一、一周房地产市场导读
1、新增供应:开发商推货节奏放缓以“小步快跑”为主 二三线镇区出众
上周全市共有8个项目有商品房新增供应,其中有住宅供应的项目有7个,主要集中在二三线镇区。如道滘的富盈WO城新推84套130-150㎡的改善户型产品;中堂的居益公馆102套刚需户型;桥头石竹山水园、樟木头中惠香樟半岛以及绿茵温莎堡等都皆有新品加推。从推货步奏来看,开发商选择了“小步快跑”的推货节奏,因此新增总量虽然环比下滑一半多,但新品新增项目个数仍然可观。
2、成交情况:个盘支撑成交小幅回升 7月楼市成交或突破60万㎡
据瑞峰置业市场研究部监测数据显示,上周东莞住宅签约1572套,合计面积16.06万㎡,面积环比略涨11%,主要是观澜碧桂园、碧桂园天麓山、石竹山水园、星城国际花园等项目的支撑,推动成交继续回升。从7月前三周签约情况来看,东莞楼市略显疲惫,与5、6月的热闹行情对比有一定的降温。主要是因为7月开发商营销动作以蓄客和暖场活动为主,规模推货和开盘较少,“小步推货”和自然销售存货是主流,难以拉动成交大幅度上涨。
但从上周末开发商营销动作来看,有20多个项目举行了营销活动,开发商推货力度有所加大,进行开盘或规模加推的有格兰名筑、江南第一城、恒大帝景等项目,部分签约量预计在7月最后一周体现,楼市成交或迎来明显回升。保守估计,7月东莞住宅成交量或将突破60万㎡,仍处于高企的态势。
而签约均价方面,由于二三线镇区的刚需产品大量释放,拉低了整体签约均价。如普通住宅签约排名前十有6大项目签约价低于8000元/㎡,使得上周住宅均价仅为8190元/㎡,创年内单周最低位。
3、区域成交:碧桂园项目再度热销 塘厦以309套回归冠军宝座
碧桂园两大塘厦项目再度热销,支撑塘厦回归冠军之座;而星城国际花园在二三级联动的营销模式促动下继续热销,助力寮步排名第二;而桥头大盘石竹山水园六期7月13日盛大开盘,推出172套82-128㎡的产品,上周签约110套,带动桥头年内首次进入前三甲。
4、产品成交:刚需户型仍是主力军 改善、豪宅及别墅产品签约下滑
从签约产品类型来看,上周刚需户型仍是主力军,共签约1097套,占总量7成以上。而改善性产品仅签约186套,与5、6月份对比出现明显的回调;豪宅和别墅产品更是进入低迷状态,两者加起来才80多套,之前火热的态势未能持续。
二、东莞房地产市场
1、土地市场
1.1、 待拍土地:虎门4宗连体商住地本周待拍 常平流拍地自降千万再入市
本周将有5宗商住用地在东莞国土资源交易网进行最后一轮的竞拍,合计出让面积约40万㎡。其中虎门4宗商住地连拍,地块位置临近,皆位于虎门镇新八达路与金宁路交汇处。出让面积更是不容小视,总用用地面积约35万㎡,其中单幅面积最大的已超过了11万㎡,刷新了今年商住用地出让的最高记录。4宗地块从本周一开始,连续四天相继出让,而编号为2013WG030,面积约11.29万㎡商住地已成功交易,万科地产2轮竞拍后10.45亿元轻松拿下该地的使用权,折合楼面地价约3704元/㎡。据最新消息,因有竞买人对网上交易系统运行程序提出异议,为确保网上交易活动“公开、公平、公正”,国土资源局决定暂停2013WG031、2013WG032和2013WG033三宗地的网上挂牌出让活动。
除虎门地块外,另一宗位于常平镇桥沥村的商住地也在本周待拍。此地块出让面积约5.24万㎡,曾以去年12月份流拍过,此次自降1700万元再次入市,起始楼面地价为1530元/㎡。
1.2、 出让土地:石碣镇年内首宗商住地出让 四甲村7.64万㎡8月底将入市
本周一宗位于石碣镇四甲村的商住地在国土资源局进行了公示,地块出让面积约7.64万㎡,是石碣镇今年以来的首宗商住地出让,也是至2008年以来石碣镇出让面积最大的一宗商住地。
1.3、 土地成交:开发商拿地趋于理性 麻涌漳澎村两宗商住地遇冷流拍
土地市场在经过近半年的火热状态后,上周出现冷场,两宗位于麻涌镇漳澎村的连体商住地因无人竞拍而意外流拍。虽然因为水乡规划利好,又有连接广州、深圳、珠海等成熟的片区优势,使麻涌等水乡片区逐渐热起来,从去年5月份起已经有3宗商住商服用地成功交易。虽然此次出让两宗商住地地理位置优越,临近沙田和广州,辖区内又有虎门港新沙南作业区和新沙港两大港区,但地块远离镇中心,商业以及生活配套并不完善;另一方面,随着下半年将有优质地块集中出让,开发商拿地也越来越趋于理性,加上水乡片区建设尚需时间完成,目前的城市配套也无法激起开发商强烈的拿地欲望。
2、房地产市场
2.1、新开工:上周无新开工项目
2.2、新增供应:开发商推货节奏放缓以“小步快跑”为主 二三线镇区出众
2.3、楼市成交
2.3.1、总体情况:个盘支撑成交小幅回升 7月楼市成交或突破60万㎡
上周东莞住宅共签约1572套,合计面积16.06万㎡,面积环比上涨11%,主要观澜碧桂园、碧桂园天麓山、石竹山水园、星城国际花园等项目的签约所推动。非住宅则成交289套,合计面积2.9万㎡,面积环比上涨7成,但均价却下滑5成以上,主要是因为写字楼签约面积比重较大,催动面积飙涨;而价格则由于樟木头泰安城低价签约,签约价仅为7000元/㎡左右,导致非住宅价格出现大幅度下降。
2.3.2、量价走势:二三线镇区刚需产品释放 签约均价年内单周最低位
上周二三线镇区刚需产品签约释放,拉低了住宅签约均价。如普通住宅签约排名前十有6大项目签约价低于8000元/㎡,催动上周住宅均价仅为8190元/㎡,创年内单周最低位。
2.3.3、物业类型成交
2.3.4、成交排名
2.3.4.1、区域成交排名
2.3.4.2、个盘成交排名
2.3.5、成交明细
2.3.5.1、普通住宅面积区间成交
2.3.5.2、别墅产品面积区间成交
2.3.5.3、住宅各单价区间成交
2.3.5.4、别墅各单价区间成交
2.3.6、楼盘活动
2.3.7、楼盘广告
三、宏观经济政策环境
3.1、国内:
3.1.1、经济环境:
3.1.1.1、央行:通过金融市场有效解决资金供求期限错配
中国人民银行行长周小川19-20日参加二十国集团(G20)财长和央行行长会时指出,面对长期投融资问题时,要通过金融市场有效解决资金供给与需求的期限错配问题。具体而言,应采取措施通过发展债券市场等为投资者提供更多长期金融工具和合适的激励机制来鼓励其承担长期投资的风险,从而化解资金期限错配问题。
3.1.1.2、现货黄金温和反弹 金价重返1300美元
7月22日亚市早盘,现货黄金价格快速拉伸20美元,突破1300美元/盎司关口上涨至1316美元/盎司。亚市盘初向来交投较为清淡,此时对冲基金交易员积压的买单可能是推高金银价格的主因,但考虑到欧美市场仍在休市中,此时的突破强度有待确认。
短线来看,国际现货黄金上周五温和反弹,今日早盘突破1300整数关口。目前5日均线抬头上扬,预计黄金短线仍有上升动力,但重要阻力1320/30存在较强卖盘,只有突破该位才可增强反弹动能。
3.1.2、政策环境:
3.1.2.1、央行放开贷款利率管制 加速地产行业优胜劣汰
央行决定,自7月20日起,全面放开金融机构贷款利率管制,这意味着,今后企业和个人在寻求商业银行的信贷支持时,其贷款利率可以与银行讨价还价。对于这一消息,房地产界普遍认为,此举或将加剧房地产行业优胜劣汰。
3.1.2.2、贷款七折利率下限取消 个人住房贷款暂时不受影响
经国务院批准,中国人民银行决定,自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。其中,取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。现代快报记者昨日采访的多位银行业内人士表示,其实取消贷款利率7折下限影响并不是很大,因为现实中几乎没有贷款能执行7折利率的,目前针对优质客户最低利率也是打9折。
3.1.3、楼市环境:
3.1.3.1、一线房企扎堆云南掘金旅游地产
2013年初,中坤集团董事长黄怒波也高调推出了在云南普洱市一个总投资达500亿元的高端旅游休闲度假项目。而在旅游地产板块一直保持激进作风的雅居乐,也在云南腾冲、瑞丽等地打造大型综合旅游度假项目,项目占地面积约64000亩,计划总投资超过400亿元。3月初,重庆协信地产也在昆明市富民县砸下200亿元,进行“中国·昆明小水井苗族风情生态村”项目开发。
3.1.3.2、北京:房租连涨52个月
近期北京市统计局表示,6月北京居住价格同比上涨6.4%,住房租金上涨6.2%。这意味着北京住房租金自2009年3月到2013年6月已经连续52个月上涨。其中,自2010年6月至2011年11月,北京住房租金更是连续18个月同比涨幅超过10%。在经历了2012年上半年的短暂调整后,住房租金又于去年12月再度高涨,今年以来月同比涨幅均超过7%。
3.1.3.3、上海:二季度甲级写字楼租金下跌
数据显示,今年第二季度上海甲级写字楼平均租金环比微跌0.8%至每天每平方米人民币9元,与2012年第一季度持平。上海甲级写字楼租金下跌至12个月来的最低水平。少数跨国公司业务增长趋缓,开始了关闭或减租的写字楼租用策略。部分租户为寻求更大面积和更低租金而搬离,为填满这些租户离开所增加的写字楼空置面积,超甲级写字楼的业主迅速调低了租金。
3.1.3.4、深圳:高端公寓产品将成主流
深圳今年的中高端住宅及豪宅月均成交显著回温,相较2012年分别增长53 .5%及76.6%;价格维持高位运行,升幅比其他一线城市均值更甚,较2012年分别增长4.5%及12.1%。在中高端住宅市场中,今年深圳有多个顶级高端商务公寓面市,表现格外抢眼。在政府严控及三限政策持续下,非限贷限购高端公寓产品将成深圳中高端及豪宅市场未来供应及成交主流之一。
3.1.3.5、广州:二手房价进入2时代
近期广州市区二手楼价已进入“2”时代,个别板块一年来的涨幅超过2成,最高的珠江新城板块已超过3万元/平方米。板块内的珠岛花园是热门大盘,小两房、大一房等100万元以下的物业近期受到追捧。目前楼梯楼已达15000元/平方米,电梯楼达到18000-19000元/平方米,较1月份上升2000-3000元/平方米。
3.2、东莞:
3.2.1、经济环境:
3.2.1.1、东莞民间金融街选址南城
继广州和佛山之后,东莞要筹建省内第三条民间金融街。此事已于上个月获得省有关方面的同意和批复。据相关消息披露,东莞民间金融街将落户南城三元里综合楼,目前正在加紧建设,力争一期工程今年10月建成试营业,首期将新设15家小贷公司和5家融资性担保公司。
3.2.1.2、中国首个“能态谷”落户樟木头 拟10年投资约120亿
7月21日从樟木头镇获悉,“中国首个‘能态谷’产业园区”项目成功落户该镇,计划在10年内投资约120亿元,打造集总部经济、企业孵化、科技研发及产品展示等为一体的国家级新能源基地。前日,广东能态科技投资有限公司与汇景集团SAW投资公司共同签订了《中国首个“能态谷”产业园区协议书》。
3.2.1.3、培养高级电商人才 我市每年拿出1.5亿扶持电商
7月15日我市首个电子商务培训学院在东莞职业技术学院正式揭牌,该培训学院由东莞市电子商务协会和东莞职业技术学院共同促成开办,将为东莞及珠三角电商发展培养研发和运营等方面高级人才。
东莞市市政府常务会议已经审议通过了《关于加快推动我市电子商务发展的实施意见》和《东莞市电子商务发展规划(2012-2015年)》,并即将正式颁布,《意见》提出到2015年全市电子商务交易额突破4500亿元,经常性应用电子商务的中小企业比例达到65%以上,年交易额达到100亿元的电子商务平台超过3家,市政府计划今后每年将拿出1.5亿元全面扶持和推动我市电子商务的发展
3.2.2、政策环境:
3.2.2.1、市政府常务会议审议通过“三旧”改造产业类项目操作办法等事项
会议审议通过了《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》,整套办法呈现出了“一多两快两严”五个特点,即奖得多、批得快、回笼快、监管严、准入严。袁宝成强调,办法的出台,向市场释放出了明确信号,即政府鼓励、支持“工改工”项目。他指出,“工改工”项目是转型升级效果的直接体现,接下来要进一步简化办事流程,提速提质推动我市“三旧”改造产业类项目建设。
3.2.2.2、二手房公积金贷款政策有变:谨慎填写付款方式
记者7月21日从市住房公积金管理中心了解到,今后对于申请住房公积金购买二手房的职工,如果您所申请贷款的住房“已付清房款”,就不能再申请公积金贷款。
对此,市住房公积金管理中心有关负责人解释,之所以对这一条款进行明确,是因为早前由房管部门出具的《东莞市房地产交易登记证明书》已经取消,以前公积金管理部门可以依据该证明书来核准申请贷款二手房的交易价格。这个证明书取消之后,公积金管理中心就会严格地按照买卖双方签订的《房地产买卖合同》中的约定条款来审核贷款和贷款金额。
3.2.2.3、珠三角七市单身职工可在东莞申请公积金
日前公积金中心发出通知称,广州、佛山、珠海、惠州、中山、江门、肇庆等珠三角其他城市的职工在东莞申请公积金贷款,从即日起,申请人应提供的证明为以下任意一项:户籍在东莞的证明;单身职工提供在东莞近1年以上的社会保险缴纳证明;已婚职工提供配偶在东莞近1年以上的社会保险缴纳证明,通知自公布之日起执行。这也就是说,珠三角七市职工在莞申请住房公积金贷款政策,放宽至单身人士。
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