楼市政变 二套房贷预警再起多次置业者占四成多

开发商的苦日子终于结束了。完全应该归功于天量信贷资金的支持。就在半年前，他们还在为资金发愁。然而如今，一切都将发生变化。楼市依然处于回暖通行道，却是以大部分资金未流入实体经济的代价换回来的。监管层急了，二套房贷预警再响起的同时，一个多次置业者占到四成多的东莞房地产市场，将怎样？

二套房贷预警再响起

二套房贷的松绑，开发商直接受益：资金链一度紧张的局面终于得到缓解。统计局公布的数据显示，今年上半年房地产开发资金来源中，个人按揭贷款2829亿元，同比增长63.1%。国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%。由此来看，从整个国内大背景来看，上半年流入房地产的信贷资金超过8000亿元。

历史经验表明，当开发商资金链并不成为问题时，楼市潜在的风险也将同时存在。监管层开始着急。从今年4月份开始，银监会就已重申“二套房贷”有关政策。6月22日，在《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中，银监会用三个“不得”表明了监管层对从紧“二套房贷”的决心：不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

就在这份通知落地的前不久，商品房热销的销售态势并没有被改写，这种局面，甚至让住房和城乡建设部感到不安。

有媒体披露，此前，住房和城乡建设部政策研究中心曾主持过一次内部会议。与会的建设部官员表示，市场需求结构正在发生明显变化，国家刺激需求的宽松货币政策已经成为炒家进入楼市的绝佳“理由”。

这显然不是政策生变的真正目的。几乎是在同一时间，货币政策微调貌似箭在弦上。就在本月中旬召开的十一届全国人大财经委员会第22次全体会议上，参会人员就“下半年在保持宏观经济的连续性和稳定性的同时，应根据国内外经济形势变化，适时适度进行微调，及时发现和解决苗头性问题”。

这种表态，也许更耐人寻味。要防止货币信贷超常规增长可能引发的通胀风险和金融风险。

多次置业者占四成多

三十年河东，三十年河西。中原地产董事局主席施永青说，去年，大家谨守“现金为王”的理念，能不买楼就尽量不买楼。这也是楼市持续疲软的最重要原因。

去年底，国家关于刺激楼市消费的政策接连出台。其中，“个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%”政策的落地，更是激发了首次置业群体的纷纷入市。

东莞合富辉煌关于消费者的一个调查报告表明，在对500位潜在或已购房样本中，首次置业者的比例占了65%，购房次数两次以上的比例为33%。

春节以来，全国楼市经历了“小阳春”的火热销售局面。就在大多数业内人士预测，这种态势不会持续到上半年，但楼盘目前仍然处于回暖通道的事实，甚至让部分业内人士不敢对市场作出轻易的判断。

楼市回暖的背后，一度绝迹于市场的投资客开始重返的同时，多次置业者的比例也在逐步上升。

今年以来，资金流动性充裕、楼市逐步回暖、通胀预期出现，加上二套房贷政策开始松绑，多次置业者再度涌入楼市，该类型买家的成交占比逐步上升。

值得关注的是，在合富辉煌第二季度关于消费者的这份调查报告中，首次置业者比例下调为53%。与之形成鲜明对比的是，多次置业者的比例相比第一季度呈现上升特征，为42%。其中，二次购房者由第一季度的17%上升为第二季度的28%。

世纪城国际公馆售楼代表王凌（化名）说，他们的楼盘主要为中大户型，首次置业者占比很小。前来买房的大都属于改善型客户群体，经济能力相对强劲。

东方华府售楼处有一个规定：凡是要看样板房的，都要提前预约。由于定位高端豪宅，价格不菲，售楼代表表示基本没有发现首次置业者的身影。

有开发商：趁机加快宣传

7月20日，冯晶收到了一条短信。内容大概是这样的：二套房贷有可能在下周出台，大家及时通知所有未签约业主尽快办理手续。大家需与第二套或以上客户尽快安排签约。

这条短信，是开发商发给售楼代表，售楼代表再转发给她的。这也成为楼市当中一个特有的现象：许多开发商借机敦促消费者尽快签约。

有开发商自己也承认，从上半年的市场表现来看，尽管销售成绩不错，但这是建立在实体经济并没有完全好转的前提下。二套房贷从紧信息再次强调，让楼市走向充满变数。对于接下来该如何应付，他表示心里没有底。

地产专家韩世同说，二套房贷的收紧对楼市确实会造成一定的影响，但从目前看来，还没有触及痛处。他认为，主要还得看当地银行的执行力度。

这个政策，宛如一场噩梦。2007年9月27日，那是一个不同寻常的日子。那一天，天空都是灰暗的。

《商业性房地产信贷管理的通知》规定，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。

政策颁布不到一周时间，东莞商品房黄金周就以“惨败”战绩告一段落，此后一年多时间，商品房销售持续陷入疲软状态。

此次银监会再度传出二套房贷收紧的信息，是否会导致多次置业者撤出市场的现象？

从目前来看，市场上对于二套房贷反响不是很强烈。记者上周末在城区一带楼盘看到，楼盘的人气、成交依然保持二套房贷收紧消息传出前的状态。而在东城某新开楼盘内，更有部分买家加速入市。

有业内人士接受媒体采访时表示，部分银行的优惠利率仍有操作空间，所以，现在的严格执行二套房贷政策，不会出现2007年大批多次置业者逃离的结果。