泡沫蓄势 开发商资金解套房价上涨失去了源动力

即使央行一周内三次重申下半年货币政策宽松的方向不改变，也丝毫不影响银监会4月份以来，两次从紧“二套房贷”的决心。最重要的在于，伴随着舆论的进一步加强，市场已经弥漫着一丝恐慌。这些，足以让开发商对市场预期发生改变，而大多数业内人士人乐观预测的下半年房价还将上涨的结论，将面临着极大变数。

开发商资金解套

受捧追溯到一年前。北京。在商品房销售持续陷入疲软的背景下，关于开发商资金链严重短缺的报道见诸各报端。住房和城乡建设部还在一份内部调研报告中指出，开发商资金紧张已经影响到了企业生存。

由北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授等撰写的一份名为《2008年中国房地产行业资金报告》披露，去年房地产行业的资金缺口为6730亿元。这份报告更是大胆得出一个结论：如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。

至少从目前来看，这些预测并没有得到市场的验证。相反，伴随着房地产市场的逐步回暖，资金充裕，成为目前房企的真实写照。

根据代理机构发布的数据显示，上半年，东莞房企销售成绩均表现出喜人的态势。在虹溪诺雅、金域蓝湾等盘的拉动下，万科上半年以成交量909楼、成交金额为12.0082亿元的成绩稳坐头把椅；尽管新盘还没有上市，但光大上半年还是取得了近11亿元的销售成绩；新世纪地产、中信、联华国际等房企在整个楼市回暖的背景下，均表现不俗。没有资金链压力的企业因此更加宽裕，一度陷入资金链短缺的企业则由此得到缓解。

销售回暖的另一面，开发商获得资金支持，更是得到政府的“特别支持”。

房地产落选国家十大振兴规划的消息尘埃落定后，开发商似乎失去了希望政府“救市”的最后一根稻草。然而，国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，似乎让开发商找到了另外一丝希望。

就东莞市而言，政府对土地成交底价作出调整，要求商业银行加大对中低价位、中小套型普通商品房建设的信贷支持等，都为开发商缓解资金链状况提供了前提。

销售回暖、开发商资金链得到缓解，这些前提，为开发商提高了市场预期，于是，一些企业纷纷提高下半年销售目标。

“去年制定今年销售目标时，我们并没有多大信心。从上半年的销售成绩来看，我们完成年内销售目标一点问题都没有”张斌（化名）是东莞某房企营销总监，一个月前，他在记者面前表现出一种信心勃勃的样子。但现在，他有点担心。“上周公司又重新给我们制定了下半年销售目标，比之前提高了10%左右。接下来楼市走向充满变数，要完成这个任务恐怕不容易。”张斌的担心并非多余。

投资物业依然热销

7月25日，德方斯。唐宁（化名）在多个楼盘实地考察后，终于决定在这个楼盘下订，二次置业，一次性付款。这不仅是一个个案，德方斯售楼代表告诉记者，德方斯产品类型主要为90平方米以内，一房、两房单位都有。在购买群体中，有不少消费者是以投资为主要目的的多次置业者。当然，也有不少消费者是首次置业者。

负责德方斯营销工作的中信地产经营部副经理陈峰说，开盘当天，他们共推出99套单位，卖了80多套，销售率超过80%。记者当天在销控表也看到，大部分推出的楼层单位都贴上红色标签。

一如许多以小户型为主打产品的楼盘，这个项目，曾是9·27房贷新政实施后，最直接的一个“受害者”。

根据代理机构所得出的一个结论，9·27二套房贷新政实施后，小户型产品收益率估计下降50%。在这样的前提下，据实证分析，首付提高10%，短期有效需求下降20%。以此推断，首付提高20%，短期有效需求保守预计下降30%以上。

这点后来在市场中也得到验证。由于销售持续不见突破，去年，许多以小户型为主打产品的楼盘，一度纷纷掀起“变脸”旋风：即改变原有规划，部分单位改造成写字楼。君悦2046、卡布斯、第一国际等项目都有过类似尝试。中原地产提供的数据提到，上半年全市商品房成交中，以大户型为主，120㎡以上（含拼合户型）的户型成交比重为36.39%，较去年同期的28.66%有较大幅度的提高；而100~120㎡的中等户型成交比重则由去年同期的20.54%下降到14.95%。这种现象，一方面说明由于产品结构性供求失衡使得首次置业需求释放受阻，同时另一方面也说明今年上半年改善型置业需求释放明显。

自去年底到今年3月份，业内一致认为是首次置业群体大幅度释放的关键时刻，到了这个时候，从供应层面来看，适合该类消费群体的中等户型产品存在缺货的现象。在这之后，换房和投资成为支撑楼市的主要力量。

这类群体中，一部分是出于改善型需求，另外一部分，也不排除是有着投资需求。只要他们认定物业能够升值、保值，一出手就买几套的例子，也不是没有发生。

作为一直专注于制造业研究的经济学家，郎咸平在多个重要场合表达了同一个观点：实体经济没有好转，现在很多老板没有信心做实业，把资金主要砸向股市、楼市，这也是目前楼市、股市回暖的真实原因。

中原地产董事局主席施永青也说，去年，大家坚持现金为王；今年，在通货膨胀预期影响下，大家又纷纷认为现金变现资产，物业才是最好的保值增值渠道。

由此，有业内人士得出一个观点：二套房贷真正收紧落地后，改善型、投资群体将改变市场预期，楼市成交量由此面临下滑通行道，充满无限可能性。

房价上涨失去源动力

山雨欲来风满楼。目前甚嚣尘上“二套房贷”再度收紧的言论充斥着每一个购房者的耳根，整个市场将面临怎样的变数？

王展南，东莞瀚森投资集团董事总经理，目前在东莞主要开发的一些楼盘集中在虎门、沙田和横沥等镇街。城区方面，在莞城老沃尔玛旁边还有一块面积不大的地，20多亩。他刚刚在深圳中心区域找了一个投资项目，“主要开发商业项目，投资5~6亿元”他淡淡地说道。

说起“二套房贷”收紧这个话题时，他显然有点激动。“中国房地产行业是受政策主导的一个行业，政府不应该过度干预。”与此同时，他说，目前东莞的房价不高，还有上升的空间。

这就是他的观点。其实，并非无道理。有报道认为，下半年国内充裕的流动性状况不会改变，甚至有可能会甚于上半年。央行适度宽松的货币政策将持续；通胀预期下居民“存款搬家”可能再度上演。宏观经济层面充裕的流动性和房地产市场本身的供给瓶颈，决定了主要城市房地产价格下半年很可能会出现快速上涨。

但二套房贷收紧政策的落地，则让回暖的楼市增添了一些不确定性。有观点认为，收紧二套房贷将或多或少影响到改善型和投资型需求接下来的释放，其中，改善型需求将首当其冲受到影响。在这样的背景下，一些开发商想进一步提高在售项目价格的愿望，有可能会落空。

一在常平准备开发项目某房企营销总监甚至说，现在很多开发商都过于乐观，如果他们现在还想通过慢慢提高价格的话，那么，他们会很惨！