2013上半年东莞楼市进入新时代 房价上涨压力大

　　报告导读

　　1、土地： 2013年上半年东莞全市共有67宗约286万㎡的地块上市，同比增长一倍多;其中工业用地出让面积约210.73万㎡，约占总出让面积的73%，而商住地出让占20宗，出让面积约66.12㎡，同比上涨一成多。虽然今年东莞的土地偏紧是基调，但今年上半年与去年同期相比仍然有大幅度的回升。一方面主要是东莞政府推动镇区经济发展，招商引资，加大了工业地块的供应量，今年上半年的供应量比去年同期增长近两倍;另一方面也因今年东莞政策利好，市场环境一路向好的情况下，在响应加快城镇化进程的步伐下，政府加大了对镇区的商住地块出让。20宗出让的商住地中的地块皆来自镇区，其中有12宗来自寮步、东坑等二三级镇区。

　　2、新增：今年上半年东莞楼市供应量为347.6万㎡，同比增长32%。其中住宅供应量为约309万㎡，同比增长近四成，创07年以来同期新高。供应结构上，虽然5、6月份改善户型供应有所加大，但因前4月供应以刚需户型为主，今年上半年的东莞住宅供应刚需户型仍然占据主角之位。非住宅方面，上半年供应量38.85万㎡，同比微跌，以新增车库产品为主。下半年非住宅投资产品入市意愿较强，预计供应量将有所上升。

　　3、成交：受开发商爆发式推货和购房者积极迎合的推动，2013年6月东莞楼市一路飙涨，势头超越“红五月”，住宅签约75.8万，创7年同期最高，同时创今年年内最高峰，成为 “火六月”。纵观整个2013年上半年楼市成交，住宅方面销售突破343.47万㎡，创历年最高，甚至高于疯狂的07年，东莞房地产市场或将步入一个全新年代。而上半年住宅签约为8699元/㎡，同比上涨5%，仍处于较为理性的状态。纵观每月走势，今年住宅签约均价前五月变化不大，而6月由于豪宅和别墅产品体量成交，均价攀升到9273元/㎡，创09年以来单月新高。预计下半年东莞楼市成交均价将会稳中有升，但上涨幅度不会过于明显。

　　4、新开工： 2013年上半年商品房累计新开工550.62万㎡，创08年以来新高。其中住宅面积为425.54万㎡，非住宅为134万㎡，同比出现小幅上涨。新开工继续高位运行的原因有：一、前两年土地成交的井喷为新开工奠定基础;二、楼市持续升温，开发商对后市看好;二、市场供不应求的局面贯穿今年整个上半年，急需新血液补充，同时后市或是全新项目或旧盘新品快速去货的好时机;三、东莞城市规划政策利好及轨道交通的日益完善，吸引了众多外来开发商进驻开发，尤其表现在临深片区，新开工量占全市近5成。

　　5、活动：回顾2013年上半年东莞楼市，进行推货的楼盘近百个，全新入市的项目有23个，其中20个分布在镇区，城区仅有3个。而营销手段方面更加新颖，主要是今年的活动更具有参与性，比如：中国少儿小金钟音乐大赛、少儿钢琴比赛、“麻将达人”挑战赛、《寻珍问宝》精品海选活动、梦想秀广告主角选拔赛等赛事活动人气聚集度高;另外还有部分艺展类也非常受欢迎：如兵马俑巡展、亿万翡翠珠宝展、齐白石的千万级真迹展、奢华TOP尙品展等活动较为新颖，很多市民慕名前来观看;另外一些户外体验活动也很受欢迎，如最大规模户外瑜伽盛会、生态体验自驾游、户外集体婚礼等创新活动传播力度深且广。

　　第一篇 全国楼市

　　一、房地产政策：二季度政策出台脚步放缓 调控趋于规范化

　　2013年我国楼市调控基调——转向规范发展：目前房地产调控政策的基调已经发生变化，即从通过一切手段抑制房价转换到回归行业规范化发展的时期，具体有以下几点：

　　一是住房市场要适应需求增长而增加供应规模，对于包括改善性需求和合理投资需求(促进租赁市场发展)也要给予支持，如北京公积金购买二套住房新规;

　　二是住房保障在确保开竣工规模的基础上，更加重视供给的有效性，如在2013年保障房建设任务中，加快配套设施建设摆在更加突出的位置。

　　第三，一线城市和部分二线城市由于资源聚集能力强，库存压力小(消化周期普遍在7-8个月，而二三线城市很多在1-1.5年)，限购后形成了需求的“堰塞湖”。部分需要被压抑后集中在一个时段爆发，所以限购政策呈现“因地制宜”。

　　二、全国楼市：土地市场升温高价地频出 房价连涨13个月

　　土地市场：土地市场升温高价地频出 地价逐年增长

　　今年上半年土地市场也掀起热潮，“高价地”频出，万科、保利、佳兆业、恒大等大牌房企频频出手拿地，尤其钟情于一、二线城市，保守估计北京、上海、广州、深圳四大城市土地出让金额将高达1500亿，同比出现大幅上涨。

　　目前，土地市场高出让率的势头并没有减弱。据北京市土地整理储备中心信息，正在挂牌的经营性用地达到15宗，其中多个地块被市场看好。与此同时，土地平均溢价率已经上涨到50%以上，高于2012年的29.8%和2011年的40.4%。

　　新房市场：房价连涨13个月 下半年房价上涨压力依然较大

　　根据中国指数研究院调查数据显示，6月100个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，自2012年6月以来连续第13个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.04个百分点。

　　此外，多个城市新房、二手房的成交量近期逐渐企稳增长，表明购房需求仍较为旺盛;品牌房企销售业绩增长显著，资金状况和抗风险能力较强，降价促销的动力不足;热点城市土地市场持续升温，少数区域再次出现地价超过周边房价的情况。展望下半年，央行表示“合理调节流动性，维护货币市场稳定”，在需求推动、土地市场高温等众多因素的推动下，房价上涨压力依然较大。

　　第二篇 2013年上半年东莞房地产市场总结

　　一、土地市场

　　1、整体概况： 镇区地块出让比重加大 房企拿地热情高涨

　　瑞峰置业市场研究部数据显示，2013年上半年东莞全市共有67宗约286万㎡的地块上市，同比增长一倍多;其中工业用地出让面积约210.73万㎡，约占总出让面积的73%，商住地出让占20宗，出让面积约66.12㎡，同比上涨一成多。虽然今年东莞的土地偏紧是基调，但今年上半年与去年同期相比仍然有大幅度的回升。一方面主要是东莞政府推动镇区经济发展，招商引资，加大了工业地块的供应量，今年上半年的供应量比去年同期的增长近两倍;另一方面也因今年东莞政策利好，市场环境一路向好的情况下，为响应加快城镇化进程的步伐，政府加大了对镇区的商住地块出让，20宗出让的商住地中的地块皆来自镇区，其中有12宗来自寮步、东坑等二三级镇区。

　　也正因为在城市建设步伐不断加快的进程下，东莞一线镇区可利用土地也日愈稀缺;但土地较充裕的二三线镇区仍拥有较大的潜力，也吸引不少开发商入驻。今年上半年商住地的成交表现不俗，除了在第一季度的2宗寮步凫山地块流拍过，17宗成功交易的商住地中11宗溢价出让。受塘厦、虎门、常平等热门镇区优质土地成功出让影响，今年上半年平均楼面地价2528元/㎡，虽然略低于去年同期，但仍然处在高位。从房企拿地情况来看，本土开发商拿地热情高涨，22宗的成功交易的商住商服中，本土开发商拿下15宗，其中中惠、金达、东魅等本土房企相继在临深区域拿地。除本土开发商外，深系房企亦跨界争食，如龙光、振业、超卓、国香亦在拿下了4宗地块，

　　2、商住用地： 商住比重06年来最低 预计全年将低位运行

　　虽然今年上半年商住供应量相比去年同期略有上涨，但受工业土地的大幅度放量影响，商住供应比率仅为23%，处在06年以来的最低位。从今年5、6月份的推地步伐和近期的土地预告来看，下半年商住商服供应量将有所回升。而受近期“钱荒”愈演愈烈，流动资金紧张或将影响房企拿地热情。另一方面以目前东莞的发展战略来看，“三重”建设将成为东莞经济发展建设的重中之重，可预测今年下半年出让仍然以工业用地为主，今年商住供应比率仍然维持在低位运行。

　　3、溢价地块：土地供应步伐加快 优质商住地块竞争激烈

　　今年上半年东莞土地成交市场表现不俗，17宗成功交易的商住地中11宗溢价出让，其中5宗溢价率在50%以上。竞争最为激烈的是位于常平还珠沥村的商住地，被嘉宏集团以溢价高达292%拿下。水乡片区也备受各开发商青眯，曾流拍过的洪梅黎洲角村3万平商住地，在经历多轮激烈杀价后，最终被中熙地产以135%溢价率成功斩获。

　　4、量价走势： 二三线镇区供应成交火热 楼面地价2500元/㎡维稳运行

　　从量价走势图来看，今年1-4月东莞商住土地市场处在低迷期，供应步伐缓慢，成交多以底价或低溢价成交，除个别优质地块竞争激烈外，整个土地市场表现不温不火的状态。从5月份开始，东莞土地市场一扫前4个月萧条低迷的阴霾，交投火热，供需量都呈倍数增长之势。而地价方面，在2200-2700元/㎡内波动，虽然有个别优质地块拉高整体的楼面地价，但波动不大。

　　5、商业用地： 万科地产底价进驻莞城 麻涌地块溢价最多

　　今年上半年的商服用地成交表现平庸，全市共有5宗地块成功交易，但3宗以底价成交。溢价最高也是楼面价最高的是麻涌镇的麻三村商服地块，陈德爱以个人名义溢价33%竞的该地的使用权，溢价率高达33%。而出让面积最大的的是被外来房企万科地产底价拿下的莞城旗峰地块。

　　6、区域分布：寮步供应成交量加大 三镇楼面地价过5千

　　今年上半年全市共有13个镇区有商住商服用地出让，其中有商服地块出让的有10个镇。寮步今年上半年土地供应量较大，成交喜人，合计有4宗商住商服用地成功交易，出让面积约20万㎡，寮步处于松山湖与东城区重要连接点，房地产市场价格洼地，加上东莞中心东城区板块扩充到寮步6个自然村规划，未来寮步发展潜力大，其“第五城”地位更加明朗化。塘厦、虎门、常平因优质地块的出让，楼面价高居“5”字头。

　　7、地价前十： 塘厦大坪村地居“高价地”之位 高溢价助常平地块位居前三

　　8、预告： 约80万平商住商服用地将上市 虎门商住供应放量

　　二、新增供应

　　1、新增供应概况： 上半年住宅供应首超三百万平 非住宅车库产品大增

　　6月作为上半年最后一个业绩冲刺月,开发商仍然保持高昂的推货热情。瑞峰置业市场研究部数据显示：东莞全市共有29个项目有商品房新增供应，合计供应量为66.62万㎡，环比下滑四成多，基本与去年同期持平。其中住宅新增量62.22万㎡，同比大增44%;非住宅虽然环比5月有所回升，但同比去年仍然减少6成多。从住宅推货结构来看，今年6月改善户型比重出现大幅度的增长，数据显示面积区间在130-200㎡的新增供应套数所占总供应套数的32%，今年首次超过面积区间在70-130㎡的刚需产品。

　　从上半年整体来看，东莞楼市供应量为347.6万㎡，同比增长32%。其中住宅供应量为约309万㎡，同比增长近四成，创07年以来同期新高。供应结构上，虽然5、6月份改善户型供应有所加大，但因前4月供应以刚需户型为主，今年上半年的东莞住宅供应刚需户型仍然占据主角之位。非住宅方面，上半年供应量38.85万㎡，同比微跌，新增供应主要以车库产品为主。下半年非住宅产品入市意愿较强，预计供应量将有所上升。

　　2、新增走势： 前4月供不应求低位运行 5、6月“新血”入市创历年新高

　　从今年上半年各月的走势图来看，东莞住宅供应量指数呈现上涨之势。1-2月因春节假期的影响，东莞供应市场处于传统的淡季期，但因去年四季度楼市好行情的延续，供应量仍然在20万㎡上运行。3月小阳春作为每年的第一波营销小高峰期，新增供应量有所回升。但在“国五条”地方细则等调控政策的陆续出台的大环境下，开发商观望情绪加重;加上因工程进度的影响，导致不少项目延迟上市，3、4月供应市场并未如期出现供应小高潮，供应量维持44万㎡。随着工程进度的加快以及市场环境的好转，从4月下旬开始楼市供应开始发力，5月的供应更是创历史同期新高，供应量达到113万㎡。6月供应市场虽然有所回落，但仍然处于07年以来的历史新高位。

　　3、新增区域分布： 品牌项目新品入市助塘厦夺榜首 旧盘加推南城居次席

　　瑞峰置业市场研究部数据显示：2013年上半年东莞全市共有30个镇区有商品房新增供应，其中有住宅供应的就有28个镇区。临深片区依然是今年上半年供应“宠儿”，塘厦、凤岗、常平、樟木头等镇皆进入住宅新增排行榜前15名，合计供应量为82.36万㎡。其中塘厦镇以约40万㎡的住宅供应名列第一位，得益于观澜碧桂园、碧桂园天麓山、金地博登湖、万科朗润园等9大项目的鼎力相助。南城作为作为东莞房地产发展最快的区域，其实力依然不容小觑，依靠万科金域华府、御花苑、东莞天安数码城等旧盘，登上了排行榜的第二名。第三名是东莞高科技产业园的松山湖，供应量约为28.3万㎡。

　　4、新增住宅户型面积区间： 70-150㎡户型为主 双拼别墅大增

　　5、新增住宅类型配比： 洋房供应仍是主流 别墅同比出现增长占总量18%

　　三、商品房成交

　　1、商品房签约概况： 上半年住宅成交高于疯狂的07年 市场将步入全新时代

　　在开发商爆发式推货和购房者积极迎合的推动下，2013年6月东莞楼市一路飙涨，势头超越“红五月”，住宅签约75.8万，创7年同期最高，同时创今年年内最高峰，成为 “火六月”。纵观整个2013年上半年楼市成交，住宅方面销售突破343.47万㎡，创历年最高，甚至高于疯狂得07年，东莞房地产市场或将步入一个全新年代。2013年上半年楼市飙涨的原因表现在以下四大方面：

　　一、市场供应全线爆增，近百个项目有商品房新增供应，整个上半年有2万多套住宅入市，合计面积达到307.75万㎡，也创7年来新高。如此庞大的新增，为短缺的市场提供了充裕货量;而且随着楼市预期不断向好，购房者对开发商的热情推货进行积极买单，双方“一唱一和”，成就上半年成交热闹行情。

　　二、品牌开发商集中推货进行冲量大战，由于自身品牌优势去货速度也异常猛烈，签约占据东莞楼市成交大半江山，尤为表现在碧桂园、万科、中信、保利等开发商，单个项目成交总套数超500套有8成是来自于它们的贡献。

　　三、市场不单纯是刚需的市场，改善性需求和高端需求的释放亦非常明显，豪宅和别墅成交呈现大幅度增长的态势。如锦绣山河、海逸豪庭、宝安山水江南、保利生态城、万科麓湖、万科紫台等项目取得不俗的业绩。

　　四、临深、大城区、松山湖等板块市场拼抢如火如荼，热销项目持续不断，是东莞最热点的板块。三大板块住宅成交套数接近2万套，占整个市场三分之二。此外，水乡片区个别区域表现也不错，主要表现在道滘、沙田、中堂等区域。

　　2、 商品住宅签约走势：延续5月热闹势头 6月签约75.8万㎡创7年新高

　　纵观上半年，除了春节假期的2月成交较为低迷仅有24.56万㎡之外，其他5个月都在50万㎡，6月更是达到75.8万㎡的体量，这是上半年楼市飙涨的有力支撑。从走势图可以看出，今年东莞住宅成交跌宕起伏，1月开发商抢在2013年春节前收金，进行大规模推货，推动成交达到61.87万㎡;2月由于春节假期的影响，签约量滑至24.56万㎡;3月东莞楼市迎来“小阳春”，触底反弹创6年同期新高，达到62.96万㎡;4月由于市场以“蓄客”动作为主，进入调整期，签约再度下滑;5月在供需两旺的催化下，住宅签约66.93万㎡，创年内新高;而6月延续5月热闹势头，继续走高，成交75.8万㎡，创年内新高。

　　3、住宅均价：上半年住宅签约均价为8699元/㎡ 仍处于较为理性的状态

　　2013年上半年住宅签约为8699元/㎡，同比上涨5%，仍处于较为理性的状态。纵观每月走势，今年住宅签约均价前五月变化不大，维持在8400-8700元/㎡区间;而6月由于豪宅和别墅产品体量成交，均价攀升到9273元/㎡，创09年以来单月新高。预计下半年东莞楼市成交均价将会稳中有升，但上涨幅度不会过于明显。

　　4、非住宅签约走势：办公、商铺及车库都有不俗表现 签约面积同比增17%

　　2013年上半年非住宅签约也不俗，合计签约面积34.91万㎡，同比去年上涨17%，办公、商铺、车库都取得一定的业绩。办公方面，以丹桂丽社花园、台商大厦、富盈商业中心、东莞天安数码城等项目为主流;商铺方面则体现在君汇华庭、京仕柏豪庭、南峰国际、长虹百荟花园、东城万达广场、大朗毛织中心、天利中央等项目;而车位则是景湖时代城、玉兰花园、天骄峰景、花城广场、滨江公馆、金域中央等项目成交出彩。

　　5、住宅区域成交：临深、大城区、松山湖板块区域签约突出 塘厦高居榜首

　　从各区域成交来看，排名前十五名都是来自于临深、大城区、松山湖三大板块的区域。塘厦得益于观澜碧桂园、碧桂园天麓山、碧桂园时代城、中信观澜凯旋城、金地博登湖、金域半山、金海怡景花园等多个热销项目的签约，签约共计4538套，强势高居榜首。南城则在万科金域华府、中信森林湖兰溪谷、宏远康城国际、江南第一城、恒大御湖等项目持续放量的支撑下排名第二。住宅均价同比去年，近8成区域出现上涨，幅度较大的表现在樟木头、沙田、谢岗、企石及茶山等五大区域，推动价格上涨的原因主要是高端住宅或别墅产品的入市签约;而突破万元大关的有南城、松山湖、虎门、厚街、长安等5大区域，厚街以11926元/㎡排名全市第一。

　　6、楼盘前十名：观澜碧桂园2073套遥遥领先 北大资源御湾排名第二

　　7、供需对比：新增供应和需求比例为0.89:1 供不应求的态势突出

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2013年上半年东莞市场住宅新增供应量308.57万㎡，住宅成交量343.47万㎡，新增供应和需求比例为0.89:1，与往年情况不一样，出现供不应求的态势。

　　8、消化周期 : 住宅存量为469万㎡ 消化周期再度下滑缩短至7.86个月

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止2013年6月东莞住宅存量为469万㎡，消化周期环比再度出现下滑，从5月8.28月缩短至7.86个月，主要是因为6月楼市高强度运行，集中签约75.8万㎡，无论本月新增或之前的存量都得到较为理性的消化，使得库存再度降低，供不应求的局面依然严峻。

　　四、楼盘活动： 23个全新项目进行开盘 营销手段更加新颖

　　1、新盘入市

　　据瑞峰置业市场研究部数据统计，2012年上半年东莞先后有23个新项目开盘，时间集中在3-5月，其中城区(主城区+松山湖)7个，镇区14个。而2013年新入市项目开盘主要集中在5-6月，其中城区只有3个，镇区20个。城区新增项目减少其主要原因是：1.城区土地稀缺，后续可开发项目少;2.城区部分新项目预计下半年陆续入市，譬如：富通自在城、君珆花园等项目。

　　2、明人效应

　　2013年东莞一改以往主要请港台、TVB明星、风水大师的风格，今年主要走怀旧、潮流、高知路线，内地明星出台频率大增，更有将综艺频道最风靡的选秀歌手请到现场献唱。譬如：当红选秀节目中国好声音吉巨星选手克隽逸莅临献唱;著名财经评论专家郎咸平、叶檀财经讲座;怀旧老牌明星周慧敏、蔡琴、齐秦齐聚东莞;内地明星孙楠、苏有朋、柳岩等前来助阵。

　　3、降价促销

　　相比2012年，2013年楼盘降价促销的幅度减小，主要原因是：1.开发商手头资金较为充裕;2.市场回暖，购房者对价格抗性较低;3.东莞楼市价格较为理性，优惠促销力度不会过猛。

　　4、创新营销

　　回顾2013年上半年东莞楼市，“热闹”的状态持续了半年，主要是今年的活动更具有参与性，比如：中国少儿小金钟音乐大赛、少儿钢琴比赛、“麻将达人”挑战赛、《寻珍问宝》精品海选活动、梦想秀广告主角选拔赛等赛事活动人气聚集度高;另外还有部分艺展类也非常受欢迎：如兵马俑巡展、亿万翡翠珠宝展、齐白石的千万级真迹展、奢华TOP尙品展等活动较为新颖，很多市民慕名前来观看;另外一些户外体验活动也很受到热捧，如最大规模户外瑜伽盛会、生态体验自驾游、户外集体婚礼等创新活动传播力度深且广。

　　五、潜在供应

　　1、整体状况：商品房新开工量达550.62万㎡ 创08年来新高

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2013年上半年商品房累计新开工550.62万㎡，创08年以来新高。其中住宅面积为425.54万㎡，非住宅为134万㎡，同比出现小幅上涨。新开工量再创历年新高。

　　新开工继续高位运行的原因有：一、前两年土地成交的井喷为新开工奠定基础;二、楼市持续升温，开发商对后市看好，动工热情高涨;二、市场供不应求的局面贯穿今年整个上半年，急需新血液补充，同时后市或是全新项目或旧盘新品快速去货的好时机;三、东莞城市规划政策利好及轨道交通的日益完善，吸引了众多外来开发商进驻开发，尤其表现在临深片区，新开工量占全市近5成。

　　2、新开工走势：上半年月度新开工量起伏不定 元月攀高达历年单月之巅

　　纵观新开工走势图可知，今年商品房新开量起伏不定。1月160.59万㎡总开工量创下08年以来同期新高，同时住宅成交量也创下单月新纪录;2月恰逢春节淡季，工人纷纷返乡团圆，东莞房地产项目开工迎来暂缓期，呈出明显下滑趋势;3月情况不但没有好转，“靴子”落地导致观望情绪，加上雨水天气的频繁发生，影响开发商开工的热情，开工总量创下08年以来低位;4月由于市场供应偏紧及开发商对后市预期看好，多个全新项目纷纷动工，扭转3月份下滑的趋势，飙升至108.86万㎡;5月开发商全力营销，抢滩市场，新开工60.19万㎡;6月市场继续升温，开发商推货和新开工热情齐涨，新开工量再度冲高至115.21万㎡。

　　3、新开工各类型：洋房开工面积374.51万㎡ 别墅49.51万㎡

　　2013年上半年东莞市新开工洋房总量为374.51万㎡，占总量67%，;别墅新开工面积为49.51万㎡，占全市新开工10%;公寓1.52万㎡，占1%，商铺13.61万㎡，占2%;办公24.81万㎡，占4%;车库96.13万㎡，占17%。

　　4、新开工区域分布：临深片区热度不减 凤岗住宅37.91万㎡排名第一

　　从各个区域的新开工情况来看，临深、大城区、水乡、松山湖板块各有不俗的表现，可预计下半年这四大板块将依然是东莞楼市热点区域。排名前两名都是临深片区的项目。如凤岗住宅新开工量37.91万㎡，成为各镇区之首，主要是怡安商务大厦、 卧龙山水月湾、名流印象花园二期、锦龙又一城等4大项目所支撑。樟木头则以37.1万㎡排名第二，贡献的项目为樟城华庭、长虹百荟花园、水云天公馆、保利生态城等。多个项目的开工，下半年樟木头市场迎来考验。此外，值得关注的是热点区域长安，上半年没有住宅项目进行动工，取得新开工许可证都是非住宅产品，主要是中正大厦、长安万科中心两大项目。

　　第三篇 2013年下半年市场预测

　　宏观政策

　　调控政策：下半年房产税试点将扩大范围 土地市场或迎来微调

　　2013年上半年房价全面上涨，标志着“国五条”新政控房价的预定设想落空，“国五条”作为上届领导层对楼市最后的调控政策，其执行力度在政府换届中大打折扣。随着楼市的不断升温，新一届政府可能会出台新的政策予以应对。展望2013年下半年，房地产调控方面主要表现在五大方面：

　　一、房产税试点范围扩大。从各方传递信息可知，个人住房房产税改革试点扩围已确定“向增量开刀”的思路，下半年将是试点扩围的关键时点;同时，房产税扩围，三四线城市或更主动;

　　二、新型城镇化全面启动。政府将有可能从土地流转、人口、消费等多个经济角度对地产行业产生影响的环节进行调整;

　　三、土地市场或迎来微调。若下半年土地市场持续火热，加强房价上涨的预期，监管层或进行行政干预，对土地市场进行微调;

　　四、为防止热钱大规模涌入，或将采取降低贷款利率、提高存款准备金等逆势紧缩措施进行抵压，下半年或有降息机率;

　　五、限购、限贷政策延续。

　　二、全国楼市

　　1、土地市场：为保证房地产市场理性发展 热闹的土地市场或迎来“微调”

　　上半年10个典型城市土地成交均价为3015元/平方米，环比增长15.7%，同比增长215.7%，已连续八个月同比正增长。其中，北、上、广、深一线城市土地成交均价为5115元/平方米，环比增长25%，同比增长328.5%，创三年来的新高。2013年年以来，土地价格整体呈现上行态势，自3月以来已持续三个月上涨，且这一态势一直持续。根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏，为保持房地产市场的理性发展，下半年若土地市场继续升温，监管层可能进行行政干预，进行“微调”。

　　2、新房市场：房地产市场基调趋于明朗 住宅市场价格将保持稳中有升态势

　　对于2013年下半年房价走势，中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》预计，下半年住宅市场价格保持稳中有升态势的可能性较大，全国城市地价可能保持上升趋势。主要受四大因素所支撑：一是政策延续的基点仍然明朗，就是坚决抑制投机性、投资性需求;二是市场需求持续明朗，就是自住性、改善性需求仍然旺盛;三是开发商的抗风险能力大为增强的趋势日渐明朗;四是新一届中央领导的基本态度相对明朗，“稳定压倒一切”是新一届领导层的基本态度。

　　三、东莞楼市

　　1、供应量：刚需仍有待释放 下半年住宅供应量将达400万㎡左右

　　据瑞峰市场研究部监测数据显示，今年上半年住宅新增供应量为308.57万㎡，前6月新开工量高速运行，住宅住宅开工量达425.54万，该部分动工的货量将会下半年持续转化新增供应量，再加以旧盘新推货量可可以得知下半年新增供应量将达400万㎡左右。从供应结构来看，下半年刚需供应仍然是主力，但改善及高端需求的产品也会迎来大幅度增长，尤其城区区域将陆续会有新血液注入，摆脱上半年仅消化旧盘存货的困局;同时临深片区将会持续火热，水乡片区将有大体量供应，成为东莞市场另一热点。

　　2、成交量：下半年成交量将好于上半年 住宅成交或超350万㎡

　　今年上半年随着“国五条”、限价等调控政策的逐步落实，部分城市销售业绩受到一定的影响，主要表现在进入5月，多个城市住宅成交量相比上月有一定幅度的下降，传统“红五月”成色不足，但6月又开始呈现回落的态势。而东莞政策环境较为稳定，购房者观望情绪转淡，入市脚步明显加快，需求旺盛，一路热销。据瑞峰市场研究部监测数据显示：今年上半年楼市成交热闹，1-6月东莞住宅签约量343.47万㎡，创7年来同期新高。而下半年在市场环境良好，开发商积极推货的氛围下，热销行情或将延续，预计下半年成交量将好于上半年，将赶超350万㎡，全年住宅成交将达到700万㎡左右。

　　3、成交价：稳步上行是趋势 住房签约均价涨幅将会在3%左右

　　自去年12月以来，东莞住宅均价维持在8500元/㎡左右运行。据瑞峰市场研究部监测数据显示，今年上半年住宅签约为8699元/㎡，出现小幅上涨。目前东莞楼市已经热销超过1年，库存不断走低，市场需求却仍然旺盛，供不应求局面导致东莞住宅存量低位运行。受“低库存“的支撑，东莞楼市去货率得到了提高，也支撑了房价“稳中有涨”的态势。另一方面因今年上半年的热销，大部分开发商销售情况良好， 甚至已有房企完成全年销售目标的半数以上。下半年的房企面临的业绩压力减少，降价意愿几率较小。总的来说，下半年东莞住宅整体均价房价未来上行是趋势，但上涨幅度较小，在3%左右。

　　四、楼市看点

　　1、水乡片区崛起 东莞楼市的下一个兴奋点

　　随着《东莞市统筹水乡地区发展实施方案》的出台，东莞水乡片区十镇将被纳入统筹、抱团发展。因各种原因在区域经济发展中长期处于滞后地位的水乡片区再获良机，新规划、新交通、政府对水乡片的重视以及扶持将对水乡片区经济腾飞，尤其对当地楼市起到关键的推动作用。

　　水乡经济区规划9月全面出台，市政府还计划从四个方面推动水乡经济区的全面启动：抓好规划的配套实施;推进大项目带动大发展;持续开展水环境综合治理;全力塑造岭南水乡文化品牌。规划利好，水乡片区将成为东莞楼市新的“兴奋点”。

　　2、泛深片区热度不减 广深购买力外溢至莞

　　在广深两地“限购”政策继续执行和自身价格优势的支撑下，东莞依然是其中的获利者，尤其表现在临深片区。纵观1-6月各镇区签约，前十名有6名镇区是临深片区的，项目成交客户大部分是来自于深圳，分别是塘厦、凤岗、大岭山、樟木头、大朗、寮步六大区域。

　　今年以来，在每个月的楼市成交报告当中，我们时常可以在排行榜前列看到泛深片区楼盘的身影，在2013年上半年商品房成交面积前十名的镇区当中，受深圳客喜爱的五大镇区占据了半壁江山。这再次验证泛深板块的实力和号召力，持续调控政策以后，深圳购买力外溢至莞，泛深片区俨然已成为了深港后花园。

　　3、松山湖生活配套升级 区域价值再次提升

　　松山湖高新区商业网点规划出炉，总规划用地192万㎡。根据日前发布的《松山湖高新区商业网点规划(2012—2020年)》，到2020年，松山湖的商业布局将全面成型，成为东莞八大城市副中心之一。松山湖规划总商业用地总占地面积为192万平方米，占松山湖总用地面积的3.31%。

　　《建设幸福松山湖实施意见》试行办法即将出台，未来3年，松山湖将通过改革创新行政服务、商居配套、教育发展、文化体育、医疗卫生、创业服务、社会保障、人居环境和社会管理等方面工作，把松山湖建设成为行政效能高、公共服务优、人居环境美的国家创新型科技园区，提升园区居民的幸福感，政府规划出台又再一次推高了松山湖的区域价值。

　　4、东莞商业地产盛世上演 迎来前所未有的发展空间

　　2012年，受到信贷政策、税收政策以及限购政策的影响，我国住房市场发展增速放缓，商业地产在这个产业当中则好比皇冠上的明珠，处在整个房地产行业和终端消费最高的状态。强劲的经济发展给各大城市的商业地产也带来了前所未有的发展空间。商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。

　　随着东莞城市建设的完善，轻轨建设的开展，东莞城市的升级与产业结构的升级，东莞城市商业中心逐渐显现，东莞商业地产发展潜力被看好。同时政府出新政力撑楼宇经济，商业地产被越来越多的人关注。

　　5、主城区土地稀缺 后市地产开发主战镇区

　　随着东莞房地产市场的发展，各种优质地块逐渐减少，尤其城区更为稀缺，中长期来看城区以及热点成熟镇街土地供应将越来越紧，房地产逐步向二三线镇街铺开，况且政府当前有计划的主推这类土地，较好的迎合了开发商的需求，2013年东莞各个镇街将获得更多的机会迎头赶上。”

　　现在由于城区土地日益稀缺，再加上广州、深圳的需求外溢、轨道交通动工、水乡片区一体化、产业升级及招商引资等政策的落实等等，都让部分镇区的房地产进入了快速发展的轨道，从长远来看，东莞的外围镇区将成为下一轮房地产开发的热点区域。