房地产市场“大洗牌”势在必然 房企策略应对

　　无论是并购、合作、拿地扩张，还是房地产转型、退出地产业务，房地产市场正在经历新一轮的市场大洗牌运动。

　　近期我们发现，万方地产公告公司名称将变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，盛高置地、万好万家、绿景地产等在逐步退出房地产业。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3 .5万家。

　　2011年以来有关报道也称，北京、武汉、四川已有上千家房企从楼市“消失”，尽管这些房企的“消失”是由于“资质”问题被叫停房地产业务，和房地产市场调控没有直接相关性，但也让我们感觉到中小房企的生存危机。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产市场经历新一轮的市场大洗牌运动也势在必然。

　　首先，房地产行业暴利时代结束，常态化调控导致利润率持续下滑，成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，迟早会退出房地产业。

　　从目前来看，由于暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右，利润率下滑导致成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然;

　　其次、银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。

　　例如去年以来，建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”

　　第三、部分中小开发企业借助民间资本并没有度过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。

　　无疑，收紧中小房企开发贷款的融资渠道，使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于中小企业来讲，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境是越来越恶化。这时中小房企借助民间资本有可能会使其更加负债累累，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化，整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。

　　第四、企业停止发展、明哲保身不一定是中小房企上上策。

　　现在看来，经历这两年多的常态化的楼市调控，中小开发商并不一定像之前业内所预判的，只要其停止发展、停止扩张，明哲保身就可度过现阶段房地产市场调控的艰难期，当前，至少仍有不少中小开发企业发展举步维艰，面临资金面的问题。分析原因，除了政策层面限购限贷、因“资质”问题被叫停等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关系：

　　第五、大型开发企业对于市场的主导作用越来越明显，市场集中度越来越高，这就让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企。在过去，大型房企频繁拿地动作、甚至阶段性的降价营销、将当时市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当时市场的局面。因此，中小房企市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，那么，这些中小房企也就有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。

　　从当前土地市场来看，当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二城市，突显房企布局战略与一二线城市投资价值。