东莞上半年房价略涨 后市水乡和泛深片区将走红

　　第一部分：2013年上半年宏观经济和全国楼市回顾

　　(一)2013年上半年宏观经济形势回顾

　　1、经济概况：宏观经济指数回升 拉动内需及产业结构调整迫在眉睫

　　综合反映企业即期和预期景气状况的企业景气指数比2012年四季度略有回升，但比去年同期下降1.7点，企业家信心指数仍明显低于企业景气指数，表明企业景气度不如去年同期，处于温和的景气状态，企业家信心仍处于恢复之中。

　　国内方面，从2013一季度的宏观数据来看， 2013年会出现企稳的态势。暂时仍看不到明显复苏反弹的信号，未来也将呈现出“L”形的走势。社会总需求仍然面临着较大的压力，基建投资仍将拉动需求，消费和零售则增速保持稳定。

　　国际方面，2013年，世界经济仍处在调整期，结构改革不到位和需求增长乏力等问题难以根本改观，金融危机的影响呈现长期化趋势。同时，发达国家实施再制造业化战略，以互联网、新能源为代表的第三次工业革命正在兴起，全球产业结构调整出现新动向。

　　2、货币手段：通货膨胀压力仍然较大，人民币贬值创05年汇改以来新高

　　2013通货膨胀压力仍然较大，主要是：我国土地、劳动力等要素价格，农产品和服务类价格都存在上涨压力;同时，通胀可能成为全球决策者最大的挑战，但会以不同的方式。纵观全亚洲和很多新兴经济体，央行行长们认为各国都需要采取先发制人的措施控制通胀。

　　在短暂回落后，人民币对美元汇率中间价昨日再创2005年汇改以来新高，报6.1735。相比年初首个交易日，人民币对美元汇率中间价今年已升值1162个基点，接近去年的8倍。去年全年，人民币对美元汇率中间价仅升值了146个基点。今年以来，由于经济增长乏力，包括美联储、日本央行、欧洲央行在内的多国和地区的货币决策机构推出量化宽松政策，压低本国货币，通过货币贬值换取经济增长。

　　在周边国家货币大幅贬值的背景下，人民币汇率在近期显得过于强势。有业内人士认为，至少未来两年，人民币会面临升值压力，但是升值幅度会比较有限，每年将保持2%至3%的升幅。

　　3、楼市调控：调控转向规范发展 调控考虑供需结构、有效性并因地制宜

　　2013年政府主要从三个方面着手促进房地产市场规范健康发展：一是住房市场要适应需求增长而增加供应规模，对于包括改善性需求和合理投资需求(促进租赁市场发展)也要给予支持，如北京公积金购买二套住房新规;二是住房保障在确保开竣工规模的基础上，更加重视供给的有效性，如在2013年保障房建设任务中，加快配套设施建设摆在更加突出的位置。 三是一线城市和部分二线城市由于资源聚集能力强，库存压力小(消化周期普遍在7-8个月，而二三线城市很多在1-1.5年)，限购后形成了需求的“堰塞湖”。部分需要被压抑后集中在一个时段爆发。所以限购政策呈现“因地制宜”。

　　(二)2013年上半年全国房地产市场回顾

　　1、调控政策：“国五条”落实力度不如预期 地方细则温和落地

　　2013年上半年房地产政策中最为关注是“国五条”，当时被认为是自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。特别是细则中对二手房从严征收20%个税政策，被誉为本轮调控的“杀手锏”并被寄予厚望。但事实并非如此，“国五条”的热度仅保持了一两月，新房市场一度出现浓郁观望，成交量出现短暂的下滑。然而随着各地细则的出台，“国五条”的效应逐步减弱，主要是因为除了北京、上海等细则较为严厉之外，其他地方都温和落地，使得新政力度大大降低，消化了新政的的购房者纷纷入市，楼市依然高温不退。

　　2、新房市场：上半年全国楼市持续升温 开发商资金明显好转于去年

　　纵观从2013年1-5月全国各地楼市签约情况来看，“国五条”对一线城市影响较为突出，导致购房者观望情绪较为浓厚，促使成交量有一定幅度的下滑，但价格并没有明显的变化，依然呈现上涨的趋势。而二、三线城市则表现平稳，甚至个别城市成交量出现飙涨，创历史新高。整体来看“国五条”落实力度不如预期，对房地产市场影响较弱，大部分城市楼市成交依然在延续之前的高温热度，房价的上涨趋势依然未改。加上今年开发商资金明显好于往年，在激增的需求市场下，即使下半年再出台楼市政策，预计能够带来的影响也不大。

　　3、土地市场： “高价地”频出 大型房企频频现身一、二线城市大拿地

　　今年上半年土地市场也掀起热潮，“高价地”频出，万科、保利、佳兆业、恒大等大牌房企频频出手拿地，尤其钟情于一、二线城市，保守估计北京、上海、广州、深圳四大城市土地出让金额将高达1500亿，同比出现大幅上涨。房企之所以如此大手笔拿地的原因表现在三大方面：一是2012年下半年开始全国楼市持续热销，且一直保持到今年上半年，各大房企出货理想，资金面全面充裕，拿地意愿增强;二是楼市持续升温，库存量逐步下滑，房企为后市的补仓需求而做准备;三是在实体经济较为疲弱的大背景下，资质良好的房地产开发商，再一次成为各家商业银行眼中的“香饽饽”，用低利率吸引房企贷款，诸如此种也反映在信托及境外发债等渠道上，使得开发商融资成本下降，也是助推房企大手笔拿地重要因素。

　　第二部分：2013年下半年全国宏观经济及楼市展望

　　(一)2013年下半年宏观经济形势展望

　　1、经济措施：深化经济改革细则出台，加大对中小企业的扶持力度

　　发改委关于2013年深化经济体制改革7项重点工作大力推进年度重点改革，预计下半年相继会有细则政策出台，改革内容包括：(1)行政体制改革;(2)财税体制改革;(3)金融体制改革;(4)投融资体制改革;(5)资源性产品价格改革;(6)基本民生保障制度改革;(7)城镇化和统筹城乡相关改革。

　　同时，财政部5月24日发布《支持加大对中小企业的金融服务力度》通知。引导金融机构加大中小企业贷款投放。一是授权金融机构对符合一定条件的中小企业贷款进行重组和减免。二是放宽中小企业呆账核销条件，允许金融机构对单笔500万元以下的中小企业不良贷款，经追索1年以上，可以自主核销。三是明确金融企业提供中小企业贷款占比达到不同比例实行不同的加分政策。

　　2、基建投资：扩大内需仍然被放到突出位置，大量资金将投入到基建

　　2013年的投资总额将继续上升，轨交、城镇化、能源、环保、三农、高端制造业与中西部地区将成为投资重点，尤其围绕城镇化，大量资金将进入这一领域。

　　如果说前十年是由高速公路、汽车、房地产拉动的投资消费上升，辅之以出口红利，那么，未来十年中国将进入轨道交通主导的以城市群拉动投资与消费的十年。轨道交通的重要性已经毋庸置疑。据《华夏时报》报道，国家发改委运输所近日完成的报告披露，2012年获批的轨道项目共计14条段，批准投资共计2650.19亿元;2013年城轨投资规模在2800亿元左右。

　　3、货币政策：2013年下半年国外“继续实行量化宽松”，国内人民币贬值加快

　　对于后期人民币汇率走势，瑞银证券首席特约经济学家汪涛说，考虑到基于贸易加权的人民币实际汇率已经显著升值，并且还面临着跟随美元兑其他货币进一步升值的压力，未来数月人民币升值空间可能有限。但考虑到央行想要推动汇率市场化和资本项目开放的意愿，汇率走势仍存在一定上行风险。

　　赵庆明认为，从盘中价走势看，目前外汇市场失衡情况还没有化解。同时，在中外利差依然存在、中国经济基本面又明显好于其他国家的情况下，国际资金还是会持续流入，人民币看涨预期也还是主流。但他提醒，在升值趋势不断加强的背景下，市场对人民币汇率的预期已开始出现分化，外汇局对跨境资金的严格监控也对前期大量结汇有所纠正，后期外汇市场供求失衡状况会有所缓解，预计人民币将维持震荡升值走势。

　　4、东莞经济：抓产业、重招商 、推动土地统筹、水乡片区发展进度将提升

　　在东莞市政府2012年度工作总结大会上，东莞市就2013年工作目标提出了明确的计划。上项目，就是要坚定不移地抓产业、盯项目，全力谋求重大项目招商与建设的新突破，加快推进经济结构战略性调整。强统筹，就是要按照主体功能定位和产业转型升级的要求，下更大力气推动水乡统筹、土地统筹、招商统筹，以此为突破口优化资源配置，促进协调发展，提升发展层次。其主要体现在：

　　2013年上半年，东莞市政府相继出台了开展水乡特色发展经济区城乡环境综合整治工作通知，为全面深入推进水乡特色发展经济区建设，营造水乡特色发展经济区;

　　与中集集团举行投资合作备忘录签字仪式，中集集团将在东莞投资4个项目，分别落户松山湖、望牛墩和凤岗镇，总投资达180亿元;

　　与联想控股洽谈在东莞沙田镇及虎门港建设“联想增益供应链华南总部基地”项目的战略计划;

　　扶持和促进东莞市LED产业发展，打造千亿元产业;

　　力撑楼宇经济，对符合相关标准的楼宇，商务楼宇运营机构将获得最高不超300万元的奖励。引进一家世界500强等大型企业，将最高获得50万元奖励。

　　(二)、2013年下半年全国房地产市场展望

　　1、调控政策：下半年房产税试点将扩大范围 土地市场或迎来微调

　　2013年上半年房价全面上涨，标志着“国五条”新政控房价的预定设想落空，“国五条”作为上届领导层对楼市最后的调控政策，其执行力度在政府换届中大打折扣。随着楼市的不断升温，新一届政府可能会出台新的政策予以应对。展望2013年下半年，房地产调控方面主要表现在五大方面：一、房产税试点范围扩大。从各方传递信息可知，个人住房房产税改革试点扩围已确定“向增量开刀”的思路，下半年将是试点扩围的关键时点;同时，房产税扩围，三四线城市或更主动。二、新型城镇化全面启动。政府将有可能从土地流转、人口、消费等多个经济角度对地产行业产生影响的环节进行调整。三、土地市场或迎来微调。若下半年土地市场持续火热，加强房价上涨的预期，监管层或进行行政干预，对土地市场进行微调。四、为防止热钱大规模涌入，或将采取降低贷款利率、提高存款准备金等逆势紧缩措施进行抵压，下半年或有降息机率。五、限购、限贷政策继续从严。

　　2、新房市场：房地产市场基调趋于明朗 住宅市场价格将保持稳中有升态势

　　对于2013年下半年房价走势，中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》预计，下半年住宅市场价格保持稳中有升态势的可能性较大，全国城市地价可能保持上升趋势。主要受四大因素所支撑：一是政策延续的基点仍然明朗，就是坚决抑制投机性、投资性需求;二是市场需求持续明朗，就是自住性、改善性需求仍然旺盛;三是开发商的抗风险能力大为增强的趋势日渐明朗;四是新一届中央领导的基本态度相对明朗，“稳定压倒一切”是新一届领导层的基本态度。

　　3、土地市场：为保证房地产市场理性发展 热闹的土地市场或迎来“微调”

　　5月份10个典型城市土地成交均价为3015元/平方米，环比增长15.7%，同比增长215.7%，已连续八个月同比正增长。其中，北、上、广、深一线城市土地成交均价为5115元/平方米，环比增长25%，同比增长328.5%，创三年来的新高。2013年年以来，土地价格整体呈现上行态势，自3月以来已持续三个月上涨，这一态势将持续6月底。根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏，为保持房地产市场的理性发展，下半年若土地市场继续升温，监管层可能进行行政干预，进行“微调”。

　　第三部分：2013年上半年东莞楼市回顾及下半年展望

　　(一)库存量：库存压力有所缓解 6月底住宅存量将达500万㎡以上

　　瑞峰置业市场研究部监测数据显示，今年上半年东莞住宅存量逐月下降，消化周期更是在4月降至7.5个月创历年新低，虽然因为 5月房企集中推货住宅供应爆发，住宅存量增至484.93万㎡，扭转连续6个月下滑的趋势，但485万㎡的库存量仍处在低位水平。预计6月的推货力度仍然较大，6月末的存量将达500万㎡以上，库存压力将有所缓解。

　　(二)供应量：刚需仍有待释放 下半年住宅供应量将达400万㎡左右

　　瑞峰置业市场研究部监测数据显示，截止至5月末住宅新增供应量为247万㎡，预计今年上半年将达300万㎡以上。而今年年前5月新开工量仍然保持高速运行的轨道，住宅开工量达343.61万㎡，预计今年下半年住宅开工量可达400万㎡以上。从开工进程来看，预计今年前5个月开工的项目(住宅开工量约350万㎡)将会在今年下半年入市，加上下半年有“金九银十”的黄金销售期以及年底的冲量期，预计今年下半年的住宅供应量达400万㎡左右。从供应结构来看，上半年的刚需产品供不应求的格局十分明显，尤其是城区区域。但下半年将有一些刚需盘就会陆陆续续上市，预计城区中小户型供应紧缺的情况会有所缓解。

　　(三)成交量：楼市前景看好 住宅成交将超300万㎡

　　今年上半年随着“国五条”、限价等调控政策的逐步落实，大部分城市销售前景不容乐观，主要表现在进入5月，多个城市住宅成交量相比上月继续下降，传统“红五月”成色不足。而东莞政策环境较为稳定，购房者观望情绪转淡，入市脚步也明显加快，需求旺盛。据瑞峰市场研究部监测数据显示：今年上半年楼市成交热闹，1-5月东莞住宅签约量为267.67万㎡，创7年来同期新高，预计6月仍然将还会有一波行情，估计整个上半年成交将是7年以来的最高位。而下半年在市场环境良好，开发商积极推货的氛围下，热销行情或将延续，预计下半年成交量将好于上半年，在350万㎡左右。

　　(四)成交价：稳步上行是趋势 住宅均价涨幅不超过3%

　　自去年12月以来，东莞住宅均价维持在8500元/㎡左右运行。瑞峰置业市场研究部监测数据显示，截止至今年6月2日东莞住宅整体均价为8538元/㎡。目前东莞楼市已经热销超过1年，库存不断的消化，市场需求却仍然旺盛，供不应求局面导致东莞住宅存量低位运行。受“低库存“的支撑，东莞楼市消化率得到了提高，也支撑了房价“稳中有涨”的态势。另一方面因今年上半年的热销，大部分开发商销售情况良好， 甚至已有房企完成全年销售目标的半数以上。下半年的房企面临的业绩压力减少，降价意愿几率较小。总的来说，下半年东莞住宅整体均价房价未来上行是趋势，但上涨幅度较小，不会超过3%。

　　(五)土地：推地步奏加快 全年成交量或将超去年

　　今年上半年东莞商住商服用地供应量75万㎡，同比增长近2成;而截止至今年6月6日东莞商住商服成交量为58万㎡。从目前的土地市场热度来看，今年上半年成交量或将为60万㎡，已高于去年上半年。虽然今年的供地计划已奠定了土地供应偏紧的基调，但今年上半年的成交市场表现良好，而二三线镇区地块入市和往年流拍地的成功拍出，不但增加了土地的入市量，增温土地市场同时也给后市土地的出让增添信心。从今年的供地计划和近几期的土地预告看来，预计下半年市场将延续上半年的土地供应仍然以工业用地为主，推货步奏相较于上半年有所加快。而从区域分布来看，出让的地块仍然以镇区地块为主，其中塘厦、清溪、麻涌、石碣、厚街皆有地块。在东莞楼市环境转好，土地供应紧缺，房企储备土地的愿望强烈的情况下，下半年土地市场成交市场的火热可期，预计今年全年成交量或超去年。

　　第四部分：2013年下半年东莞楼市关注点

　　(一)被压抑的需求呈现大爆发之势 开发商竞逐激烈 购房者受益

　　房地产调控政策延续了数年，房价未出现市民所期许的大幅降价的局面，人们逐渐从迷雾中清醒，理性的认识到庞大的市场需求与有限的供应、攀升的地价才是决定房价一路攀升的关键因素。自2012年四季度开始，被压抑了长达2年的需求逐一释放，预计2013年，释放的需求将达到井喷之势。

　　除了庞大的刚需将有效支撑东莞住宅市场外。同时，改善性需求以及大户型、豪宅等产品将受带动，开发商全线出货的欲望强烈，在市场接受度高的情况下，考虑到2012年全年历史供应量属于高位水平，预计2013年住宅供应量接近甚至超出2012年水平，2012年供应量约600万㎡，预计2013年达600-700万㎡。

　　随着购房者对居住舒适度要求日益提高，很多地产大鳄相继进入，更多的优质房地产项目出现，为东莞的购房者提供了更多的选择空间。东莞房地产项目整体品质的提高、各区域经济的增长，必将会使房价稳重有升。选择在此时置业，不仅可以选到自己满意的房子，而且为增值、保值提供了有力的保障。

　　(二)水乡片区水深火热 继松山湖后又一东莞明珠崛起

　　随着《东莞市统筹水乡地区发展实施方案》的出台，东莞水乡片区十镇将被纳入统筹、抱团发展。因各种原因在区域经济发展中长期处于滞后地位的水乡片区再获良机，新规划、新交通、政府对水乡片的重视以及扶持将对水乡片区经济腾飞，尤其对当地楼市起到关键的推动作用。

　　嗅到商机的品牌发展商，已经抢先进驻。水乡的楼盘更变得炙手可热。不少开发商也瞄准这一时机推货或准备开发新项目。水乡片区楼盘具有价格低、品质好、靠近轻轨站等优势，因此受到置业者的青睐。此外，自然资源稀缺、方便的交通条件、临近广州，可吸引不少广州客，也是开发商进驻的一个原因。

　　目前水乡片区逐步从进入人们的视线，到慢慢深入人心的过程，碧桂园打响的第一炮掀开了水乡楼市精彩呈现的序幕。不久，水乡将成为东莞楼市新的“兴奋点”。

　　(三)泛深片区活力不减 广深两地“限购” 购房者外溢东莞

　　在广深两地“限购”政策继续执行和自身价格优势的支撑下，东莞依然是其中的获利者，尤其表现在临深片区。纵观5月各镇区签约，前十名有6名镇区是临深片区的，项目成交客户大部分是来自于深圳，分别是塘厦、凤岗、大岭山、樟木头、大朗、寮步六大区域。

　　今年以来，在每个月的楼市成交报告当中，我们时常可以在排行榜前列看到泛深片区楼盘的身影，在2013年上半年商品房成交面积前十名的镇区当中，受深圳客喜爱的五大镇区占据了半壁江山。这再次验证泛深板块的实力和号召力，持续调控政策以后，深圳购买力外溢至莞，泛深片区已成为了深港后花园。

　　(四)松山湖生活配套升级 高新区商业布局将全面成型

　　松山湖高新区商业网点规划出炉，总规划用地192万㎡。根据日前发布的《松山湖高新区商业网点规划(2012—2020年)》，到2020年，松山湖的商业布局将全面成型，成为东莞八大城市副中心之一。松山湖规划总商业用地总占地面积为192万平方米，占松山湖总用地面积的3.31%。

　　《建设幸福松山湖实施意见》试行办法近日出台，未来3年，松山湖将通过改革创新行政服务、商居配套、教育发展、文化体育、医疗卫生、创业服务、社会保障、人居环境和社会管理等方面工作，把松山湖建设成为行政效能高、公共服务优、人居环境美的国家创新型科技园区，提升园区居民的幸福感。

　　(五)东莞成商业地产企业的主战场 迎来前所未有的发展空间

　　2012年，受到信贷政策、税收政策以及限购政策的影响，我国住房市场发展增速放缓，商业地产在这个产业当中则好比皇冠上的明珠，处在整个房地产行业和终端消费最高的状态。强劲的经济发展给各大城市的商业地产也带来了前所未有的发展空间。商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。

　　随着东莞城市建设的完善，轻轨建设的开展，东莞城市商业中心逐渐显现，东莞房地产市场的潜力被看好。特别是在住宅市场受调控的背景下，商业地产被越来越多的人关注，随着万达进入东莞，万科、宏远等纷纷进驻商业地产市场，东莞的商业地产日益成熟起来，随着通货膨胀的急剧增长以及人民币不断的贬值的环境影响，不少手头上有热钱但期望保值增值的市民开始热衷投资商铺或写字楼。

　　(六)政府出新政力撑楼宇经济 大体量的商务楼不愁没东家

　　东莞出新政力撑楼宇经济，对符合相关标准的楼宇，楼宇运营机构将获得最高不超300万元的奖励。另外，东莞还将制定楼宇经济发展规划，优化楼宇经济空间布局，建设和培育一批金融楼、商务楼、科研楼、中介服务楼等特色商务楼宇。

　　商务商业楼等楼宇建筑，其运营机构引进一家世界500强等大型企业，将最高获得50万元奖励。东莞市政府提出在楼宇经济发展成熟的镇街、园区，选择一批基础和发展前景较好的现有商务楼宇进行重点支持，通过改造升级，培育一批年税收在亿元以上的商务楼宇。

　　随着东莞城市产业的升级，企业越来越注重企业形象，众多工厂职能部门搬出工业区入驻写字楼大厦办公，对写字楼的需求呈快速增长态势。与此同时，政府出台引进大型企业的红利政策相信对于各大商务楼运营商来说此乃锦上添花之举，大体量的商务楼不怕找不到东家了。

　　(七)莞中心城区土地稀缺寸土寸金 后市地产开发主战镇区

　　随着东莞房地产市场的发展，各种优质地块消之殆尽，尤其城区更为稀缺，中长期来看城区以及热点成熟镇街土地供应将越来越紧，房地产逐步向二三线镇街铺开，况且政府当前有计划的主推这类土地，较好的迎合了开发商的需求，2013年东莞各个镇街将获得更多的机会迎头赶上。”

　　现在由于城区土地日益稀缺，再加上广州、深圳的需求外溢、轨道交通动工、水乡片区一体化、产业升级及招商引资等政策的落实等等，都让部分镇区的房地产进入了快速发展的轨道，从长远来看，东莞的外围镇区将成为下一轮房地产开发的热点区域。

　　对于购房者来说，在中心城区住宅日渐稀缺、价格高涨、可选择性逐步减少，但城郊交通便利性大幅提升的情况下，选择在性价比高的镇区置业无疑是一种智慧的抉择。