东莞楼市“红五月”格局已成定局 住宅供需两旺

　　一、放眼全国

　　1、经济层面

　　1.1、人民币对美元中间价大涨80个基点 再创历史新高

　　来自中国外汇交易中心的最新数据显示，5月24日人民币兑美元汇率中间价报6.1867，较前一交易日大幅上涨80个基点，刷新汇改以来新高。中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2013年5月24日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.1867元，1欧元对人民币7.9907元，100日元对人民币6.0378元，1港元对人民币0.79694元。

　　1.2、鲜菜价格上涨影响4月份CPI同比涨幅扩大

　　国家统计局今天发布的4月份CPI数据显示，全国居民消费价格总水平环比上涨0.2%，同比上涨2.4%。CPI由3月份的环比下降转为4月份的环比上涨，同比涨幅比3月份扩大了0.3个百分点。一、鲜菜价格上涨较多是推动CPI上涨的主要原因。　二、新涨价和翘尾因素双双增加，影响CPI同比涨幅扩大。

　　1.3、2013年1-4月份全国固定资产投资同比增长20.6%

　　2013年1-4月份，全国固定资产投资(不含农户)91319亿元，同比名义增长20.6%，增速比1-3月份回落0.3个百分点。从环比看，4月份固定资产投资(不含农户)增长1.63%。

　　1.4、中国人民银行发布《中国金融稳定报告(2013)》

　　近日，中国人民银行发布了《中国金融稳定报告(2013)》，对2012年我国金融体系的稳定状况进行了全面评估。报告认为，2012年，我国宏观经济缓中趋稳，金融业改革持续推进，金融机构实力不断增强，金融市场快速发展，金融基础设施建设成效显著，金融服务实体经济的质量和水平进一步提升，金融体系整体稳健，但面临的国内外环境十分复杂，经济金融平稳运行与隐忧风险并存。

　　2、政策动态

　　2.1、发改委关于2013年深化经济体制改革7项重点工作

　　大力推进年度重点改革，(一)行政体制改革。(二)财税体制改革。(三)金融体制改革。(四)投融资体制改革。(五)资源性产品价格改革。(六)基本民生保障制度改革。(七)城镇化和统筹城乡相关改革。

　　2.2、 财政金融支持中小企业政策体系初步形成

　　财政部24日发布《支持加大对中小企业的金融服务力度》通知。引导金融机构加大中小企业贷款投放。一是授权金融机构对符合一定条件的中小企业贷款进行重组和减免。二是放宽中小企业呆账核销条件，允许金融机构对单笔500万元以下的中小企业不良贷款，经追索1年以上，可以自主核销。三是明确金融企业提供中小企业贷款占比达到不同比例实行不同的加分政策。

　　2.3、中国今年将扩大房产税改革试点范围

　　中国政府网24日公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。中国国家发展改革委经济体制综合改革司有关负责人在24日举行的媒体通气会上回答记者提问时说，房产税经过多年调查研究，已经在上海、重庆进行了试点，现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。

　　3、市场动态

　　3.1、2013年1-4月份全国房地产开发和销售同比增长21.1%

　　2013年1-4月份，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。其中，住宅投资13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%

　　3.2、 北京高端楼盘多数遭遇“限价墙” 5月仅一个拿证

　　从北京市住建委网站可以看到，截至5月23日，全市共有9个项目取得预售证，其中仅九章别墅一个项目预售价超过7万元/平米。对于该项目能够取得如此高售价的预售证，业内颇有争议，多位开发商表示羡慕其取证能力，同时认为其拔高了区域楼盘价格。此外，1个楼盘个别楼栋超过3万元/平米，其余取证楼盘均价均未超过3万元/平米。“平价刚需楼盘更容易拿证。”北京一家房企营销负责人对记者表示。

　　3.3、成交下滑难挡房地产投资热情 预期明显想好

　　从日前中国信托行业协会发布的数据显示，2013年一季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，接近2012年全年新增的50%，超过2011年与2012年两年第一季度总和。甚至在最近的一周内，房地产信托规模增速继续攀升。数据显示，5月13日至19日的一周内，信托业共发行信托产品45只，规模合计87.7亿元，其中房地产信托产品发行规模为22.68亿元，占全行业比重也由前一周的15.07%继续大幅攀升至25.9%。

　　3.4、一二线城市土地市场升温 成交价格屡创新高

　　5月以来，全国一二线城市土地市场全面升温，几个大中城市的地方政府更是狂揽百亿土地出让金，而出让地块的溢价率和成交价格也是屡创新高。研究发现，目前楼市量价均处于高位，开发商的资金情况也明显好于往年，在这种情况下楼市调控的难度将明显加大。

　　3.4、惠州“学位房”受热捧 需求旺盛推高学位房价格

　　近日惠城区教育局公布了今年的小学学区范围，学区范围的调整自然引起了众多家长的高度关注，与学区范围密切相关的学位房同样备受瞩目。由于目前惠州市区学位紧张，特别是近年来部分片区新楼盘林立，给当地学位带来较大的压力。学位的紧张，自然令学位房受捧。“为了不让孩子输在起跑线上”，不少家长格外热捧带名校学位的房子。市区的学位房价格也因此水涨船高。

　　二、纵览东莞

　　1、经济层面

　　1.1、2013年4月主要经济指标增幅大

　　2013年4月东莞地区生产总值累计增长8.6%,规模以上工业增加值累计增长10%，固定资产投资总额累计增长18.4%，社会消费品零售总额累计增长9.1%，进出口总额累计增长8.3%.

　　1.2、中国城市竞争力，东莞位列第十二名

　　中国城市竞争力排名 广州八年来首超北京，中国社科院发布2013年《中国城市竞争力蓝皮书》显示，在最新城市综合经济竞争力排名中，广州八年来首次超越北京晋升至第五位，佛山首次冲进前十。前十名城市依次为：香港、深圳、上海、台北、广州、北京、苏州、佛山、天津和澳门。另外，东莞位列第十二名。

　　1.3、市银行业去年在东莞地区净赚136亿元

　　2012年，东莞30家银行业金融机构总共在东莞市场赚得的净利润为135.95亿元(小数点后保留两位，下同)，若照此计算，相当于东莞市银行业每天从东莞地区净赚入账达3725万元，每分钟都能赚到25865元。东莞本地两家银行占有地缘优势，表现依旧抢眼，东莞农村商业银行以26.67亿元的净利润高居榜首。特别值得关注的是，东莞银行去年全年高达45.39%的净利润增幅，跑在了所有上市公司银行和拟上市银行的前列。

　　2、政策动态

　　2.1、东莞公办学位申请“高标准”

　　企业营收入超50亿 员工子女可申请学位,近日市经信局发布通知，对主营业务收入超50亿元、100亿元的大企业，次年开始市教育局连续3年每年分别为符合条件企业提供10个、20个义务教育公办学校入学指标。据了解，东莞营业收入超过100亿的企业有2家，超过50亿的有8家

　　2.2、广深沿江高速路程比现有高速缩短1/3

　　广深沿江高速全线有望于9月贯通,广深沿江高速东莞段目前已经完成总投资的92%，全线有望在9月前贯通;沿江高速贯通后，将比现有的广深高速公路缩短三分之一的路程。东莞段设有7个互通立交，分别为麻涌、立沙岛、沙田、虎门港、威远、虎门和长安互通立交。

　　2.3、东莞敲定水乡特色发展示范十片区

　　2013年5月23日，市政府常务工作会议审议并通过《建设水乡特色发展示范片区工作方案》，方案正式确定10个示范片区选址。十大水乡特色发展示范片区为水乡新城片区、中堂风情岛片区、高埗中心涌片区、万江龙湾滨江片区、道滘大罗沙片区、望牛墩赤滘口河西岸片区、洪梅洪屋涡水道西岸片区、麻涌华阳湿地片区、石碣水南唐洪片区、沙田穗丰年水道片区。

　　2.4、2015年新莞人子女读公校达15万人

　　关于加强新莞人服务工作的实施方案、审议通过。主要从完善新莞人教育、卫生、就业、生活、医疗、交通、文化体系以及积分制等8方面提出了32项具体工作。“2015年新莞人子女入读公校达15万人，适度降低入户门槛、简化流程手续。

　　2.5、东莞正式申请创建国家森林城市

　　东莞正式申请创建国家森林城市， 近日，副市长吴道闻代表市政府赴京申请2015年成功创建国家森林城市。市林业局有关负责人介绍：绿化家园、美化家园已成为全市人民的共识;核指标体系包含五大项40小项，已有37项指标达到或超过国家森林城市的要求。

　　3、市场动态

　　3.1土地市场

　　3.1.1待拍信息： 本周无待拍信息

　　3.1.2土地出让信息： 东城主山近万平地下空间出让 塘厦推约5万平商住地

　　上周东莞全市有2宗商住商服用地出让，其中1宗是位于东城区主山村的地下空间地块，此地块出让面积约1万㎡，起始价为834万元，起始地价为851元/㎡。随着东莞市区城市化的发展，商业、服务业代表着城市化的行业日益扩大，对土地的需求也越来越大，但目前东莞市区地块商业用地资源日益紧张，难以满足其发展，因而给地下商业的发展带来了机会，未来随着城轨开通及完善，地下商业模式或将迎来大规模的发展。

　　另一宗公示的地块位于塘厦镇林村的商住地块，出让面积约5万㎡，起始价为24420万元，楼面价位1980元/㎡。

　　3.1.3土地成交： 中惠地产再获寮步凫山地块 嘉宏集团高溢价勇夺常平热门地块

　　上周土地交易市场一片繁荣，2宗商住地块皆成功出让。其中流拍重灾区寮步镇凫山村再传佳音，约5万㎡的纯商住地经过2家开发商的短暂交锋后，最终东莞市宸扬房地产开发有限公司以2.1亿元总价收入囊中，折合楼面地价为1931元/㎡。东莞市宸扬房地产开发有限公司是中惠熙元旗下子公司，此宗是中惠地产在寮步凫山村拿的第二宗地块，与4月份那地块距离较近，估计将会一起开发，形成规模大盘。

　　而常平还珠沥地块的竞拍更是要让东莞的土地市场“火”了一把，8家企业“厮杀抢夺”至57轮，最终东莞市英朗实业投资有限公司以总价溢价2.3亿元成功斩获，溢价率高达292%，折合楼面地价高达5201元/㎡，创下常平2006年以来的新高位，常平新高价地诞生。 据悉，东莞市英朗实业投资有限公司属于嘉宏集团，如此大手笔拿地，除了扩大集团战略布局之外，也是看好该地块的自身优越条件，附近为常平最热商圈，商业及生活配套完善，轻轨站点也在附近，地块价值由此可见;同时该地是商住和商业比例为7:3，此地块附近商业发展成熟，商铺稀缺，为地块商业发展带来优越的条件，未来将开发为高端的商业裙楼的住宅高层。

　　3.1.4土地预告：10宗地块近35万平土地近期将推出 非住宅用地占一半

　　3.2房地产市场

　　3.2.1新开工概况 ：三大项目新开工 樟木头新项目保利生态城别墅动工

　　3.2.2新增概况：三大全新项目备案 豪宅及别墅产品新增比例明显加大

　　相对于前一周的新增供应量的爆发，上周东莞推货步骤有所放缓。全市共有11个项目有新增供应，合计住宅新增量为22.41万㎡，环比下滑35%，;非住宅新增量为2323㎡，环比下滑近8成，主要是金地博登湖二期车库出让。从推货的产品结构来看，豪宅及别墅产品比重明显增多，如深业欧景城、绿茵温莎堡等推出190-220㎡的低层大户型洋房，海逸豪庭推160套233-433㎡的双拼或联排别墅，万科朗润园推353-354㎡的联排别墅等。

　　全新备案的项目有3个，分别是茶山的富盈香茶郡26套227㎡的双拼别墅打前锋;黄江的君悦蓝庭1栋146套73-112㎡的刚需产品及万江的恒大帝景5-8栋洋房产品新上市。此外，因房管局备案信息的滞后性，部分在五月上旬开盘的项目延迟至中下旬备案公示。

　　3.2.3成交概况

　　3.2.2.1总体情况：住宅供需两旺的刺激下 东莞楼市“红五月”格局成定局

　　在供需两旺的刺激下，东莞“红五月”可期。瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅签约签约1498套，环比上涨11%，可见五月一周一个台阶，连续三周呈现上涨趋势。刺激楼市上涨原因主要是5月伊始周住宅新增供应量都在20万㎡以上，扩大项目市场热度，完成快速去货的目标，大手笔的营销活动及优惠活动持续不断，对购房者入市做了极大铺垫并得到购房者的积极响应。月末预计还会有一波新增推货供应的小高潮，刺激住宅销量继续上涨，东莞楼市“红五月”格局成定局。

　　3.2.2.2量价走势：高端项目签约比例增加 住宅签约均价接近“9” 千

　　上周东莞住宅量价齐涨，签约均价达到8934元/㎡，接近“9”千大关，是今年春节过后周签约均价最高的一周。价格走高的缘由是高端项目及别墅项目签约比例增加，前十名楼盘中过半签约价格都在9千以上。此外，海逸豪庭、中信御园、粤丰江畔豪庭等别墅项目签约也不俗，直接助推均价走高。

　　3.2.4成交排名

　　3.2.4.1区域成交：品牌开发商项目集中签约带动区域成交走高 松山湖荣夺冠军

　　万科金域松湖、保利红珊瑚两大项目签约的放量，直接带动松山湖成交走高，荣夺区域成交冠军之位;新世纪领居三期87～158㎡洋房单位五一期间盛大开盘，开盘4888元/㎡起优惠价吸引购房者疯抢，以约6500元/㎡均价在上周集中网签174套，对大岭山夺下亚军之位作出了重大贡献;塘厦依然热度不减，排名第三。万江由新盘恒大帝景、热盘北大资源御湾的成交支撑，排名第四。而签约均价方面，过万的区域有所增加，为南城、厚街、东城、长安、高埗、莞城、中堂、茶山等八大区域。

　　3.2.4.2个盘成交排名：新世纪领居三期开盘受捧 网签174套排名第一

　　3.2.5楼盘动态：新品蓄客及推货两线继续铺开 项目营销活动热度不减