东莞楼盘众生相：降价盘热销 涨价盘卖得很辛苦

德方斯和第一国际三期热销

楼还是那栋楼，房子还是那套房子，只是今天的它早已不是昨天的它，因为价格又变了。面对传来传去的涨价消息，是房子真的太紧俏，还是开发商浑水摸鱼要多赚点外快？抑或是投资客钱多得没处花？仔细看看几家楼盘，降价的日日有钱入账，涨价的卖得却很辛苦，还有几个楼盘在沉寂许久后，选择重出江湖。 

小户型降价成为热销盘

上周东莞市公寓签约面积为15711平方米，共签约270套，环比增加约1倍，主要原因为中信风云汇2期大量成交。此前传闻该盘的价格将涨到5700元/平方米，但实际成交仍处于5380元/平方米的低价，推出200多套房源，开盘不到一天就卖了八成。与风云汇只有几百米之隔的德方斯也在降价中尝到了甜头。

自2007年年底开盘以来，德方斯的价格高达8000~9800元/平方米，销售一直不尽如人意。但到今年7月为止，德方斯却以7200元/平方米的价格一下子卖了近八成。

第一国际3期的小户型从8000元/平方米调整到6500元/平方米后，加上引进国内领先的豪华五星级影院和轻轨的优势，更是成为周销售排行榜的常客，一个月净销2亿元。

定价平豪宅也畅销

上周别墅签约成交量价大幅回升，全市签约成交别墅61套，与前一周相比上升87%，高成交的背后也与别墅定价有关，签约均价为9102元/平方米，环比下降800元/平方米。

用楼盘中最负盛名的那句评语“地段，还是地段”来评价东莞楼盘的话，上周末，号称东城区豪宅的华凯帝庭园盛势开盘，着实为豪宅热销作了注解。仅108套360平方米的大宅，开盘第一天就卖了70多套，值得注意的是该楼盘均价在每平方米12000万元左右，比开盘前传闻的15000元/平方米，低了不少。而这一价格和号称中心区豪宅的凯明轩带3000元/平方米非毛坯卖14000元/平方米基本持平。

涨价盘其实未必好卖

见机涨价的楼盘不是少数，但真正能卖出去的却不多。东莞大道和东城中路相接附近一豪宅楼盘2期的定价原本是8500元/平方米。但看到楼市回暖迹象明显，在6月底的一天突然将价格提到1.1万元~1.2万元/平方米左右，一下子涨了4000元/平方米，让其代理商感觉是“不可能完成的销售任务”只有撤场退出。而该楼盘大幅提价之后曾一度只有少得可怜的2套成交。

近日又有传闻该楼盘为了解决这一尴尬局面，又降了2000元/平方米，但比之前仍有涨幅。而黄江一楼盘开盘时曾飙升到7300元/平方米，但不到一个月时间，价格也已经回到5800元/平方米。

沉寂楼盘再度出山

还有一些楼盘有意通过重新包装或举办各类活动，甚至重新定价等，再次吸引消费者的眼球。沉寂了半年多的一可看黄旗山楼盘又开始动起来了。该楼盘在2008年10月正式上市，当时的均价约6300元/平方米，上周开始推出的组团均价涨到6500元/平方米。但开发商对认筹的购房者送6万元的纯金模型。

丰泰观山碧水则采取发动万人共创3200平方米的手印画，争创世界上最大型的手印画挑战吉尼斯纪录。而长安花园也将采取“购房奖豪车大礼”的活动招揽购房者。而东城一园景现楼也在沉寂许久后再次打出“首付3万月供1千”的广告，并只需要一成首付。位于东城中心的宜景康源也打出“现房交付送非毛坯，首付9000元即可入住”的广告。

还有人在传言涨价

东莞大道附近一在建楼盘预计在今年9月上市，由于部分产品是目前紧俏的90~120平方米的紧缺户型，开发商放出“要卖到八九千元”的风声。而目前这种产品的价格在东莞大道附近的楼盘即使带非毛坯修的价格也只有7000多元/平方米。

位于南城新基路段的某楼盘也将在国庆期间正式发售，首批推出306套，以60~90平方米的非毛坯单位为主，开发商称有户型高使用率和非毛坯修为基础，价格自然也会让人“眼前一亮”。

9000元/平方米已经是现在很多高端大户型洋房的极限，小小的普通小户型怎么可能卖这么贵？“这只是噱头，开发商不敢像2007年那样疯狂定价”。一位不愿透露姓名的地产业内人士解释道，现在一些开发商就是要乘这几个月销售看好的时机营造一种楼价不断上涨的氛围，让市民产生再不出手就买不到房子的错觉，如果把预售的价格吹嘘得比较高，等到实际成交的时候再以折扣或者其他优惠的方式返还给购买者，就能让购房者认为自己买的房子很超值，通过这样的途径来增加人气和关注度。

快速出货才是目的

“有的项目是现金流项目，就不能不以利润最大化为目的。”中信地产副总经理张境姚认为，对于小户型住宅，购房者对价格的敏感度比较高，小户型入市门槛低，价格有优势，消费者才有购买的冲动，就可以达到快速出货的目的。东莞中原地产研究部经理车德锐也表示，投资客看重的是回报率，对于目前没有涨价的楼盘来说，反而可以迅速出货。

但车德锐认为涨价对于开发商来说也是顺势而为，上半年的市场回暖使得开发商不差钱，卖方市场已经初步形成，所以他们都有提价的冲动。但提价更多是一种营销技巧，目的还是逼置业者尽快出手，预计在今年第四季度出货的压力就会加大。