东莞住宅成交量已大幅回落 楼市步入蓄客缓冲期

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2013.7.1-7.7)商品房成交面积14.26万㎡，环比下降37.39%，同比上升17.53%。本周商品房成交套数1352套，环比下降45.57%，同比上升4.16%;成交金额14.11亿元。

　　本周住宅成交面积12.93万㎡，环比下降38.99%，同比上升14.91%;成交套数1102套，环比下降42.72%，同比下降1.87%;成交金额12.29亿元。非住宅成交套数250套，成交面积1.33万㎡，金额1.82亿元，成交均价13677元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为9505元/㎡，环比上升0.63%，同比上升21.52%。其中普通洋房成交均价为7536元/㎡，高端洋房均价为9272元/㎡，豪宅洋房均价为11948元/㎡，公寓均价为8199元/㎡，别墅均价为14184元/㎡。

　　本周住宅成交大幅回落，进入蓄客缓冲期。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交12.93万㎡，环比上周下降38.99%，但同比去年上升14.91%。上周恰逢开发商企业半年业绩节点，多数楼盘集中签约，致使成交量高企，经过上月底成交的集中释放后，本周签约量明显回落;其次，上半年楼市行情走好，多数楼盘出货情况良好，资金回笼到位，促销优惠少，对购房者吸引力度不大，而经过上半年的一个营销周期的结束后，开发商推货力度有所放缓，据东莞中原研究部数据监测显示，本周东莞商品房新增供应16.25万㎡，新增供应以非住宅为主，住宅新增6个项目，合计5.81万㎡。

　　从周六、日的楼市营销活动情况看来，据东莞中原研究部不完全统计，本周共有16个项目举行大大小小的营销活动，其中有三个楼盘开盘，分别为东城丰泰旗山橡树郡推320-390㎡产品，虎门京士柏豪庭推88-119㎡产品及茶山伟隆国际花园推79-90㎡产品，其它项目主要举行大小不一的暖场活动，如中信森林湖的十年十景摄影比赛，丰泰东海城堡的兵马俑巡展及天骄峰景的亲子体验活动，市场上普通以维持楼盘人气热度的暖场活动为主，促销优惠活动不多。

　　别墅成交持续高企，住宅均价延续“9”字头。

　　从5月起，东莞楼市住宅均价逐渐明显上涨，而从6月第二周起，住宅均价登上“9”字头，至今已维持4周，据东莞中原研究部数据监测显示，本周住宅成交均价为9505元/㎡，环比上升0.63%。住宅均价持续上“9”，除了受楼市供应偏紧，项目走货压力较小，促销优惠力度低，并有一些楼盘乘势涨价外，主要由于别墅成交持续维持高位， 据东莞中原研究部数据监测显示，本周东莞住宅成交12.93万㎡，其中别墅成交2.70万㎡，占住宅成交总面积的20.87%，成交均价为14184元/㎡，主要是沙田的碧桂园成交14套，均价9967元/㎡，南城世纪城国际公馆成交9套，均价16907元/㎡，富能圣堤雅成交7套，均价10102元/㎡，以及海逸豪庭成交7套，均价24796元/㎡。

　　今年别墅产品供应持续大幅放量，截止到目前，别墅2013年的新增供应已超过68万㎡，已超过往年全年的新增供应(2010、2011及2012年全年别墅新增供应均大约为66万)，加上后市别墅大量的潜在供应，后市别墅的消化、价格压力可想而知。