东莞老地块没动静 地价高于周边房价

大多数“老高价地”还未开始动工。尽管楼市处于回暖通行道，但并不能为高价地带来利好。成交量在激增，房价并没有随之大幅上涨。在这样的市场前提下，大多数高价地开发商整体策略是，能拖尽量拖，等待市场出现更好的时机。

高价地按兵不动

7月18日，莞城市民广场侧。这是富通地产去年成功竞拍的围仔地块。就这块地，面积不算大，4.5179万平方米。价格却不低，3782.93元/平方米的楼面地价，让它成为去年莞城高价地，受到各方关注。

富通地产相关人士至今还清楚记得，拿地那一刻定格在2008年1月18日。那一天，天空晴朗，市土地交易中心上空，涌动着几许紧张氛围。经过一个半小时共82轮的激烈竞争，东莞市城邦房地产开发有限公司以9亿4千万元的总价竞得围仔小区地块。

如今，一年多时间过去了。地块周围除了白色的围墙外，现场没有任何动工迹象。就这块地，如果要启动，项目相关负责人透露前期至少要“4~5亿元”启动资金。但他们表示，该地块目前还没有动工打算。

这仅是其中一个案例。其实，伴随着前年房贷新政的实施，在这前后成功竞拍的“高价地”地块，大部分都处于杂草丛生的境地。年初以来，房地产市场一改去年的疲软态势，持续活跃的成交氛围，会否为2007年高价高价地带来利好？对此，一不愿意透露姓名的业内人士表示，从目前几大高价地来看，地价高于周边房价已经成为事实，这种现状，使得高价地处于非常尴尬的位置。尽管目前楼市处于回暖的通行道，但目前只是成交量的增长，房价并没有随之上涨。即使从后市走向来看，东莞房价也不可能出现大幅上涨的可能性。这样一来，这些高价高价地们的整体策略是，能拖就尽量拖，目前也只能做一些前期的工作，等待好的时机再入市。

如何建筑设计？

莞城新高价地诞生后，如何规划设计，成为各方关注的一个焦点。就该地块近5000元/平方米的楼面地价而言，业内人士估价该盘至少要卖到10000元/平方米以上，才能产生利润。深圳龙光实业有限公司相关负责人表示，该地块将打造东莞城市精品豪宅产品。

体育路的另一端，东方华府、凯名轩等盘无不以“高端住宅”作为重要开发类型。中信地产与世纪城地产于2007年10月25日联合竞拍的西平地块，目前也还没有正式动工。相关负责人表示“目前正在前期规划中”。从目前来看，该地块所在的板块，由光大地产倾力打造的景湖时代城将于今年9月份上市。从产品类型来看，该盘将主要以90~180平方米的三房和四房，以及少量的两房户型为主。正如光大地产相关负责人表示，该盘凝聚了光大多年从事房地产行业的精髓，将从规划、设计、施工、服务各个环节来提高项目品质，从品质上体现产品竞争力。

从东莞几块高价地所在的位置来看，要么地段优越、要么拥有稀缺资源，高土地成本的前提，也就赋予了必须建高品质楼盘的意义。

业内专家认为，开发商获取高价地项目后，一定要摈弃设法降低成本等错误战略和思路，高价地项目本身的高土地成本决定了必须建最高品质楼盘。

产品打造方面，高价地项目应该如何设计？业内人士认为，开发商最重要的一点就是要颠覆很多理念。传统居住功能，强调大卧室小卫生间。其实，伴随着经济的不断发展，人们居住的方式也发生了很大的变化。现代的人更追求的是一种大卫生间小卧室的建筑风格，作为能涵盖卫浴、化妆等多种功能的卫生间，更能满足高端消费群体的需求。

如何定价？

溢价，是高价地所具有的主要优势。2007年房贷新政实施前，尽管此前有接连出台的房地产调控政策，但并没有遏制住东莞房价一路飙涨的态势。彼时，城区主力楼盘推出时，一度在每平方米1万元左右波动。在这样的前提下，助长了开发商对市场长期看好的预期，高价地桂冠被屡屡刷新。从目前市场现状来看，高价地销售压力非常大，不确定的市场走向，不仅让这些开发商降低了对市场的预期，还让他们纷纷延缓了开发节奏。

要开发产品，如何定价呢？这个问题开始摆在开发商面前。定价，是一个复杂的体系。它受成本、市场、资本运作能力、客户接受度等多重因素影响。对于实力不强的开发商而言，在定价时，应充分考虑到市场的接受度。对于上市公司而言，由于他们运作项目不少，因此，不仅仅考虑到单个项目销售情况，还要考虑到公司现金流、资本市场表现等，即使按照成本价甚至亏本，也会考虑上市。对于大盘高价地项目而言，在营销上会有优势，如果能扛过当前的资金压力，未来前景还比较看好。

2007东莞高价地

万江高价地

位于万江万龙路与四环路交会处，北临东江，西为水印长堤，地面积3.7万平方米，容积率2.87，楼面地价2930元/平方米。

莞城高价地

位于莞城的核心位置，面积为4.5万平方米，商住用地，容积率5.5，楼面地价约3782元/平方米。

南城高价地

位于南城西平村，面积8.3万平方米，容积率2.28，楼面地价6077元/平方米。

黄江高价地

位于黄江镇中心城区板湖村，面积7.1万平方米，容积率2.3，楼面地价3059元/平方米。

长安高价地

位于长安镇咸西大道西侧，面积9640平方米，容积率3.8，楼面地价5891元/平方米。

塘厦高价地

位于塘厦镇大坪村企洞水库旁，面积35万平方米，容积率0.5，楼面地价15243元/平方米。

虎门高价地

位于虎门镇，面积约3.5万平方米，容积率2.5，北面是700亩的虎门公园，南面是虎门大道，楼面地价3513元/平方米。

水濂高价地

位于南城水濂南开学校南侧，面积约25万平方米，容积率1.5，商住用地，楼面地价3772元/平方米。

国内近两个月产生的新高价地

5月21日，富力10.22亿元将广渠门外10号地揽入囊中，楼面地价15141元/平方米，成为北京实施招拍挂制度以来，成交单价最贵的土地。

5月21日，佛山万科以13.86亿元的总价竞拍一地块。楼面地价为2400元/平方米，这一价格与起始楼面地价1600元/平方米相比，溢价50%。