2013上半年东莞土地供应紧俏 镇区地块交投活跃

　　2013年上半年已落下帷幕。在新房市场销售火热的带动和全球量化宽松的货币政策下，全国一二线城市土地市场急剧升温，“高价地”轮番上演，全国品牌房企恒大地产、佳兆业纷纷布局一二线城市大规模拿地。各地新国五条细则温柔落地，调控的常规化难以改变市场乐观预期和房价上涨趋势，市场各方对政策的消化力在增强，大环境持续好转促使房企补仓拿地愿望迫切。再加上全球货币量化宽松，融资环境良好，房企资金充裕，也会产生扩张战略。

　　反观作为三四线城市的东莞，受供应偏紧影响，成交表现相对平淡。但从成交结果来看，供应地块基本能顺利交易，个别优质地块受到多家企业争夺，在市场缺乏优质地块供应的情况下，个别曾冷门地块竟也意外热门，充分反映房企购地补仓意愿急切。细数各个时期，进入2013年1月，尽管楼市仍延续去年年底的热销行情，但正值年初，国土部门储备土地资源不多，推地意愿阶段性下降，当月仅有3宗商住地且均为3万㎡以下的小规模地块成交。2月，正值春节假期，楼市进入短暂的过渡期，市场各方对楼市关注度低，土地供应锐减，仅成交2宗商住地。3月，随着工作恢复正轨，市场走出2月的节日低迷，商住地成交5宗，虎门、洪梅两宗地块引发疯狂抢夺，市场交易氛围大大升温。4月，随着“新国五条”出台，影响开发商心理预期，再加上东莞年度土地供应计划未出台，影响推地节奏，4月仅有1宗商住地成交，陷入年度最为低迷的月份。5月市场进入短暂的政策平静期以及新房市场销售一路走好，地产股获得市场资金认可一路高涨，再加上货币量化宽松政策促使品牌房企通过销售回笼资金、海外融资多种途径进入土地市场，全国“高价地”遍地开花，而东莞的土地交易仍表现得相对平淡，但交投量也明显活跃。6月多宗规模较大的地块上市，交易量攀升至年内最高的月份。

　　从土地供应来看，经济转型的浪潮中，重大项目投资已成为东莞新的经济增长点。今年来东莞政府继续加大重大项目的招商引资，工业类土地供应占比较大，商住地上半年供应22宗，比去年同期17宗增加5宗，但商住地供应面积合计72.17万㎡，同比下降2.01%，反映今年商住地供应地块规模偏小。此外，商业用地供应3宗，面积合计10.73万㎡，按面积同比去年同期增长137.8%。

　　受供应偏紧影响，上半年东莞土地交易表现相对平淡，个别地块拍出市场意外价。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞商住成交19宗，面积合计56.96万㎡。由于挂牌上市地块以二三线镇区地块为主，地块规模偏小，地块综合素质普遍一般。今年来，供应的商住地大多能顺利交易，个别曾流拍地块再次推出市场竟然受到多家企业追捧，拍出市场意外价，一方面得益于城际轻轨带来的土地升值预期升温，另一方面，开发商销售顺利回笼资金，对市场预期普遍持乐观心态，购地补仓愿望急切。

　　从区域布局来看，上半年土地出让全是镇区地块，镇区的推动节奏明显快于城区，城区已连续6个月出现商住地断供。随着城区的房地产开发日趋成熟，土地资源显得日益紧张，可开发的土地逐渐稀有，镇区的市场追随者增多，买方资金越多越多注入镇区已成为必然趋势。一方面，尽管镇区的房地产开发热度及成熟度比不上城区，但镇区尤其三线镇区的土地资源十分丰富，拿地成本相对低廉，可有效控制开发成本;再是，城际轨道交通的同城化将会直接推动镇区的交通、基础设施的进一步完善，从而带来土地升值的预期。

　　从拿地房企背景来看，除了万科、佳兆业等外来企业有现身拿地外，其余地块大多被东莞本土中小企业屡屡斩获，一方面与土地供应的规模和综合素质有关，今年以来供应地块集中在经济欠发达或者片区开发不成熟的区域，地块规模偏小，综合素质不高，在市场缺乏优质地块的供应下，难以吸引品牌开发商的兴趣，反而是东莞本土企业，如中惠地产、金达地产、盛和伟业等借机补仓。今年来，东莞楼市一直处于供不应求状态，库存的消化力增强，库存持续走低，尤其刚需产品缺口严重，当前已有不少本土企业仅有少量产品可售甚至无货量可售，拿地补充货量的意愿十分急切，在遇到合适的尤其自己熟悉的区域便会及时出手。另一方面，全国品牌开发商陆续回归一二线城市的战略布局，一线城市更能追逐稳定的高利润。在外来企业中又以深系房企拿地为主，如中熙地产、深圳龙光、深圳振业等均为深圳开发商。深圳自今年1月15日挂牌出让年内首块居住用地以来，深圳居住用地已经连续5个月“零出让”。一方面是深圳土地市场供应短缺，一方面是部分房企看好未来房地产市场，加之自去年下半年以来销售良好，资金充裕，市场快速消化，项目库存逐渐缩量，需要“补仓”，拿地需求不断增长之下，为求发展只能向外地土地市场抛出橄榄枝。深圳土地市场的“饥渴”状态若继续维持，未来将导致更多的深系房企到外地开发。