2013上半年东莞土地供应紧俏 镇区地块交投活跃

　　除了虎门、塘厦等一线经济发达镇区继续成为热点镇区外，二三线镇区成交表现十分活跃，尤其三线镇区增幅最为明显，一方面借助“城镇化”契机和“水乡片区”等的规划利好，政府有意推经济欠发达镇区地块，一来能加快这部分区域的开发投资，引导房地产发展热点的转移。如经济发展相对落后，但拥有政府规划利好的东部水乡片区将成为市场的后起之秀，沙田、洪梅等，通过外拓周边镇区需求以及和广州深圳的直接对接，带来的辐射效应。二来，城际轨道通车近在眼前，轻轨交通带来的土地直接升值，这个时候正是推地契机，如洪梅一宗商住地曾两度流拍地块再次出让受到多家企业追捧，最终拍出1839元/㎡的楼面地价记录，创下洪梅乃至中堂、麻涌、望牛墩临镇区的商住地成交记录，主要是该地块位于望洪枢纽站，望洪板块价值得到重塑，印证了城际轻轨带来的土地升值。另一方面，在市场需求旺盛、市场缺乏优质地块供应的情况下，开发商购地补仓意愿强烈，也会适时出手。

　　③、成交地块综合素质参差不齐，溢价成交现象突出。

　　今年上半年成交的商住地全是镇区地块，各地块综合素质参差不齐，或底价成交、或流拍、或小幅溢价、或大幅溢价，成交冷热不均，但从交易结果来看，成交仍然相对可观，除了常平和寮步凫山分别一宗流拍外，其余地块均能顺利交易。尽管地块综合素质参差不齐，但溢价成交现象仍为突出，过往曾流拍地块竟然也招致多家企业疯狂抢夺，意外热门，反映市场需求量巨大。从成交的19宗商住地来看，有9宗地块底价成交、10宗溢价成交，整体溢价率31%，处于较高位运行，如编号为2013WG018常平镇常平大道还珠沥村段西北侧，占地面积11056㎡，容积率为4，共吸引8家企业厮杀抢夺至57轮，最终以溢价292%的2.3亿元，折合楼面地价高达5201元/㎡，创下常平2006年以来的新高位。又如位于洪梅镇黎洲角村编号为2013WG011地块经过11家企业71轮的竞拍，最终中熙地产以溢价135%的15140万元收入囊中。

　　④、商业地块较为热门，商业前景被看好。

　　从土地成交的类型看看，商住用地成交19宗，面积合计56.96万㎡，商业用地成交4宗，面积合计11.8万㎡，工业用地成交39宗，面积合计243.38万㎡，其它用地成交7宗，面积合计12.52万㎡。工业用地成交成交占了绝大部分，占比达到75%，商住用地占比18%，商业用地占比4%。尽管纯商业用地所占份额较小，但R5性质类的商住用地，即商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，此类地块成交十分热门，反映商业前景被开发商看好。

　　近年来，住宅调控一直是房地产行业关注焦点，市场受政策波动性较大，整个行业已逐渐趋于成熟理性，投机性已一步步被挤出住宅市场，使得不少投资客瞄向商业投资，引发商业地产持续升温。东莞商业地产当前仍处于一个发展不成熟阶段，存在商圈分散严重、高端消费外流等现象。作为住宅龙头万科地产也开始着手试水商业地产，首次在东莞开发城市综合体——万科广场商铺成交均价达到48000元/㎡，尝到甜头。继长安万科广场、南城万科大厦、松山湖万科生活广场后，万科1月份拿下莞城一宗商业地块，企图扩张商业版图，也显露出万科将进军商业地产的战略布局。今年R5性用地成交5宗，如编号2013WG003位于东坑井美村一地块，经过6家企业、37轮竞拍，最终被金达地产以溢价60%收入囊中，折合楼面地价2685元/㎡。又如常平大道的一宗商住地占地面积11056㎡，吸引8家企业厮杀抢夺至57轮，最家以溢价292%的2.3亿元，折合楼面地价高达5201元/㎡，创下常平2006年以来的新高位。此外，大朗一宗占地面积仅9430㎡的商住用地，以溢价46%成交，折合楼面地价1940元/㎡。这些地块成交的特点如下：其一，地块商业部分占比例大，位于镇中心繁华地带，商业前景可观。其二，地块占地规模小，未来收益更多依赖商业部分。