政府廉价房为何能降房价？解剖广州楼市调控

2007年，广州房价一个月一个台阶地飞速上涨，但到了年底，突然步入下跌轨道，一直到今天还在下跌路上。那么，是什么导致了广州房价的下跌？解剖广州房价这只麻雀，对今后的楼市调控将具有极其重要的参考价值。
去年两会期间，广州市市长张广宁对媒体说：“按照中央的要求，广州市政府会全力以赴地把这个房价压下来”；“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来”；“中低收入者不要去市场买高价楼了，以后就可以买政府廉价房，便宜得很，不要着急。”

张广宁的言论，引起开发商的激烈批评，认为是政府在干预市场，而张广宁市长则认为“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题”。现在，当我们重新回头看待这番话的时候，或许会生出不少感慨。广州房价真的跌了，而且，跌得不少。而导致房价下跌的，正是张广宁市长极力主导的“政府廉价房”。

张广宁市长所指的廉价房，包括两大部分：一是经济适用房，二是限价房，而这两者都对商品房有替代作用，而任何一种商品当出现替代品的时候，其价格都必然受到影响，影响强度根据替代品的数量来定。而且，经济适用房与限价房，在替代商品房上又是互补的。前者替代中等偏下的收入者，后者偏向于中等靠上的收入者，基本上涵盖了数量庞大的夹心层。因此，广州的房价下跌，正是廉价房供应增大的结果。广州的做法，实际上为今后的楼市调控政策积累了一个宝贵的经验，那就是通过多层次的市场供应体系的建立，对开发商所主导的商品房构成竞争关系，促使房价的下跌。

据统计，截至2007年底，广州已公开出让14宗限价房用地，规划建筑面积277.5万平方米，可供应限价房3万多套。为解决中等收入家庭住房困难问题，广州今年将再推8个限价房楼盘，总建筑面积约为150万平方米。而且，张广宁特别强调，政府廉价房的质量一定要超过开发商建造的商品房。

因此，政府廉价房对开发商建造的商品房不仅有数量上的替代作用，同时还有了品质上的替代作用，双重替代，最终成为压垮广州房价的最沉重的一根稻草。一些开发商被迫调整战略，从对暴利的疯狂追逐转到理性面对市场，在住房结构与定价方面，采取更加灵活的策略。在广州市政府供应的限价房开盘的同时，一些开发商打出了“比限价房价格更低”的广告，他们开发出来的低价商品房，对政府主导的限价房构成挑战，也构成“补充”效应，最终增加了廉价房的供应量，并改变了整个住房供应的结构：开发商不再是住房的最强势供应者，不再像过去那样凭借垄断地位掌控定价权。

于是，广州成为中国第一个房价开始回落的城市。广州日前推出的第4个限价房项目，打出最便宜的房价每平方米仅4000元人民币，首日即告售出七成。广州市国土房管局一位官员坦言，限价房对广州东部楼市影响明显。去年8月，广州东部地区在售的洋房均价已攀升到1万元/平方米，部分楼盘曾叫价1.3万元/平方米。在政府限价房的重压下，同区域的楼盘价格已经跌破7千元/平方米的心理防线，相比去年十月时的价位，整体下调幅度高达约二到四成。

要调控房价，广州的做法具有重要的参照意义。当然，广州也有一定的特殊性，那就是，广州是一个工业发达的城市，其土地出让收入在其财政构成中的比例较小，政府可以大胆地以民生为重，放弃部分土地出让收入，实实在在地解决住房问题，而那些有“土地财政”之称的地方，是否有能力效法广州的做法是值得存疑的。但不管怎样，当房价连年上涨，远远超出民众实际购买力的情况下，通过调控促使房价的理性回归是非常必要的。这既是民生的需要，也是挤压房地产泡沫，规避泡沫集中破灭风险的需要。那些楼市调控总不见效果的地方，应该学学广州的做法，当然，首先要学的就是广州市对待住房问题的态度：不是把它当成纯粹的经济问题，而是当成一个政治问题、民生问题。