东莞东城1999-2013价值楼盘 金月湾第一

　　专题动机：为购房者提供参考

　　自1999年进入批量商品房时代至今14年，东莞房地产市场可谓是发生了天翻地覆的变化，尤其是2008年金融冲击过后，东莞房价更是有了质的飞跃，步入了相对快速的增长阶段。具体，这14年来， 东莞楼市处于一个怎样的发展状态?影响房价升值幅度的因素主要有哪些?

　　梳理过往，才能预判未来。为给广大网友提供更为精确的楼市数据参考，更直观地展现近几年来东莞楼市的发展规律，房掌柜特别策划“东莞1999-2013‘流金岁月’十大升值幅度 最大楼盘”评选活动，分片区罗列1999年到2013年之间大量楼盘升值幅度的真实情况，联合开发商 、代理商及二手房经纪公司等多方力量，对东莞重点镇街的楼盘进行了摸底调查，并依开盘价格、现今房价、涨幅等进行评定，出炉了十大升值楼盘。

　　此次活动的评选时间为2013年5月13日-2013年6月13日;因楼盘开盘时间不同，升值空间亦有差别，2012、2013开盘的楼盘实际缺少二手交易环节的参照对比，因此本次评选主要针对1999年-2011年 12月31日前开盘的楼盘;同时由于各个镇街房地产发展情况和水平不均衡，部分楼盘较少的镇街不参与此 次评选,房掌柜梳理过后，确定莞城、南城、东城、万江、石龙、常平、寮步、大朗、黄江、清溪、塘厦 、凤岗、长安、虎门、厚街、樟木头、大岭山、松山湖等18个镇街(简称东莞房地产十八罗汉)，为此次活 动参评区域。

　　如果说，短期内，房价集体快速上涨，表明了市场在价格控制方面的问题;那么，长远看，房价分区域规律上扬，则体现了市场的需求和产品的升值规律。10大升值幅度最大楼盘所代表的不是一种单纯的价格现象，而是一种好房子的标准，市场的发展培养出成熟的心态与标准，这将指导消费者更理性 地购房。

东城夜景

　　东城前十名升值楼盘，多分布第一国际、东城中心商圈辐射带

　　依据开发商、代理商以及二手房经纪公司等多方提供的数据，经过一轮严格的鉴别评选，房掌柜得出了东莞东城1999-2013十大升值幅度最大的楼盘：金月湾、中信凯旋城、东城中心、东泰花园、庆峰花园、中信·阳光澳园、蔚蓝星湖、芳桂园、怡丰都市广场、雍华庭、旗峰花园其升值幅度分别为450%、380%、297%、208%、204%、180%、167%、155%、141%、123%、123%。

　　与周边镇区相比，占据了城市中心优势的东城楼盘潜力惊人，据房掌柜了解，升值幅度超过了100%的楼盘就有15个，而涨幅排行前三甲的中信凯旋城、金月湾，涨幅更是超过了300%，连排行第九怡丰都市广场和并列第十的雍华庭和旗峰花园，分别以141%、123%的涨幅携手挺进榜单。

　　经分析，本次监测的东城升值楼盘呈现出两大特色：一是以商圈为依托的楼盘，成功借势，托起了楼盘的价值，呈现持续升值的后劲;二是绿化率相对较高、规模较大的园林式小区普遍受追捧，显示出强大的升值潜力，以超越同区域楼盘的品质而显现出优势。

第一国际台商大厦效果图

　　升值原因大摸底：

　　“傍”着商圈配套齐全好升值

　　从地图上看，我们不难发现，入围东城前10升值的楼盘中，除了芳桂园、蔚蓝星湖外，其他几大楼盘都集中分布在第一国际和东城中心两大商圈，其中，在第一国际辐射带的楼盘有怡丰都市广场、中信凯旋城、东泰花园、阳关澳园;而因东城商圈带动起来的楼盘则有东城中心，金月湾花园、雍华庭、旗峰花园。因此，从楼盘增值特点来看，商圈的发展起到了重要的作用。很明显，配套成熟度高的区域，成为了交易的新兴热点区域，尤其是这些区域在早期一手开发热退潮后，伴着商圈人气、交通、配套等各 方面的日渐成熟，商圈辐射带内的二手交易也开始活跃起来，而最为明显的标志当然是如今该片区楼盘堪 比一手盘的房价。

　　同是商圈带动的楼盘，在对外吸引力方面，两大商圈可谓是各有所长。第一国际作为东莞未来的行政中心区，高端写字楼林立，其优势更多凸显于“商业中心”，因此，该片区楼盘主要 吸引的是来莞经商或消费力较高的群体;而东城商圈，作为东莞“发家”早，最成熟典型的商业圈，相较之下商业气息更为浓厚一些，影院、商场、酒吧、餐饮……众多商业配套一应 俱全，满足人们衣食住行的各方所需，也正因这不可复制的成熟配套，使该片区几大楼盘一直受追捧。

　　另外，值得注意的是如今的人气楼盘——东泰花园和中信凯旋城。紧邻第一国际商业中心，又与南城西平这个“后起之秀”比邻，因着特殊的地理位置，东泰花园和凯旋城一 直是东莞城区二手房交易的热点所在。

东城主干道

　　交通便捷为升值铺路

　　路通，财通。对于一个城市而言，交通是掌握城市经济脉络的关键，对于一个楼盘而言，交通的重要性亦然。

　　东莞绝大部分购房者，买房是为自主，而非养老，自然不会购买那些过于偏远幽静的楼盘，而那些入则配套齐全、方便生活，出则交通顺畅、出行便捷的楼盘自然成了购房置业的首选。毫无疑问，东城前10升值楼盘在此之列。

　　作为近期城市建设的热点话题，城轨交通的影响力自然不可小嘘。因东莞地铁修建而带动起来的房价，最为典型的莫过于东城第一国际和东城中心商圈沿线的楼盘。以东泰花园为例，在地铁修建前，东泰花园虽也很受欢迎，但均价也就5000元/平左右，而随着地铁的修建，作为西平地铁口和第一国际 地铁口连线上的楼盘，东泰花园的房价也有了明显的提升，据中介介绍，该小区如今均价在6000元以上， 部分优质“笋盘”更要“8”字头!

　　再看围绕东城的几大交通网：东城大道和东城中路两大主干道交织，使得东城商圈免去了交通与商业发展不同步的烦忧，东城中心、金月湾、雍华庭、旗峰花园这四大楼盘，虽置身繁华闹市中心，难得没有“寸步难行”的尴尬;四环路和东莞大道交汇，不仅方便了第一国际这个商业中心， 更方便了周边几大楼盘的业主，城内穿梭不过点头事，跨市经商出门即上快速路，这也是怡丰都市广场，东泰花园、中信凯旋城和阳光澳园的另一魅力所在;再看不在两大商圈内的二个盘，在交通方面也是各有 优势——东城中路穿过芳桂园直通外环路，蔚蓝星湖立在东宝路边上。

　　便捷的交通，是一个楼盘吸引购房者的第一步，可随城市发展而不断完善的交通网是楼盘升值的重要保障。随着汽车的普及和人们商业活动的频繁，道路交通因素在楼盘价值方面的比重只会越来越 重。

东泰花园效果图

　　高绿化园林小区“惹人爱”

　　除去地理位置、道路交通这等客观因素，还有那些因素是最能影响东城楼盘价格的呢?细看 东城前10升值楼盘，房掌柜发现，绿化率在30%以上的园林小区足占了9个，且往往园林设施越完善的小区越受宜居好评，东莞东城刚需客对环境依赖特征较为明显。

　　买房置业，“宜居”优先，较高的绿化率，优美人性化的景观设计一直都是置业 者在置业时必须综合考量的因素，也是绝大多数东莞置业者优先考虑的置业理念。据房掌柜了解，除了怡丰都市广场绿化率为10%外，东城其余前10升值楼盘的绿化率都相对较高，阳光澳园、蔚蓝星湖、金月湾 、芳桂园、雍华庭、凯旋城、旗峰花园等楼盘绿化率都在45%以上，其中凯旋城更是超过了50%。

　　当然，光有绿化是不够的，“宜居”不能只是亲近自然，更重要的是方便生活。 在高生活追求的催生下，附带商业配套的园林式小区应运而生，在东城众楼盘中受此获益最大的，当属东泰花园。据金信联行总经理罗凤介绍，1995年开盘的东泰花园，是东莞首个园林式小区设计，尽管只有35%的绿化率，但这在东莞遍地钢筋混凝土的90年代，在小区内能有花园式园林，还能配套有相应的会所 、商铺，借用罗凤的话，这是一个开先河式的创举，在当时引起了极大的关注。据介绍，继东泰花园的首创设计之后，园林式建筑风格在东莞开始慢慢普及，越来越受消费者欢迎，至今已经成为了东莞住宅建筑的主流风格，而东泰花园虽已相对“年老”，但作为东城最成熟的楼盘之一，也一直备受关注 。