2013上半年东莞土地供应紧俏 镇区地块交投活跃

　　2013年上半年已落下帷幕。在新房市场销售火热的带动和全球量化宽松的货币政策下，全国一二线城市土地市场急剧升温，“高价地”轮番上演，全国品牌房企恒大地产、佳兆业纷纷布局一二线城市大规模拿地。各地新国五条细则温柔落地，调控的常规化难以改变市场乐观预期和房价上涨趋势，市场各方对政策的消化力在增强，大环境持续好转促使房企补仓拿地愿望迫切。再加上全球货币量化宽松，融资环境良好，房企资金充裕，也会产生扩张战略。

　　反观作为三四线城市的东莞，受供应偏紧影响，成交表现相对平淡。但从成交结果来看，供应地块基本能顺利交易，个别优质地块受到多家企业争夺，在市场缺乏优质地块供应的情况下，个别曾冷门地块竟也意外热门，充分反映房企购地补仓意愿急切。细数各个时期，进入2013年1月，尽管楼市仍延续去年年底的热销行情，但正值年初，国土部门储备土地资源不多，推地意愿阶段性下降，当月仅有3宗商住地且均为3万㎡以下的小规模地块成交。2月，正值春节假期，楼市进入短暂的过渡期，市场各方对楼市关注度低，土地供应锐减，仅成交2宗商住地。3月，随着工作恢复正轨，市场走出2月的节日低迷，商住地成交5宗，虎门、洪梅两宗地块引发疯狂抢夺，市场交易氛围大大升温。4月，随着“新国五条”出台，影响开发商心理预期，再加上东莞年度土地供应计划未出台，影响推地节奏，4月仅有1宗商住地成交，陷入年度最为低迷的月份。5月市场进入短暂的政策平静期以及新房市场销售一路走好，地产股获得市场资金认可一路高涨，再加上货币量化宽松政策促使品牌房企通过销售回笼资金、海外融资多种途径进入土地市场，全国“高价地”遍地开花，而东莞的土地交易仍表现得相对平淡，但交投量也明显活跃。6月多宗规模较大的地块上市，交易量攀升至年内最高的月份。

　　从土地供应来看，经济转型的浪潮中，重大项目投资已成为东莞新的经济增长点。今年来东莞政府继续加大重大项目的招商引资，工业类土地供应占比较大，商住地上半年供应22宗，比去年同期17宗增加5宗，但商住地供应面积合计72.17万㎡，同比下降2.01%，反映今年商住地供应地块规模偏小。此外，商业用地供应3宗，面积合计10.73万㎡，按面积同比去年同期增长137.8%。

　　受供应偏紧影响，上半年东莞土地交易表现相对平淡，个别地块拍出市场意外价。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞商住成交19宗，面积合计56.96万㎡。由于挂牌上市地块以二三线镇区地块为主，地块规模偏小，地块综合素质普遍一般。今年来，供应的商住地大多能顺利交易，个别曾流拍地块再次推出市场竟然受到多家企业追捧，拍出市场意外价，一方面得益于城际轻轨带来的土地升值预期升温，另一方面，开发商销售顺利回笼资金，对市场预期普遍持乐观心态，购地补仓愿望急切。

　　从区域布局来看，上半年土地出让全是镇区地块，镇区的推动节奏明显快于城区，城区已连续6个月出现商住地断供。随着城区的房地产开发日趋成熟，土地资源显得日益紧张，可开发的土地逐渐稀有，镇区的市场追随者增多，买方资金越多越多注入镇区已成为必然趋势。一方面，尽管镇区的房地产开发热度及成熟度比不上城区，但镇区尤其三线镇区的土地资源十分丰富，拿地成本相对低廉，可有效控制开发成本;再是，城际轨道交通的同城化将会直接推动镇区的交通、基础设施的进一步完善，从而带来土地升值的预期。

　　从拿地房企背景来看，除了万科、佳兆业等外来企业有现身拿地外，其余地块大多被东莞本土中小企业屡屡斩获，一方面与土地供应的规模和综合素质有关，今年以来供应地块集中在经济欠发达或者片区开发不成熟的区域，地块规模偏小，综合素质不高，在市场缺乏优质地块的供应下，难以吸引品牌开发商的兴趣，反而是东莞本土企业，如中惠地产、金达地产、盛和伟业等借机补仓。今年来，东莞楼市一直处于供不应求状态，库存的消化力增强，库存持续走低，尤其刚需产品缺口严重，当前已有不少本土企业仅有少量产品可售甚至无货量可售，拿地补充货量的意愿十分急切，在遇到合适的尤其自己熟悉的区域便会及时出手。另一方面，全国品牌开发商陆续回归一二线城市的战略布局，一线城市更能追逐稳定的高利润。在外来企业中又以深系房企拿地为主，如中熙地产、深圳龙光、深圳振业等均为深圳开发商。深圳自今年1月15日挂牌出让年内首块居住用地以来，深圳居住用地已经连续5个月“零出让”。一方面是深圳土地市场供应短缺，一方面是部分房企看好未来房地产市场，加之自去年下半年以来销售良好，资金充裕，市场快速消化，项目库存逐渐缩量，需要“补仓”，拿地需求不断增长之下，为求发展只能向外地土地市场抛出橄榄枝。深圳土地市场的“饥渴”状态若继续维持，未来将导致更多的深系房企到外地开发。

　　一、上半年东莞土地市场供需整体情况：

　　上半年关键数据一览：

　　2013年上半年度土地市场回顾：

　　今年上半年，由于政府持续加大招商引资配套的工业用地大幅放量，致使土地整体的供应量和成交量同比去年同期大幅上涨。事实上，商住地的供应、成交、价格是出现全线飘绿下降的。从土地供应来看，上半年整体土地供应325.11万㎡，同比2012年上涨112.99%，同比2011年下降21.31%。其中，商住地供应72.17万㎡，同比2012年下降2.01%，与去年上半年的供应量仅略小下降，同比2011年下降64.68%。

　　成交方面，受工业用地放量供应促使土地成交324.66万㎡，同比去年同期上涨99.95%，但同比2011年仍然下降18.06%。其中，商住地成交56.96万㎡，同比2012年下降2%，同比2011年下降71.13%。而土地收益大幅下降，整体土地成交金额50.1亿元，同比2012年下降20.99%，同比2011年下降45.79%，其中，商住地成交金额28.87亿元，同比2012年下降24.89%，同比2011年下降61.4%。

　　价格方面，商住地楼面地价2399元/㎡，同比2012年下降2.92%，同比2011年上升37.46%。整体而言，与去年同期相比，今年上半年商住地成交量价齐跌。

　　二、上半年国土部继续加大土地监测力度，以增加土地供应平衡楼市供求关系。

　　2013年上半年土地政策一览

　　点评：2013年上半年，国土部继续加大土地调控力度和监测力度。上半年“新国五条”政策明确规定，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，反映政策主要从土地源头进行房地产调控，以增加土地供应来平衡后市供求关系。北京更是试行“限房价、竞地价”的土地出让方式，从源头把控房价。此外，东莞于4月公布年度土地供应计划，全年建设用地供应计划指标为1076.7公顷。

　　三、上半年全国一线城市土地供应和需求同比上升，房企拿地活跃。

　　2013年上半年重点主要城市成交一览表：

　　供应情况：1-6月全国300个城市共推出20121宗，推出土地面积77400万㎡，同比增加13%;其中住宅类用地(含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地)6224宗，推出面积27202万㎡，同比增加27%。

　　成交情况：1-6月全国300个城市共成交土地16220宗，成交土地面积61564万㎡，同比增加11%;其中住宅类用地4829宗，成交面积21308万㎡，同比增加34%。

　　成交价格：1-6月，全国300个城市成交楼面均价为1078元/㎡，同比上涨37%;其中住宅类用地成交楼面均价为1469元/㎡，同比上涨31%。

　　溢价率：1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为15%，较去年同期增加10个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为17%，较去年同期增加13个百分点。

　　点评：从全国土地市场的表现来看，上半年全国土地市场供应和需求同步上升，楼面地价和溢价率同步走高，整体土地市场表现不俗，一二线城市尤为突出。尽管受“新国五条”政策影响，市场需求出现短暂回落，但各地新国五条细则温柔落地，调控的常规化难以改变市场乐观预期和房价上涨趋势，市场各方对政策的消化力在增强，大环境持续好转促使房企补仓拿地愿望迫切。一线城市稳定的高额利润和旺盛的购买力，使得不少品牌房企重新调整发展策略，纷纷回归一二线城市拿地，佳兆业、恒大地产等品牌开发商全国纷纷拿地。

　　四、东莞土地市场

　　(一)、土地供应

　　1、上半年商住地供应紧俏，供应量下滑至近四年新低。

　　土地挂牌以工业用地为主，商住地供应步伐持续放缓。

　　从2007年上半年同期以来，2013年上半年东莞的土地挂牌供应78宗，面积合计325.11万㎡，保持相对高位的供应水平。但从各指标来看，上半年土地供应以工业用地为主，工业用地229.68万㎡，占总比71%，商住地仅占比22%，与2007年工业用地占比18%，商住地占比80%，两者形成了明显的倒挂现象，充分反映在经济转型的浪潮中，政府加大重大项目的招商引资从而放量产业用地的配套需求。今年商住地供应22宗，面积合计72.17万㎡，下滑至近四年来新低，仅高于2009年的供应量。商住地供应步伐持续放缓，反映市场供应处于紧俏状态。

　　2、6月推地步伐明显加快，商住地供应量大大升温。

　　6月市场供应5宗商住地，其中不乏热点区域的优质地块。

　　2013年6月，东莞土地供应18宗地块，面积合计69.97万㎡，环比下降13.22%，同比上升131.79%，其中商住地供应24.62万㎡，环比上升41.88%，同比下降9.99%。今年以来，土地市场各个月份供应商住地寥寥无几，均为个位数。1-6月分别供应5宗、4宗、2宗、2宗、4宗、5宗。6月商住地推地步伐有所加快，供应量明显升温，其中不乏热点区域的优质地块，如塘厦6月供应2宗占地面积4万㎡以上的地块、寮步上底村供应一宗接近6万㎡的商住地，大朗供应一宗R5性质用地等。

　　3、供应地块全是镇区地块，寮步成供应最活跃区域。

　　从供应宗数来看，今年上半年寮步供应5宗商住地，凤岗和东坑分别3宗，塘厦和常平分别2宗，其余镇区均为1宗。由于凤岗、东坑供应占地规模偏小，供应面积量不敌塘厦、横沥等镇区。从供应量来看，位列前三位的寮步、塘厦、横沥分别供应25.6万㎡、塘厦10.98万㎡、横沥9.85万㎡。无论是从供应宗数还是供应量，寮步均为最活跃的供应区域。

　　商住用地供应一线镇区比重超五成，寮步、塘厦、横沥将成未来开发热点。

　　2013年上半年商住用地供应结构分解图：

　　2013年上半年东莞挂牌上市商住、商业土地一览：

　　(二)、土地成交

　　1、市场交易平淡，土地出让金急剧下降。

　　从近10年上半年的土地出让金走势看，2004-2008年，土地收益处于走高趋势，随着2008年金融危机的影响，开发商资金吃紧，2009年土地成交金额出现急剧下滑至低点，随着市场环境的好转，2010年和2011年土地出让金连续直线上升。2012年政府部门明显放缓土地供应步伐，土地出让金连续处于下降趋势，2013年上半年土地出让金延续下降趋势。今年上半年，东莞土地市场尤其商住地交易较为平淡，再加上市场缺乏热点区域的优质地块支撑，土地出让金急剧下滑。上半年东莞土地出让金合计50.1亿元，同比2012年下降20.99%，同比2011年下降45.79%，下滑至2010年以来最低位。其中，商住地出让金28.87亿元，下滑至2010年以来低位，土地出让金大幅萎缩，一方面，政府加大产业用地的供应量，而放缓商住地的推地步伐，商住地对土地出让金的贡献度减小。另一方面，由于第一季度东莞GDP同比增长8.6%，经济增长良好开局，经济的稳步回升能减少政府通过卖地增加财政收益的依赖。

　　2、土地供应处于紧缺状态，市场供求相对失衡，商住地成交量略显疲态。

　　上半年土地成交总量大幅上升，但商住、商业地块成交逊色去年同期。

　　2013年上半年东莞土地市场成交69宗，面积合计324.66万㎡，同比2012年上升99.95%，同比2011年下降18.06%。上半年土地成交总量大幅上升，主要是工业用地支撑，工业用地成交39宗，面积合计243.38万㎡，占总比的75%。事实上，商住、商业地块成交均逊色于去年同期，其中，商住地成交19宗，面积合计56.96万㎡，同比去年同期下降2%，商业用地成交4宗，面积合计11.8万㎡，同比下降26%。

　　今年上半年商住地成交量偏冷，成交量下滑至2010年以来新低位，一方面受土地供应紧缺影响。今年以来，国土部门推地节奏深度放缓，商住地仅有零星个别地块成交。而受全国购地热的蔓延以及开发商补充货量需要，市场需求十分旺盛，在供求相对失衡的状态下，商住地成交略显疲态。另一方面，东莞年度土地供应计划奠定了今年土地供应偏紧的基调，推地节奏相对松弛。再加上近两年来国土局也在尝试改变过往推售大量商住地导致土地贱卖的拍卖方式，而更多地追求地块价值和溢价成交，也会有意放缓房地产地块的供应量，市场供应处于紧缺状态，市场显露供求失衡的倪端，成交量自然不会高位，此外，尽管从土地成交量比往年同期有较大幅度下滑，但今年商住地成交19宗比去年上半年15宗增加4宗，反映出受供应地块规模影响，致使成交量下滑。

　　3、上半年商住地成交表现平淡，各月份冷热不均。

　　多宗较大规模地块成交，促使6月商住地交易量迅速攀升。

　　从今年上半年各月成交情况来看，商住地成交均以“个数”呈现，各月份冷热不均，1-6月分别成交：3宗、2宗、5宗、1宗、4宗、4宗。 从交投量来看，6月商住地成交22.69万㎡，比5月9.57万㎡上升137%，主要是寮步、横沥、塘厦这三宗占地规模均达到5万㎡以上，较大规模地块成交增加促使6月商住地交投量迅速攀升至年内高位的月份。

　　4、商住地溢价成交突出，上半年商住地楼面地价平稳走高。

　　2005年以来，东莞商住用地的楼面地价逐渐走高。最高点出现在2007年下半年，达到3632元/㎡。2013年上半年东莞商住地楼面地价为2399元/㎡，同比2012年同期下降3%，但2012年下半年微小走高，处于平稳走高趋势，主要是今年以来土地处于供应紧缺局面，个别热点地块备受市场关注度高，溢价成交现象较为突出，致使楼面地价维持稳中有升趋势。

　　5、上半年商住地供需比维持合理区间。

　　2013年上半年，东莞商住地供需比为1.27，与去年下半年基本持平，高于去年上半年的0.97，反映供应面积大于成交面积，主要是寮步凫山和常平分别有一宗地块流拍。事实上，今年大部分土地能顺利成交，流拍现象并不多。由于今年土地供应集中在二三线镇区，不少地块仍能溢价成交，并且溢价现象较为突出，反映市场需求较旺盛。

　　6、一线镇区仍为成交主战场，三线镇区崛起趋势明显。

    2013年上半年商住用地成交结构分解图：

　　2013年上半年，东莞全市有12个区域有商住地成交，成交面积56.96万㎡。其中，一线镇区成交26.04万㎡，占总比45.71%，所占份额最大，但与去年49.37%相比仍有小幅下降。二线镇区成交9.02万㎡，占比15.84%，与去年44.6% 相比出现了较大幅度下滑。三线镇区上扬幅度最为明显，三线镇区成交21.9万㎡，占比38.45%，与去年6.02%相比出现了较大幅度上扬，反映三线镇区推地节奏明显较快，崛起趋势明显，预计未来三线镇区仍将借助“城镇化”和市政规划的利好借机盘活更多的土地，而相对廉价的土地和可开发的资源较多，未来这些镇区逐渐成为房地产的开发热点。

　　7、本土房企表现出位，拿地比重超7成，深系开发商表现也不俗。

　　2013年上半年开发商拿地结构分解图：

　　从开发商拿地背景来看，上半年拿地集中在本土企业和深系房企。本土企业表现出位，拿地14宗，面积合计40.39万㎡，拿地比重70.90%，超过7成。外来企业拿地5宗，面积合计16.58万㎡，占比29.10%。本土中小房企屡屡斩获，究其原因：其一，从地块供应的区域和地块本身的规模素质来看，上半年供应地块规模较小，多数分别在二三线镇区，并且规模偏小，对全国品牌房企的吸引力不大，反而是东莞本土的企业青睐自己熟悉的区域拿地。其二，今年来东莞楼市供应失衡，不少项目处于去库存状态，个别本土企业仅有少量产品在售甚至无货量可售，迫使企业饥渴求地补仓的意愿强烈。

　　在外来开发商拿地当中又以深系房企为主，如中熙地产、深圳龙光、深圳超卓等均为深圳开发商。深圳自今年1月15日挂牌出让年内首块居住用地以来，深圳居住用地已经连续5个月“零出让”。一方面是深圳土地市场供应短缺，一方面是部分房企看好未来房地产市场，加之自去年下半年以来销售良好，资金充裕，市场快速消化，项目库存逐渐缩量，需要“补仓”，拿地需求不断增长之下，为求发展只能向外地土地市场抛出橄榄枝。深圳土地市场的“饥渴”状态若继续维持，未来将导致更多的深系房企到外地开发。

　　8、过半地块溢价成交，高溢价率表现抢眼。

　　2013年上半年，商住地成交面积与去年同期略有下降，但商住地整体溢价率达到31%，维持较高位水平，比2012年上半年16%，增长明显。今年商住用地有39.52%地块以底价成交，比去年同期上升4个百分点，溢价率在0-50%的占比35.05%，比去年同期下降8.85个百分点，溢价率在50-100%的占比17.49%，比去年同期下降3个百分点，溢价率超过100%[]的占比7.93%，而去年同期无溢价超过100%的商住地成交，表现较抢眼。

　　9、小规模地块成交快速上扬，10万㎡以上地块出现“空档”。

　　从商住用地的占地来看，2013年单宗地块占地在3万㎡以下的小规模地块成交迅速上扬，成交11宗，占总比的57.89%，比2012年和2011年同期增幅明显。3-5万㎡和5-10万㎡的各成交4宗，各占比21.05%。10万㎡以上的商住地成交出现“空挡”。上半年，商住地成交以小规模地块为主，难以吸引品牌开发商的兴趣，小规模地块不利于项目后期对园林、档次的打造，这类地块反而能屡屡吸引一些本土中小企业布局。

　　10、东莞商住地一、二、三线镇区楼面地价全线上涨。

　　2013年上半年，一、二、三线镇区的楼面地价分别为3449元/㎡、2685元/㎡、1296元/㎡，同比12年上半年分别上升21.65%、30.81%、上升4.89%。所在镇区楼面地价的全线上涨，主要是今年地块溢价成交现象突出，不少地块引来多家企业的疯狂厮杀争夺，致使楼面地价走高，反映房企拿地积极性较高。

　　2013年上半年东莞商住、商业用地市场之最。

　　2013上半年流拍土地一览：

　　2013年上半年商住、商业用地成交一览：

　　五、2013年上半年土地市场特征总结

　　①、上半年土地供应紧俏，致使土地出让金大幅萎缩。

　　2013年上半年，东莞土地供应78宗，面积合计325.11万㎡，同比去年同期上升112.99%，同比2011年下降21.31%。由于政府加大重大项目招商引资所配套的工业用地放量243.38万㎡，占总比75%，致使土地整体供应维持高位。从商住地的供需来看，上半年商住用地供应72.17万㎡，同比2012年下降2.01%，同比2011年下降64.68%。商住地成交19宗，面积合计56.96万㎡，同比202年下降2%，同比2011年下降71.13%。

　　从土地出让金来看，上半年东莞土地出让金合计50.1亿元，同比2012年下降20.99%，同比2011年下降45.79%，下滑至2010年以来最低位。其中，商住地出让金28.87亿元，下滑至2010年以来低位，土地出让金大幅萎缩，一方面，政府加大产业用地的供应量，而放缓商住地的推地步伐，商住地对土地出让金的贡献度减小。另一方面，由于第一季度东莞GDP同比增长8.6%，经济增长良好开局，经济的稳步回升能减少政府通过卖地增加财政收益的依赖。再是，东莞年度土地供应计划迟迟未公布，影响推地节奏。

　　②、上半年城区商住地出现断供，镇区地块交投活跃。

　　随着城区房地产开发日趋成熟，土地资源显得十分紧张，可开发的土地越加稀有。今年上半年，商住地的供应和成交全是镇区地块，城区处于断供状态。镇区的推动节奏明显快于城区，城区可推的地块寥寥无几，预计未来城区地块更多以三旧改造的形式出让。从商住地成交的区域布局来看，寮步、东坑、凤岗各成交3宗，樟木头成交2宗，虎门、塘厦、常平、大朗、大岭山、洪梅、桥头、横沥分别成交1宗，反映房地产热点已逐渐转移镇区，买方资金越来越多注入镇区。

　　除了虎门、塘厦等一线经济发达镇区继续成为热点镇区外，二三线镇区成交表现十分活跃，尤其三线镇区增幅最为明显，一方面借助“城镇化”契机和“水乡片区”等的规划利好，政府有意推经济欠发达镇区地块，一来能加快这部分区域的开发投资，引导房地产发展热点的转移。如经济发展相对落后，但拥有政府规划利好的东部水乡片区将成为市场的后起之秀，沙田、洪梅等，通过外拓周边镇区需求以及和广州深圳的直接对接，带来的辐射效应。二来，城际轨道通车近在眼前，轻轨交通带来的土地直接升值，这个时候正是推地契机，如洪梅一宗商住地曾两度流拍地块再次出让受到多家企业追捧，最终拍出1839元/㎡的楼面地价记录，创下洪梅乃至中堂、麻涌、望牛墩临镇区的商住地成交记录，主要是该地块位于望洪枢纽站，望洪板块价值得到重塑，印证了城际轻轨带来的土地升值。另一方面，在市场需求旺盛、市场缺乏优质地块供应的情况下，开发商购地补仓意愿强烈，也会适时出手。

　　③、成交地块综合素质参差不齐，溢价成交现象突出。

　　今年上半年成交的商住地全是镇区地块，各地块综合素质参差不齐，或底价成交、或流拍、或小幅溢价、或大幅溢价，成交冷热不均，但从交易结果来看，成交仍然相对可观，除了常平和寮步凫山分别一宗流拍外，其余地块均能顺利交易。尽管地块综合素质参差不齐，但溢价成交现象仍为突出，过往曾流拍地块竟然也招致多家企业疯狂抢夺，意外热门，反映市场需求量巨大。从成交的19宗商住地来看，有9宗地块底价成交、10宗溢价成交，整体溢价率31%，处于较高位运行，如编号为2013WG018常平镇常平大道还珠沥村段西北侧，占地面积11056㎡，容积率为4，共吸引8家企业厮杀抢夺至57轮，最终以溢价292%的2.3亿元，折合楼面地价高达5201元/㎡，创下常平2006年以来的新高位。又如位于洪梅镇黎洲角村编号为2013WG011地块经过11家企业71轮的竞拍，最终中熙地产以溢价135%的15140万元收入囊中。

　　④、商业地块较为热门，商业前景被看好。

　　从土地成交的类型看看，商住用地成交19宗，面积合计56.96万㎡，商业用地成交4宗，面积合计11.8万㎡，工业用地成交39宗，面积合计243.38万㎡，其它用地成交7宗，面积合计12.52万㎡。工业用地成交成交占了绝大部分，占比达到75%，商住用地占比18%，商业用地占比4%。尽管纯商业用地所占份额较小，但R5性质类的商住用地，即商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，此类地块成交十分热门，反映商业前景被开发商看好。

　　近年来，住宅调控一直是房地产行业关注焦点，市场受政策波动性较大，整个行业已逐渐趋于成熟理性，投机性已一步步被挤出住宅市场，使得不少投资客瞄向商业投资，引发商业地产持续升温。东莞商业地产当前仍处于一个发展不成熟阶段，存在商圈分散严重、高端消费外流等现象。作为住宅龙头万科地产也开始着手试水商业地产，首次在东莞开发城市综合体——万科广场商铺成交均价达到48000元/㎡，尝到甜头。继长安万科广场、南城万科大厦、松山湖万科生活广场后，万科1月份拿下莞城一宗商业地块，企图扩张商业版图，也显露出万科将进军商业地产的战略布局。今年R5性用地成交5宗，如编号2013WG003位于东坑井美村一地块，经过6家企业、37轮竞拍，最终被金达地产以溢价60%收入囊中，折合楼面地价2685元/㎡。又如常平大道的一宗商住地占地面积11056㎡，吸引8家企业厮杀抢夺至57轮，最家以溢价292%的2.3亿元，折合楼面地价高达5201元/㎡，创下常平2006年以来的新高位。此外，大朗一宗占地面积仅9430㎡的商住用地，以溢价46%成交，折合楼面地价1940元/㎡。这些地块成交的特点如下：其一，地块商业部分占比例大，位于镇中心繁华地带，商业前景可观。其二，地块占地规模小，未来收益更多依赖商业部分。

　　⑤、本土中小企业“攻城略地”，深系房企表现也不俗。

　　从开发商拿地背景来看，上半年拿地集中在本土企业和深系房企。本土企业表现出位，拿地14宗，面积合计40.39万㎡，拿地比重70.90%，超过7成。外来企业拿地5宗，面积合计16.58万㎡，占比29.10%。本土中小房企屡屡斩获，深系房企表现不俗，究其原因：其一，从地块供应的区域和地块本身的规模素质来看，上半年供应地块规模较小，多数分别在二三线镇区，并且规模偏小，对全国品牌房企的吸引不大，反而是东莞本土的企业青睐自己熟悉的区域拿地。其二，今年来东莞楼市供应失衡，不少项目处于去库存状态，个别企业仅有少量产品在售甚至无货量可售，迫使企业饥渴求地补仓的意愿强烈。

　　在外来开发商拿地当中又以深系房企为主，如中熙地产、深圳龙光、深圳超卓等均为深圳开发商。深圳自今年1月15日挂牌出让年内首块居住用地以来，深圳居住用地已经连续5个月“零出让”。一方面是深圳土地市场供应短缺，一方面是部分房企看好未来房地产市场，加之自去年下半年以来销售良好，资金充裕，市场快速消化，项目库存逐渐缩量，需要“补仓”，拿地需求不断增长之下，为求发展只能向外地土地市场抛出橄榄枝。深圳土地市场的“饥渴”状态若继续维持，未来将导致更多的深系房企到外地开发。

　　六、7月迎来推地高峰，交易量将会明显升温

　　截止到7月3日，东莞市国土局公告显示，7月和8月东莞土地挂牌出让12宗商住、商业用地，面积合计67.33万㎡，其中有11宗地块集中7月挂牌出让，1宗地块在8月挂牌出让。从地块性质来看，商住地10宗，面积合计64.14万㎡，商业用地2宗，面积合计3.19万㎡。7月土地市场迎来推地高峰，其中不乏热点区域的优质地块，虎门更是一口气出让4宗商住地，面积达34.98万㎡。7月市场迎来推地高峰，预计土地市场将会热闹非凡，交易量将明显升温。

　　从出让的地块中，7月塘厦林村出让一宗商住地，占地面积49322㎡，容积率为2.5，经过5家企业、78轮竞拍，最终东莞市金地房地产投资有限公司以溢价72%的42020万元斩获，折合楼面地价3408元/㎡。地块周边没有明显的山水资源，最大优势在于商业部分比例可到30-50%，同一片区的丹堤轩商铺成交均价为13000元/㎡。交通优势明显、居住氛围浓厚、密集的人流以及成熟的商业地带，为地块提高良好的商业外部环境。利用林村处于樟木头、清溪、塘厦的交汇处的交通优势，未来商业也可直接辐射周边镇区。

　　7月虎门更是一口气出让4宗商住地，面积达34.98万㎡。虎门一次性放量土地供应，一方面镇中心可开发的土地资源越加稀少，并且地价水涨船高。另一方面，顺应全市土地供应偏紧基调，虎门一次性供应5宗商住地能契合当前开发商拿地需求，也利于形成片区开发的规划思路。虎门作为服装之都，经济发展水平位列东莞各镇前茅，当地居民购买力强劲，再加上高铁、轻轨等利好交通条件，已成为开发商热衷拿地的区域，预计这次虎门推出的商住地将会备受业界高度关注。

　　挂牌交易的商住、商务用地一览：

　　七、下半年土地市场宏观展望

　　1、二季度实体经济增长疲弱，下半年宏观经济增长艰难。

　　从宏观层面来看，6月官方PMI为50.1%，仅略高于荣枯线，汇丰中国综合PMI从5 月的50.9降至49.8，略低于50.0临界值，这是10 个月以来产出首次出现收缩，显示经济走势稳中偏弱。进入第二季度以来，国内经济增长出现放缓迹象，5月进出口双双下降，工业增速投资回落，反映外围需求依旧低迷，经济增长动力不足。5月新增信贷规模明显低于市场预期，且其中较多来自于居民的按揭贷款，企业的中长期贷款并不多，企业信贷需求不足反映了实体经济的疲弱。在欧洲经济持续衰退、美国经济呈弱势复苏下，外贸需求依旧低迷。而随着美国退出量化宽松货币政策预期升温，热钱显现外流迹象，市场资金流动性偏紧将会打压投资热情，预计下半年宏观经济增长仍处于艰难复苏阶段。

　　2、“钱荒”情绪蔓延，企业融资成本提升，下半年土地市场渐回归理性。

　　进入6月以来，中国上证指数持续下滑，从5月31日的2300跌破至6月底的1940，股市出现了罕见的下降，源于资金流发生变化。美国经济呈弱势复苏，美国退出QE预期持续升温，使得海外资金逃离新兴国家，热钱出逃使得市场资金流动性骤然紧张，银行间市场被恐慌情绪笼罩。“钱荒”现象蔓延至资本市场，引发股市接连的持续震荡。受大盘震荡，地产板块6月24日全天大跌逾7%，134家上市房企中除中国武夷及4家停牌的公司外，其余129家上市房企的股价集体下跌，其中包括招商地产、保利地产在内的27家房企跌停，103家房企的跌幅超过5%，龙头万科大跌8.79%。“钱荒”情绪持续蔓延，银行流动资金短缺，企业融资成本提升。

　　地产股下降将会一定程度影响开发商的资金流，但“钱荒”是否会直接影响下半年土地及楼市走势仍需区别对待，首先，银行间流动资金如果只是暂时短缺，对楼市影响有限。其次，银行间资金面紧张，实力雄厚的开发商可通过快速销售回笼资金。预计下半年市场将不会延续“疯狂拿地”效应，逐渐回归理性。

　　3、二季度东莞经济出现放缓苗头，为增加财政收益，下半年加快推地步伐。

　　从拉动经济的三驾马车来看，二季度东莞固定资产投资增速持续回落，其中1-5月固定资产同比增速17.8%，低于全国20.4%的增速，反映二季度投资需求出现回落，经济增长或出现放缓迹象。1-5月社会消费品零售总额同比增长9.10%，增速连续两个月持平，但相对第一个季度增速已开始收窄回落。5月进出口增速大幅回落，其中出口增长5.69%，比上月10.97%大幅下降，反映在外围市场需求依旧低迷、人民币大幅升值的市场环境下，外贸经济增长凸显放缓苗头。尽管第一季度东莞GDP增长同比增速8.6%，经济增长呈开门红，但在当前复杂的全球经济形势下，东莞经济也难以逃出大宏观环境的形势影响，三大拉动经济马车也表明二季度东莞经济增长已出现放缓苗头。预计下半年为稳经济增长，增加财政收益，国土部门也会加快推地步伐。

　　4、市场资金流动性缩减，开发商对市场预期改变，下半年购地趋于谨慎。

　　众所周知，房地产是一个资金密集型。上半年全国土地市场持续升温，“高价地”遍地开花，背后是资金实力雄厚的开发商纷纷拿地，反映开发商资金充裕。美国结束量化宽松货币预期升温，全球资金逐渐流回美国，市场资金流动性紧张会影响开发商资金链的顺畅，从而改变开发商对未来房价的预期，预计下半年开发商入市购地将趋于谨慎，但从上半年新房市场较为“热销”，不少开发商资金回笼较顺利，在下半年遇到合适的、性价比较高的地块，东莞房企仍会出手拿地。

　　5、下半年多宗地块集中上市，将迎来推地高峰。

　　截止到7月3日，东莞市国土局公告显示，7月和8月东莞土地挂牌出让12宗商住、商业用地，面积合计67.33万㎡，其中有11宗地块集中7月挂牌出让，1宗地块在8月挂牌出让。由未来一段时期商住地供应量来看，67.33万㎡的供应量已接近上半年供应的总量，可以预见下半年土地供应将会迎来一轮推地高峰，一方面，由过往政府推地节奏分布来看，往往呈“前松后紧”的推地步伐。进入下半年，土地市场供应量将会明显升温，政府为完成年度的土地供应计划，在上半年供应趋缓的步伐下，下半年将会加紧推地节奏，以保证顺利完成土地供应计划。另一方面，随着上半年开发商的资金顺利回笼，对土地市场的需求增多，国土部门顺应市场需求乘势加推供应量。

　　6、虎门、塘厦等区域将会有优质地块上市，开发商可择机入市。

　　下半年土地市场迎来推地高峰，其中不乏热点区域的优质地块上市。虎门、塘厦、常平等热点区域均有地块上市，并且土地规模较大，综合素质较好，利于后期打造高端项目，可以预见下半年在土地供应增多、优质地块支撑下，土地市场将会明显升温，不少优质地块将呈现拍卖高潮。下半年推地放量，市场不乏优质地块，可选择区域广，或会吸引全国品牌开发商纷纷现身拿地，资金充裕的本土开发商也会伺机入市“淘货”。