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2013上半年东莞土地供应紧俏 镇区地块交投活跃

来源:  东莞中原研究部 东莞房掌柜  2013-07-04 06:28:05
[摘要] 反观作为三四线城市的东莞,受供应偏紧影响,成交表现相对平淡。但从成交结果来看,供应地块基本能顺利交易,个别优质地块受到多家企业争夺,在市场缺乏优质地块供应的情况下,个别曾冷门地块竟也意外热门,充分反映房企购地补仓意愿急切

  2013年上半年已落下帷幕。在新房市场销售火热的带动和全球量化宽松的货币政策下,全国一二线城市土地市场急剧升温,“高价地”轮番上演,全国品牌房企恒大地产、佳兆业纷纷布局一二线城市大规模拿地。各地新国五条细则温柔落地,调控的常规化难以改变市场乐观预期和房价上涨趋势,市场各方对政策的消化力在增强,大环境持续好转促使房企补仓拿地愿望迫切。再加上全球货币量化宽松,融资环境良好,房企资金充裕,也会产生扩张战略。

  反观作为三四线城市的东莞,受供应偏紧影响,成交表现相对平淡。但从成交结果来看,供应地块基本能顺利交易,个别优质地块受到多家企业争夺,在市场缺乏优质地块供应的情况下,个别曾冷门地块竟也意外热门,充分反映房企购地补仓意愿急切。细数各个时期,进入2013年1月,尽管楼市仍延续去年年底的热销行情,但正值年初,国土部门储备土地资源不多,推地意愿阶段性下降,当月仅有3宗商住地且均为3万㎡以下的小规模地块成交。2月,正值春节假期,楼市进入短暂的过渡期,市场各方对楼市关注度低,土地供应锐减,仅成交2宗商住地。3月,随着工作恢复正轨,市场走出2月的节日低迷,商住地成交5宗,虎门、洪梅两宗地块引发疯狂抢夺,市场交易氛围大大升温。4月,随着“新国五条”出台,影响开发商心理预期,再加上东莞年度土地供应计划未出台,影响推地节奏,4月仅有1宗商住地成交,陷入年度最为低迷的月份。5月市场进入短暂的政策平静期以及新房市场销售一路走好,地产股获得市场资金认可一路高涨,再加上货币量化宽松政策促使品牌房企通过销售回笼资金、海外融资多种途径进入土地市场,全国“高价地”遍地开花,而东莞的土地交易仍表现得相对平淡,但交投量也明显活跃。6月多宗规模较大的地块上市,交易量攀升至年内最高的月份。

  从土地供应来看,经济转型的浪潮中,重大项目投资已成为东莞新的经济增长点。今年来东莞政府继续加大重大项目的招商引资,工业类土地供应占比较大,商住地上半年供应22宗,比去年同期17宗增加5宗,但商住地供应面积合计72.17万㎡,同比下降2.01%,反映今年商住地供应地块规模偏小。此外,商业用地供应3宗,面积合计10.73万㎡,按面积同比去年同期增长137.8%。

  受供应偏紧影响,上半年东莞土地交易表现相对平淡,个别地块拍出市场意外价。据东莞中原研究部监测数据显示,上半年东莞商住成交19宗,面积合计56.96万㎡。由于挂牌上市地块以二三线镇区地块为主,地块规模偏小,地块综合素质普遍一般。今年来,供应的商住地大多能顺利交易,个别曾流拍地块再次推出市场竟然受到多家企业追捧,拍出市场意外价,一方面得益于城际轻轨带来的土地升值预期升温,另一方面,开发商销售顺利回笼资金,对市场预期普遍持乐观心态,购地补仓愿望急切。

  从区域布局来看,上半年土地出让全是镇区地块,镇区的推动节奏明显快于城区,城区已连续6个月出现商住地断供。随着城区的房地产开发日趋成熟,土地资源显得日益紧张,可开发的土地逐渐稀有,镇区的市场追随者增多,买方资金越多越多注入镇区已成为必然趋势。一方面,尽管镇区的房地产开发热度及成熟度比不上城区,但镇区尤其三线镇区的土地资源十分丰富,拿地成本相对低廉,可有效控制开发成本;再是,城际轨道交通的同城化将会直接推动镇区的交通、基础设施的进一步完善,从而带来土地升值的预期。

  从拿地房企背景来看,除了万科、佳兆业等外来企业有现身拿地外,其余地块大多被东莞本土中小企业屡屡斩获,一方面与土地供应的规模和综合素质有关,今年以来供应地块集中在经济欠发达或者片区开发不成熟的区域,地块规模偏小,综合素质不高,在市场缺乏优质地块的供应下,难以吸引品牌开发商的兴趣,反而是东莞本土企业,如中惠地产、金达地产、盛和伟业等借机补仓。今年来,东莞楼市一直处于供不应求状态,库存的消化力增强,库存持续走低,尤其刚需产品缺口严重,当前已有不少本土企业仅有少量产品可售甚至无货量可售,拿地补充货量的意愿十分急切,在遇到合适的尤其自己熟悉的区域便会及时出手。另一方面,全国品牌开发商陆续回归一二线城市的战略布局,一线城市更能追逐稳定的高利润。在外来企业中又以深系房企拿地为主,如中熙地产、深圳龙光、深圳振业等均为深圳开发商。深圳自今年1月15日挂牌出让年内首块居住用地以来,深圳居住用地已经连续5个月“零出让”。一方面是深圳土地市场供应短缺,一方面是部分房企看好未来房地产市场,加之自去年下半年以来销售良好,资金充裕,市场快速消化,项目库存逐渐缩量,需要“补仓”,拿地需求不断增长之下,为求发展只能向外地土地市场抛出橄榄枝。深圳土地市场的“饥渴”状态若继续维持,未来将导致更多的深系房企到外地开发。

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责任编辑:詹奕华

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