厂房改商铺出租屋玩蝶变 后金融海啸时期谋出路

东莞出租屋的空置率居全省首位，达38%，而珠三角各市的平均空置率在22%。寮厦、珊美的房改铺，也只是厚街“退二进三”的开始而已，接下来的项目将达120多宗，涉及新整合的土地有3000多亩。

成熟的产业链和商业基础是历史累积和成就的，这些是不可复制的，但镇村联手商业巨头和资本大鳄进行商业运营的模式，还是可以学习和借鉴的。

以租赁经济为特色的东莞村组经济，在“转型+金融危机”的背景下，正遭遇着改革开放三十来的首次大阵痛——今年上半年，广东省委书记汪洋来莞调研时谈到，东莞出租屋的空置率已居全省首位，达38%！据悉，珠三角各市的平均空置率为22%。

金融危机，考村民，更考村干部和地方政府，厚街镇的寮厦、珊美两个村在历经阵痛和彷徨后，做出了新的探索——把厂房改成铺面，不仅使空置的厂房出租出去，也让租金的收入得到提升。

寮厦、珊美，这两个村把“危机”当成是“退二进三”的“契机”，其所为是否对东莞其他镇（街）、村，有可复制性？本报记者就此深入采访，希望能借此为东莞其他镇、村提供一个足以学习或思考的范本。

金融海啸下的阴影：出租屋空置率飙升

一年多前，来自河南的雷义军从厚街本地人袁燕瑜处，接手了位于该镇寮厦村荔园路2号的愉景楼，做起了二手房东。

“这栋楼有50个房间可出租，但目前还有17个（房间）空着，而且空了一段很长时间了。价格也已由去年10月以前每间350块钱，降到目前的每间200元，”房子的出租问题，也一直困扰着雷义军夫妇。

当然，这不仅出现在厚街这个几乎成为东莞金融危机缩影的“名镇”。其他镇街亦是如此。石龙镇王屋洲村一位村干部告诉记者，该村居民目前出租屋的空置率高达60%，去年10月以前，该村出租房年收入1600万元，预计今年只有1000万元。

早在今年4月上旬，广东省委书记汪洋来莞调研时就谈到，根据公安部门的统计，东莞出租屋的空置率居全省首位，达38%！而珠三角各市的平均空置率在22%。

另类出租屋：“房改铺”出租收入飘红

面对危机的持续波及、出租屋空置率不断攀升等问题，部分东莞镇村干部也深感迷茫，不知如何应对。然而，困顿中，仍不乏不断追索和探寻的新亮点。连日来，记者在厚街镇寮厦、珊美两村调查发现，尽管出租房空置率较高，但随着厂房和出租屋的转型，较高空置率的出现，并不影响村民的收入。

寮厦荔园新村八巷23号的二手房东，就是其中的一位幸运者。她告诉记者：“我现在比金融危机前过得还要好。”

她承租的这栋房子，一楼的四周已改成7个门面，以每个铺位2000元计，可抵消给一手房东的费用，而楼上70多间出租房则是“出租多少，就落袋多少”。

尽管这栋房子仍有20多间房子空置，但这位二手房东仍对目前的状态表示满意。 在珊美村兴隆路一带，镇村联手顺势而为，将厂房、出租房改成商铺，不仅解决厚街厂房空置的问题，也使租金收入得到提升，并力推厚街在“退二进三”方面“领路”。

探索新模式：因地制宜的“房改铺”

寮厦：产业链成就“房改铺”

金融危机“袭击”下，冠泰陶瓷厂和朝代鞋厂淡出了寮厦村。寮厦村村支部副书记方启康说，朝代厂的原址要“退二进三”，即第二产业——工业退出，第三产业进驻。

寮厦村的空厂房变身成商铺

为此，寮厦村根据当地实际，采取改造厂房，打造集鞋业鞋材于一体的特色广场。关于制鞋机器、皮料、成品制造、库存、零售批发等业务，也在该广场一带得到完成。

据调查，具体运作是镇村联合招商引入东莞市鸿运鞋材有限公司“操盘”。如今的鞋业鞋材广场，枣红色的欧式建筑风格，已将昔日灰暗的水泥厂房，冲刷得踪影全无。

“此前，厂房出租价格只是每平方米几块钱，如今改成鞋城铺面后，每平方米的均价在35元。”东莞鸿运鞋材广场副总裁助理龙秘表示，这一改，极大地促进了寮厦村组的集体收入，也活跃和带动了该村的商贸发展。

“原来村里厂房收入每年是300多万元，转型成商贸市场后，村收入比原来多了20%。”厚街镇寮厦村村委会主任方见光称。

而改造成专门的鞋材鞋业市场后，也带动周边民房改造和出租经济发展。在寮厦大道旁的寮厦路以及寮厦高渠西路、荔园路、荔园南路等，外贸鞋店随处可见。

“整个寮厦村，目前大概有500多家鞋店。”龙秘说，仅最近这半年来，就增长了400家，而且增长的势头还没减弱。

“不过，这500多家鞋店，主要分布在广场周边的民房巷子里。”据龙秘介绍，下一步的目标就是将这些零批鞋店，逐步引入鞋材鞋业广场来集中运营。

珊美：商贸基础好获良机

在珊美村，珊美大道南33号后的建宏鞋材厂也已搬离得踪影全无，目前“珊美综合农贸市场”正在崛起，设有水果、花草、肉菜、服装等区域，预计在今年8月8日开业。

珊美村正在改建的商贸市场

改变的，不只在珊美大道。记者从珊瑚路拐进教育路，沿着厚街中学一直往前走，在兴隆路一带，原本2万多平方米的旧厂房已经不见，取而代之的是两栋标为“百汇商城”、“百汇电脑城”的建筑。据了解，这是珊美村对原广源电脑绣花厂、达易鞋厂等旧厂房改造成商铺而建成的。

此后，位于兴隆路的“珊美村第一工业区”被“珊美兴隆小商品小吃集散市场”取代。如今该小商品小吃集散市场在水果、花店拥簇下，市场里还形成两百多家的面积约5~10平方米不等的服装、饰品、烧烤、小吃等店铺。

厂房改商铺，也让珊美村尝到了甜头。“旧厂房每平方米是7元，改造后，每平方米15元。”珊美村村干部向记者举了个例子说，嘉利达大楼到期后整栋转为商业出租，租金从原来每月5万多元增加到现在的12万多元，仅此项，每年就为村组经济增加80多万元的租金收入。

反思：先行者，可复制吗？

厂房、出租房改铺面，是否一改就灵？其他镇村可否复制寮厦、珊美等村“退二进三”的样板？

7月11日下午6时30分，厚街镇委书记黎惠勤接受本报记者的专访时，表示能否复制，还是要根据当地的实际情况来科学运作，不能照抄照搬。

“房改铺”只是个开端

黎惠勤介绍，厚街镇有雄厚的经济基础和商业基础，危机一开始，厚街就将“退二进三”作为重要的抓手来抓，目前寮厦、珊美的房改铺，也只是其中运作的开始而已，按此思路，与镇中心和商贸活跃地带相结合，接下来，厚街“退二进三”的项目将达120多宗，涉及新整合的土地有3000多亩。

具体操作和推进上，黎惠勤表示，将遵循从易到难的思路。对于有商业基础的地段和村组，政府首先投入一笔钱，由厂房改成商铺，解决出租率和租金提高问题。

接下来，重点铺开的是把厂房拆掉，让工业用地先进入东莞市国土局的土地拍卖市场，拍卖所得，首先用于偿还村里的债务。同时，成功竞拍的商业巨头，也将进行土地的盘活，他们通过招商把商业运作者引入、开发、整合，提高商贸厚街的影响力。

改造需要因地制宜

“把应对金融危机和产业结构调整结合起来。”黎惠勤说，“退二进三”、三旧（旧城、旧村、旧厂房）改造，在操作时，要根据当地情况来运作，比如寮厦本身有比较好的鞋材鞋业产业基础，而靠近厚街康乐南路等繁华地带的珊美村，则因有了较浓厚的商业基础，因地制宜地改造。“比如厚街的大迳、新围等，就不能照搬寮厦或珊美的运作模式。”黎惠勤说。

“我们公司看重的是寮厦鞋业鞋材的产业链和产业基础，因此才选择了寮厦。”龙秘认为，成熟的产业链和商业基础是历史累积和成就的，这些是不可复制的，但镇村联手商业巨头和资本大鳄进行商业运营的模式，还是可以学习和借鉴。

目前，深圳宝安区政府经常率队来考察，也是希望从中寻得宝安的“退二进三”的新思维。