东莞楼市成交持续上涨 金九银十冲量大战即将爆发

1、新增供应：供应“小宇宙”再度爆发   品牌开发商占6成以上

随着国庆黄金周的临近，开发商为抢占市场加快了推货步奏，东莞楼市供应“小宇宙”再一次爆发，上周全市共有16个项目有商品房新增供应，合计住宅新增3212套，面积约39.29万㎡，创今年单周供应量的最高水平，新一轮的供应“井喷”如期而至。

值得一提是品牌开发商供应再度冲高，住宅供应量有6成是由万科、碧桂园、新世纪、三正地产等品牌开发商所提供。开发商为争夺市场快速出货，刚需是利器，所推户型超7成刚需产品，与前两周多元化的市场供应出现一定反差。非住宅方面，供应量持续三周出现下滑态势，因九月是传统的住宅营销旺季期，开发商更为专注住宅产品的销售，上周合计新增商铺103套，主要表现在北大资源御湾。

2、成交情况：成交持续上涨  冲量战尚未爆发“蓄客”为主流

9月第三周东莞住宅成交1996套，合计面积20.14万㎡，连续两周呈现上涨趋势，创年内单周成交第二名。主要是因为：一、前两周新推或加推的项目签约放量，如三正卧龙山一号、万科金色梦想、万科公园里、名流印象花园等项目，对整体楼市走高做出一定贡献；二、品牌开发商的项目签约比重上升，表现在万科、富盈、三正等；三、恰逢“中秋佳节”，多个项目有节日优惠，刺激购房者入市，如恒大帝景82-165㎡单位首付6万起。

但从截止9月23日成交情况来看，“金九银十”冲量战尚未出现，与5、6月的同期对比不差上下，推盘潮未真正上演。据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周有近30场营销活动上演，让中秋楼市热闹沸腾。从营销策略来看：一、“蓄客”仍是主流，超8成活动是认筹活动。纯新盘的有世纪城幸福公馆销售中心开放、万科·金悦香树77-98㎡非毛坯房认筹、锦绣东方销售中心开放、石排国际公馆临时营销中心开放、富通自在城样板房开放等；二、明星促销活动持续不断，御花苑曾志伟/张韶涵/羽泉演唱会、富通圣堤雅迪克牛仔新品入市助阵等；三、“中秋主题”活动助力楼盘推货。从近期营销活动来看，真正冲量大战将在国庆前后上演。

3、成交均价：环比略涨1%  签约价8278元/㎡处于年内低位

住宅上周住宅均价环比略涨，为8278元/㎡但仍然处于年内低位。主要是二三线镇区的项目签约比重仍然突出，如常平万科公园里成交138套，签约价为7758元/㎡；富盈公馆123套，签约价6236元/㎡；居益公馆106套，签约价6487元/㎡等项目，尽管上周高价位项目签约有所增加，但也难以支撑均价大幅上涨。

4、区域供需：凤岗回归冠军宝座  中堂在个盘持续热销下稳居前三

凤岗在名流印象花园（232套）、三正卧龙山一号（75套）两大项目签约放量的支撑下以364套回归冠军宝座，终于将连续三周夺冠的塘厦挤下。而中堂得益于富盈公馆（123套）、居益公馆（106套）两大项目持续热销，稳居前三名，上周夺下亚军之位。南城以212套再度进入前三，主力项目是万科金色梦想（112套）、君珆花园（38套）等。

5、产品成交：70-100㎡刚需户型成交占总量63% 

上周70-100㎡刚需产品成交1262套，占总量63%；而100-130㎡单位成交282套，占总量14%，环比有所增加；130-160㎡户型成交115套，环比下降。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：本周无待拍地块

1.2出让土地：高埗首宗商住地上市  起始楼面地价约1301元/㎡

上周仅1宗商住地在东莞国土网进行了公布，地块位于高埗镇高埗大道旁，出让面积约4.94万㎡，容积率在1与1.93之间，起始楼面地价地价约1301元/㎡。此地块是高埗镇自2008年以来首宗挂牌上市的商住地块。目前，高埗镇正处在楼市“空窗期”，全镇仅新世纪颐龙湾一个项目在售。

1.3土地成交：上周无土地成交信息

2、房地产市场

2.1、新开工：开工节奏逐渐加快   新项目半山逸品花园大规模动工

上周东莞开工市场开始回温，全市共有3个项目取得了开工许可证，分别是常平置业城二期，天骄御景和半山逸品花园，合计住宅建筑面积约26.81万㎡，环比增长近3倍；非住宅开工面积约5.05万㎡。其中常平置业城二期开工的是商业办公楼，而东城的天骄御峰只两栋住宅楼开建，这两个项目都是小规模的动土。有大规模动作的是凤岗纯新项目半山逸品花园，该项目是三正地产分别在2011年12月和2012年5月拿的地，项目占地面积约12.29万㎡，总建面约28.07万㎡。

2.2、新增供应：供应“小宇宙”再度爆发   品牌开发商占6成以上  

随着国庆黄金周的临近，开发商加快了推货步奏，东莞楼市供应的“小宇宙”再一次爆发，全市共有16个项目有商品房新增供应，合计住宅新增3212套，面积约39.29万㎡，再创今年周供应量的最高水平，环比上涨近7成，新一轮的供应“井喷”如期而至。值得一提飞是品牌开发商供应再度冲高，住宅供应量有6成是由万科、碧桂园、新世纪、三正地产等品牌开发商所提供的，所推产品以刚需为主。

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周东莞全市共有2361套刚需户型(70-110㎡)供应，约占总量74%，且基本由品牌开发商所提供。其中万科旗下的三大项目供应1022套，分别是常平万科城（724套）、万科翡丽山（158套）、万科金域松湖（140套）；碧桂园集团的碧桂园柏丽湾则增348套刚需新品；三正地产的新项目卧龙山一号则有300套94-100㎡的产品抢先入市；新世纪地产旗下的新世纪星城海涛居提供312套。

非住宅方面，因九月是传统的住宅营销旺季期，开发商更为专注住宅产品的销售，非住宅供应量持续三周出现下滑态势，上周合计新增商铺103套，主要由北大资源御湾贡献。

2.3、楼市成交

2.3.1、总体情况：成交连续两周上涨  冲量战尚未爆发“蓄客”为主流

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年9月16日-2013年9月22日）东莞住宅成交1996套，合计面积20.14万㎡，连续两周呈现上涨趋势，年内单周成交第二名。

2.3.2、供需量价走势：住宅均价环比略涨，8278元/㎡处于年内低位

上周住宅均价环比略涨，为8278元/㎡但仍然处于年内低位。主要是二三线镇区的项目签约比重仍然突出，使得均价低位运行。如常平万科公园里成交138套，签约价为7758元/㎡；富盈公馆123套，签约价6236元/㎡；居益公馆106套，签约价6487元/㎡等项目签约价低于“8千”大关，尽管上周高价位项目签约有所增加，但也难以支撑整体均价大幅上涨。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1725套仍为主力 商铺签约小幅上升

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需户型持续热销  100-130㎡户型成交增加

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：凤岗回归冠军宝座  中堂在个盘持续热销下稳居前三

凤岗在名流印象花园（232套）、三正卧龙山一号（75套）两大项目签约放量的支撑下以364套回归冠军宝座，终于将连续三周夺冠的塘厦挤下。而中堂得益于富盈公馆（123套）、居益公馆（106套）两大项目持续热销，稳居前三名，上周夺下亚军之位。南城以212套再度进入前三，主力项目是万科金色梦想（112套）、君珆花园（38套）等。

2.3.5.2、个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品成交659套  占总量34% 

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：200-250㎡的产品成交比重高  占总量31.9%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡产品签约增加   占总量34.8%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量31.9%

2.3.7楼盘活动：一鼓作气蓄势  集中火力迎战

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1 8月数据趋稳向好 宏观政策助力经济回暖

数据显示，8月份中国外贸出口同比增长7.2%，增速比上月回升2.1个百分点；社会消费品零售总额同比名义增长13.4%，比上月加快0.2个百分点；前8个月全国固定资产投资同比增长20.3%，其中制造业投资增长17.9%。一系列数据表明，中国经济正以坚实的脚步，逐渐趋稳向好。

3.1.1.2  9月汇丰制造业PMI劲升，料三中全会前政策维稳

9月份汇丰中国制造业采购经理人指数（PMI）初值（亦称预览值）从8月份的终值50.1跃升至51.2，该读数高于市场普遍预期的50.9。

这给我们认为自7月下旬以来中国经济持续强劲回升的判断提供了依据。我们预计，今年第三季度中国国内生产总值（GDP）同比增速会从第二季度的7.5％加快到7.9％，而第三季度GDP环比增速很可能会从第二季度的1.7％升至2.4％。

8月份经济数据良好意味着，市场不应该指望中国会推出一项大规模的经济刺激计划。维持宽松政策的另一个约束是快速上涨的住房价格。话虽如此，但定于11月份的十八届三中全会召开在即，中国新一届领导层仍然高度重视经济增长和金融稳定，因此李克强总理不太可能在近期内有意破坏金融体系的稳定。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1 两部委密集调研 电商出口退免税政策近期出台

记者近日获悉，国家税务总局正会同财政部对跨境电商出口退免税问题展开密集调研，相关政策将于近期推出，最快或在10月1日前出台，对符合条件的电子商务出口货物实行增值税和消费税免税或退税。业内人士认为，这对跨境电商是巨大利好。

在传统外贸“低迷”之际，跨境电子商务异军突起，并在国家层面受到重视。国务院办公厅日前转发商务部等部门关于实施支持跨境电子商务零售出口有关政策的意见，指出有关部门将于近期制订并公布适应电子商务出口的税收政策。

3.1.2.2 广东农民工积60分可申请落户办法或全国推广

17日和18日，省人大常委会组织在陕十二届全国人大代表进行“以关中城市群为主体，加快陕西城镇化进程”专题调研。市民化的实现路径，日前，国务院发展研究中心副主任、研究员韩俊应邀来陕作“新型城镇化与农民工市民化”的专题报告时，就曾详细解读广东“农民工积分制落户”的做法，并透露“这一制度或将在全国推广”。

3.1.3楼市环境：  

3.1.3.1 内蒙古明确保障房上市交易规则

按照内蒙古自治区政府新近出台的政策，个人购买的保障房，在付清房款满５年后，可以对外转让或出租。属于政府投资兴建的保障房，上市交易时向政府上交成交价的３０％后可以取得全部产权。
　　同时，保障房买受人在取得完全产权前，已经另行购买和拥有住房，或者全部家庭成员户籍均迁出自治区需要转让所购保障房的，住房保障部门将在原销售价基础上综合考虑住房折旧、物价水平等因素付款回购。此外，凡是由政府全额出资建设、部分出资合作建设的保障房，出售房屋收回的资金将存入保障房资金专户，实行专户管理，专项用于保障房滚动建设。

3.1.3.2  人民日报聚焦海外置业受追捧：投资移民只是噱头

2013北京秋季房展会9月19日—22日在京举行。本届展会上有500余个国内外项目参加，其中美国、加拿大、澳大利亚等海外房产项目就达260多项，超过参展项目总数一半。“投资移民”、“买房获居留许可证”等仍是多数海外项目的宣传噱头。专家表示，海外置业热潮下，购房者必须保持清醒头脑，防范投资风险，相比国内房地产项目而言，海外房产投资未必能够保证稳定的升值空间。

3.1.3.3  房贷“暂停潮”来袭

近期，多地陆续传出银行暂停房贷的消息。据报道，目前已有北京、广州、深圳、合肥、重庆等城市陆续出现暂停房贷的情况，并呈现由一线城市向二三线城市蔓延的趋势；涉及多家银行的房贷业务，既有平安、民生、兴业等较小银行，也有农行、交行、工行等国有大行。房地产业内人士表示，上半年楼市销量出乎意料的热闹，也让银行的房贷额度提早进入“干涸期”。数据显示，上半年全国房地产销售前10位的房企上榜门槛已达到283亿元，同比增幅达63%。而银行内部人士也表示，今年三四月份楼市的热闹，让不少银行的额度都用得差不多了。

3.1.3.4北京：8月配建限价房超50万平方米

北京市土地整理储备中心近期表示，8月北京市共成交9宗居住用地，总建筑规模约163万平方米，其中配建限价商品房53.9万平方米，可提供限价商品房约7000套。这9宗居住用地分别位于房山、大兴等地区，成交总价约150亿元，总用地面积约202公顷。截至8月底，北京市土地市场今年共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3.7倍。

3.1.3.5 深圳：挂牌福田、后海中心区5宗地

近期，深圳市土地房产交易中心以挂牌方式公开出让B116-0045等5宗地的使用权。其中，宗地编号为B116-0045的地块，位于福田区中心区，土地面积5581.12平方米，建筑面积14000平方米，挂牌起始价1.53亿元。另外4宗地块则均位于南山区后海中心区，宗地编号为T107-0073的地块，土地面积10438.7平方米，为商业服务业设施用地和社会停车场库用地。

3.1.3.6 广州：8月二手住宅总价创新高

广州市国土房管局近期表示，今年前八个月，广州市10区二手住宅登记宗数为63787宗，同比增加93%，已经超过了2012年全年总量（59605宗）。按最新的成交趋势，预计到10月上旬便有可能达到甚至超过2011年全年总量（70589宗）。与交易量的大增相比，成交价格亦毫不示弱，数据显示，8月全市二手住宅套均总价再创新高，达到148.2万元/套，比7月上涨5.3万元/套。3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1 东莞“硅谷”松山湖大学创新城一期明年底竣工

占地398亩，总建筑面积44万平方米，项目总投资额34亿元。未来，这里将成为全国一流的创新型科技产业园区，是集科研、企业孵化、金融、学术交流、商务生活配套、人才培养、人才公寓、会展、休闲观光、购物于一体的大型科学产业综合体。预计2016年第一批楼宇建成启用。

它被称之为东莞的“硅谷”。其中，最重要的载体，即是将来将引进入驻的10～15个大学研究院。

3.2.1.2 中集集团第一集装箱总部 将从深圳迁至东莞

16日，中集集团（中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司，简称“中集集团”）松山湖项目——中集集团产业创新发展中心正式培土奠基。

未来，这里将成为中集集团第一大业务版块集装箱总部，跨国企业总部管理职能及相关的业务将正式引入美丽的松山湖。

深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平认为，中集集团的进入，必然带来东莞的产业升级。日后，若能整合上下游资源形成合力，将形成东莞一个新的经济增长点。

3.2.1.3投资10亿 “亚洲云”项目洪梅奠基

16日，投资10亿元的东莞亚洲云网络技术有限公司总部基地在洪梅镇奠基。“亚洲云”项目由中国最大的电信中立第三方数据中心专业服务提供商世纪互联数据中心有限公司与东莞市政府共同建设。

业界普遍认为，该项目的建成将在未来有力推动东莞在新一代信息技术发展机遇中实现创新转型和产业升级。而事实上，“亚洲云”并不是东莞第一个云项目，此前，中科院云计算中心、115网盘等项目已在东莞落地生根。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 我市投388亿创建国家生态市 2017年申报验收

日前，市政府正式印发《东莞市创建国家生态市实施方案》.具体实现步骤是：至2016年，基本达到国家生态市建设指标，创建成为广东省生态市；至2017年，全面达到国家生态市建设指标要求，向环境保护部申报验收；至2020年，全面建立起良性循环的生态安全格局，建立人与自然和谐的生态人居体系，培育具有东莞特色的生态文化体系，为创建生态文明示范市奠定基础。

3.2.2.2 粤再推83个重大项目 莞民间资本可参与

我省日前再向民间资本推出83项重大项目，总投资额2515亿元。去年已放开2批182项重大项目，以鼓励和引导民间资本投资。

碰巧的是，素有“金融绿洲”之誉的东莞，今年7月份本外币存款高达8147.6亿元，富足的民间资本一直在寻投资空间。对热衷酒店、房地产等服务业的东莞民间资本而言，省政府放开重大项目将是一大投资利好。

3.2.2.3东莞住宅普标上调 一类镇街(园区)调至8654元/㎡

我市自2012年9月1日起调整普通住房价格标准，标准有效期为一年。为继续贯彻落实国家关于普通住房的优惠政策，支持居民合理购房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，市政府常务会议审议出台《普通住房价格标准调整机制方案》，东莞享受优惠政策的普通住房实际成交价格一类镇区标准由8000元/㎡提至8654元/㎡(含本数);二类镇区由6000元/㎡提至6610元/㎡，三类镇区由4500元/㎡提至5717元/㎡，标准执行有效期为一年。