东莞房企九月“开学忙” 大战金九银十冲刺年度目标

9月到来，疯玩了两个月的学生又乖乖地回到课堂，语文、数学、英语、物理各科学业压力纷至沓来。面对沉重的学习任务，一个新学期计划表是必不可少的。与学业繁重的学生一样，已开启“金九银十”销售大战的东莞房企面对激烈的竞争和沉重的去化压力，也需要做份“开学计划表”了。

购房者入市意愿高

暑假作业：刚需稀缺 碧桂园大逆转

今年以来，政策相对平稳，需求持续释放，东莞楼市维持供不应求的局面，库存持续走低。在市场走好的情况下，购房者的入市意愿也较强，鲜有观望情绪，强劲的买方消化能力让开发商保持着相对的优势，出货压力较小。据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年前8月东莞一手商品房成交面积达528.4万平方米，同比大幅增近四成；前8月商品房成交金额达486亿元，同比大幅增加近五成；商品房均价约9196元/平方米，同比小幅上涨6.6%。东莞楼市成交表现强劲，呈现出量价齐升的局面。

大好形势下，不少项目销售业绩喜人，东莞楼市上半年楼盘单盘成交金额最高为16.61亿元，为东莞历史上新高，该项目为观澜碧桂园。与此相对应的是，房地产开发企业也纷纷取得了骄人的业绩，万科、碧桂园、万达、保利等龙头企业业绩均出现了较大幅度的增长，瑞峰置业市场研究部表示，过半房企已经完成了全年销售目标一半。

据合富辉煌数据统计，在2013年前8月住宅网签金额中，碧桂园和万科分别以44.5亿元和41.8亿元夺得全市住宅销售金额房企冠军和亚军，两者占据了东莞市场份额约两成；中信和光大分别以19.4亿元和18.5亿元排名第三和第四；保利地产以12.7亿元位列第五；和记黄埔、新世纪、富盈、丰泰、北大资源地产分居前十。

观澜碧桂园

2013年是碧桂园在莞项目相当给力的一年，碧桂园柏丽湾、碧桂园天麓山、大朗碧桂园、碧桂园时代城、观澜碧桂园五盘联动，其中观澜碧桂园上半年成交16.5亿元成为“单盘销冠王”，而前8月碧桂园共揽金44.5亿，成功挑战万科霸主地位封王。据内部人员透露，今年碧桂园的销售目标是60亿，销售任务已经完成了74%。

在东莞的品牌开发商中，碧桂园的项目并不算多，而今年在售的主力项目也只有碧桂园天麓山、观澜碧桂园、大朗碧桂园、碧桂园柏丽湾等四个，但每个项目推货量较大，结合碧桂园主打刚需、低价快走的销售模式，2013年碧桂园在东莞迅速占领市场，销售业绩大幅增长。

东莞万科2013年上半年在售项目有12个项目，包括金域华府 、金域国际、紫台、金域松湖、松山湖1号、麓湖、棠樾、万科广场、翡丽山、松湖中心、朗润园、万科城等项目。2013年，强劲的刚需支撑了东莞楼市的旺市，万科多个项目推出刚需产品，金域国际、金域松湖、金域华府、朗润园、万科城、翡丽山都有大量刚需洋房供应，受到广大白领阶层的追捧，成交表现均不俗，万科前8月销售业绩也收获了41.8亿元。

事实上，东莞万科2013年将有16个项目推出，南城金悦香树和金色梦想、塘厦四季花城、虎门金色里程都将在下半年推出，东莞万科助理总经理高骏也表示，今年万科的主力产品都在下半年推出，整体供应会比往年增多。对此有业内指出，东莞万科在2013年的销售任务目标将更高于去年70亿。

在2013年，宏远推出江南第一城、康城国际、御庭山、万菱广场、清华居等几大项目，销售情况良好。通过宏远的上市报表，可以得知，上半年宏远集团业绩达到了5.56亿元，较上年同期增长87.42%，成绩喜人。光大今年将推出5个新项目，天骄御峰、天骄御品、天骄峰景收官之作、高价地广场新一期光大香颂里，以及锦绣山河四期，在售货量比去年更多，其销售目标也将超过2012年的19.55亿，而目前销售已18.5亿，成果斐然。富通上半年仅圣堤雅一个主力项目在售，从5月开盘至今，已售出近百套别墅，去货率约80%，销售任务完成良好。

2013已过大半，各大房企迎着东莞楼市的良好势头，及时调整营销策略，控制好推货节奏，都取得了良好的销售业绩，暑假作业完成得异常优秀。

军训：战在“金九银十”

随着金九银十的到来，市场迎来传统销售旺季，一轮推货大战已经开始。据房掌柜统计，今年金九银十期间住宅68个项目推货，同比去年51个增加17个，供应套数13819套，同比去年增加3.58%。

房掌柜了解到，万科旗下各个在售项目均有加推，热销项目金域华府、金域国际、金域松湖、万科朗润园都有刚需新货供应，此外，金悦香树、金色梦想等刚需项目都有望在金九银十开盘，松湖中心璞园、万科紫台、万科棠樾豪宅产品也有望加入抢客行列；碧桂园旗下四大项目柏丽湾、观澜碧桂园、碧桂园天麓山、大朗碧桂园也多有新货入市；联华旗下花园城孔雀湖将推240-280㎡别墅，星河传说天玺230-446㎡大平层产品也有望近期入市；世纪城也将推出石排国际公馆和南城幸福公馆两个新洋房项目；光大地产则有香颂里、天骄峰景、天骄御峰、锦绣山湖新品入市；富通地产除了圣堤雅将推出大平层产品，刚需项目自在城也将于国庆开盘。

除了备足货源，不少项目为了避开“金九银十”高峰，转而在七八月提早入市抢占客源，如沙田东港华府、万科朗润园、宏远御庭山、君珆花园等项目均赶在金九银十之前开盘，避开后市多个项目扎堆入市。

周慧敏现身楼盘现场

更多楼盘则启动各种营销活动以蓄客。房掌柜了解到，广源香市1号、卓越蔚蓝城、鼎峰尚境、光大锦绣山河、中熙松湖国际等楼盘纷纷开展营销活动，从豪车展、玉石品鉴、养生讲座、美食节到新品发布会、样板房开放、明星演唱会等，活动形式多样，东莞楼市一片火热景象。“明星风潮”也再度席卷东莞，8月和金九银十期间，多位明星到莞“半日游”， 周慧敏、廖碧儿、林志玲、姜育恒、胡一虎、宋鸿兵、叶檀、柳岩、张智霖等亮相东莞各大楼盘活动现场。

进入金九银十，诸多项目集中入市，市场供求关系明显改善，竞争激烈。不少项目加大让利以增大卖点，低首付、垫首付等促销措施又频现东莞楼市。房掌柜了解到，联华旗下星河传说天玺启动5万抵20万认筹，花园城孔雀湖新品别墅则有5万抵30万的优惠；中惠卡丽兰91-95平新品登记就可享5万抵10万优惠；中信观澜凯旋城临街商铺则推出5万抵10万的优惠；中惠香樟半岛48-97平非毛坯公寓一房首付1万起，二三房首付仅需8万起，丰泰旗下观山碧水洋房首付仅10万，旗山橡树郡别墅则首付45万起，让利明显。

新学期规划：刚需为王 别墅继续发力

东莞楼市自开年以来持续走高，呈现量价齐升的热销局面。火热的楼市，让东莞开发商当中普遍存在着乐观心态，纷纷看好后市，楼市预期很高，金九银十后虽然纯新项目不多，但是在此期间上市的项目都将继续热推和加推新品，接下来东莞楼市供应量仍将保持在一个较高的水平，产品结构以首置、首改的刚需产品为主，但高端产品尤其是别墅也将占有很大比重。

皇马郦宫

东莞万科助理总经理高骏表示，今年万科的主力产品都集中在下半年，对后市销售前景非常看好。万科定于今年上市的4个新项目中，金悦香树、金色梦想近期将上市，而位于塘厦的四季花城和位于虎门的金色里程则将在后期面市，两个项目都主打刚需，位于虎门的万科紫台将推新品非毛坯别墅；碧桂园则将延续之前的产品线路，继续热推旗下4大项目，其产品线仍以别墅和刚需洋房为主；备受瞩目的联华黄旗豪宅项目皇马郦宫正在加紧施工，年底该项目便可亮相市场。

开发商普遍看好后市行情，但同时诸多项目入市，供求关系逐渐出现逆转，下半年供需将大致平衡，市场竞争格局加剧。此外，近期东莞房贷利率再次上调，房贷利率收紧又将影响部分购房者的心理预期，后市开发商或再现出货压力。所以，鉴于“现金为王”的市场规则，开发商积极走货，实为上策。