万里，时而风雨交加，反而让刘军的信念更加坚定。这种坚定，就是他始终如一地认为，实体经济还没有好转之前，房价就还会有下降的空间。

金融危机还未爆发前，刘军是某外资企业的业务员。别看仅是一个业务员身份，但收入并不少，“以前每个月至少有4万元。”但去年以来，他的日子就没有那么好过了，“现在每个月开支都要花费7000元以上，但收入还不到5000元。”员工收入减少的背后，是一个真实的经济运行现状。

上半年，工业用电的减少，已经成为一个不可回避的事实。东莞能源检测中心提供的数据显示：1月31亿千瓦时，2月21亿千瓦时，3月25亿千瓦时，4月31亿千瓦时，5月28亿千瓦时。相关负责人表示，今年前五个月，工业用电同比下降了9.25%。

此外，东莞市统计局公布的数据显示，今年1至5月，东莞工业总产值2340.59亿元，同比下降12.3%。

金域中央售楼部，销售代表正试图说服刘军下订，他并不容易打动。他说，现在整个实体经济都还没有完全好转，去年大规模裁员的企业现在也没有重新招工的迹象、员工收入不见提高，反而大幅减少……由此，他不但不会这个时候出手买房，还大胆得出一个结论：目前楼市存在泡沫。

面对目前的提价风潮，其实，大多数消费者还是处于迷茫当中。为什么房价刚降下来又上去了？为什么在金融危机没见好转，楼市库存高企的严峻形势下，开发商何以敢贸然提价，何以敢疯狂拿地？这些问题，消费者更想得到答案。

开发商的迷茫

韩林（化名）之前是万江某房地产公司的策划经理。一个月前，他正式离开了这家他工作了五年的房地产开发公司。他的离开，与迷茫有关。2007年，这个楼盘推出时，受到市场的广泛关注。9·27房贷新政实施后，在整个市场陷入困境的前提下，他们项目干脆停售不卖，为此，他去年整年几乎都处于“休息状态中”。早在今年初，他就对记者表示，今年5月份，他们项目将会有大动作。但事实证明，即使到了7月份，该项目也是缓慢消化。按照他的解释，“反正老板不着急，他想慢慢把价格卖高”，由于无法确定后市走势，带着无奈之情，韩林只好做出辞职的决定。

这不仅仅是一个个案。从目前的市场来看，尽管购房者增多，交易量也有所上升，但对于未来的市场走势，许多开发商却并不乐观。一些开发商认为，刚性需求得到一定释放后，市场又会趋于平淡。涨跌，无非有以下两种情况。

有些楼盘价格略有上涨，因为开发商想给购房者造成一种印象：房价马上要回升了，赶紧买；有些楼盘价格不升反跌，因为开发商急于出手，想尽快收回投资。

有一种观点认为：开发商对当前回暖态势的不乐观，实际上与普通消费者有一个概念错位问题。从实质上来讲，开发商心中的回暖是指利润空间，也就是房地产价格问题；而现在所说的回暖，是指市场活跃程度，并不是指开发商或投资者所期待的利润空间。

“高价地”引发的连锁反应

一级土地市场，最近挺活跃。6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元荣膺北京新“高价地”称号；仅仅一天后，“高价地”称号即易手；6月30日，以40.6亿元成交的广渠门15号地又再次刷新“高价地”纪录。

除北京外，上海、广州、深圳等一线城市也是“高价地”迭出。绿地集团5月份出手买下“2009上海最贵地”，投资金额达12亿元；广州城建集团6月夺下今年的广州“高价地”，溢价高达154%；深圳“高价地”经过14分钟内113次举牌，以高出底价2.7亿元的价格，终结了当地连续10个月的“零成交”。

很显然，这股风潮，并没有在客观意义上为东莞土地市场吹来暖风。相反，6月份，一占地面积近18万平米地块的流拍，在改写着上半年并未发生流拍历史的同时，也让未来东莞楼市走向多了几许悬念。

瑞峰置业副总经理姚丽军认为，从大环境来看，目前全国各地出现新的高价地，是源于开发商对后市的一种乐观判断。随着市场的逐步回暖，全国各地都出现涨价风潮。在他看来，今年恰逢新中国成立60周年，在10月份之前，国家为了保证房地产市场的繁荣，可能不会出台一些政策。房地产是一个受政策主导的行业，政策放宽时，市场回暖，出现高价地，国家肯定不会坐视不管。“10月份国家可能会出台信贷收紧政策”张敏华、逄臻等都有相同的观点。

知名财经评论员时寒冰甚至对此发博表示，“高价地”的出现，不仅对中国的高房价进行了确认，更指明了一个方向，当泡沫被急剧吹大时，谁有能力吹散它呢？每一次泡沫的破灭，都会引发一场悲剧。

他还提及，目前中央银行面临两种风险，一种是通货膨胀的风险，另一种则是政策力度不够无法推动经济复苏的风险。

作为信奉道家哲学的中原集团主席，即使目前楼市处于回暖阶段，施永青也没有改变他一贯的观点“世界经济在冰河期”。楼市回暖，缺乏实体经济好转的支撑，有可能会发生变局。“楼市或将在第三季度有震荡”，施永青预测。