东莞楼市金九成色十足 市场需求旺盛房价难下滑

    在“金九”进入尾声、迎接“银十”到来之际，东莞楼市又掀起一股供应热潮。上周，约40万平方米新增供应创下今年高位；而住宅成交1996套，合计面积20.14万平方米，连续两周呈上涨趋势，创年内单周成交第二名。其中，刚需户型占近六成，而楼价则继续在高位企稳。

　　业内人士分析认为，随着前两周新推或加推的项目签约放量，加上中秋节点楼盘项目推出促销，刺激购房者入市，是上周成交量高企的主要原因。

　　供应

　　“金九”尾声多项目集中入市

　　“金九”即将进入尾声，今年最后一波传统的购房高峰将至。记者发现，对比9月开局的小步回升，上周东莞众多项目集中入市。据东莞中原研究部数据监测显示，上周有15个项目新增住宅合计约40万平方米，供应呈井喷态势，创下今年高位。其中，住宅供应以洋房为主，供应36.22万平方米。

　　记者发现，目前市场仍以刚需为主。据瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周东莞全市共有2361套刚需户型（70～110平方米）供应，约占总量的74%，且基本由品牌开发商提供。“刚需产品是不愁卖的，在‘金九银十’期间，刚需产品会呈供不应求的态势。反而是大户型，尤其是缺乏地段资源或自然资源的大户型会比较难卖。”合富辉煌市场部经理李兴旺表示。

　　非住宅方面，由于9月是传统的住宅营销旺季，开发商更为专注住宅产品的销售，因此非住宅供应量持续三周出现下滑态势。上周合计新增商铺103套，主要由北大资源御湾贡献。

　　成交量

　　连续上涨 年内单周排名第二

　　受楼市供应井喷影响，东莞住宅成交已连续两周呈现上涨趋势。上周全市住宅成交1996套，合计面积20.14万平方米，为年内单周成交第二名。

　　对此，合富辉煌专家认为，这主要是因为前两周新推或加推的项目签约放量，如三正卧龙山一号、万科金色梦想、万科公园里、名流印象花园等项目，对整体楼市成交量走高做出一定贡献。而品牌开发商的项目签约比重也明显上升，如万科、富盈、三正等。同时，上周恰逢中秋佳节，多个项目有节日优惠，刺激购房者入市，如恒大帝景82～165平方米单位首付6万元起，吸引了大量买家。

　　据了解，上周东莞刚需产品成交1262套，占总量的63%；而100～130平方米单位成交282套，占总量14%，环比有所增加；130～160平方米户型成交115套，环比下降。

　　房价

　　仍高位企稳 未有实质性回落

　　在价格上，今年以来，由于楼市持续热销，东莞众多楼盘均价也逐渐上扬，尤其8月、9月入市的很多新盘，价格普遍较高。

　　从近期众项目的签约均价来看，虽然“金九”期间楼市营销优惠口号频频出现，但各项目现场仅仅是一些小型暖场活动，购房优惠也仅以常规折扣为主，比如低首付、九八折等等，实际签约价格并未有实质性回落之势。

　　“这说明众多项目在传统营销旺季频频推出的各种营销优惠其实力度有限，众多楼盘均价仍在高位企稳。”中原地产策略研究中心总监车德锐表示，由于上半年良好的业绩以及对后市的乐观态度，开发商亦不急于采取以价冲量。瑞峰置业相关工作人员也表示，未来东莞房价仍将呈平稳上升趋势。随着土地供应越来越少，市场需求旺盛，东莞房价难以出现下滑。

    业内建议

　　开发商定价太高或加重观望情绪

　　对于即将到来的“银十”楼市走势，李兴旺认为，总的来说，“金九银十”期间政策比较平稳，因此楼市成交量值得期待。但他也提出，如果房价过快增长，不排除会使购房者的观望情绪加重，因此开发商在定价上应总结近两个月的情况，不能过度调高价格。

　　车德锐也表示，东莞市场仍以刚需为主，开发商一路提价，要考虑购买力能否跟上来的问题。如果市场价格波动大，就会加重市民的观望情绪。“目前市场已产生一些微妙的趋势，比如一些项目成交不错，一些项目却卖得不好。”车德锐表示，“东莞整个市场的房价泡沫逐步增多，对于来访量及人气不高的楼盘来说，已到了危险的节点。”

　　不过他也认为，第四季度东莞整体房价仍会平稳小幅上涨，不会有大幅变动。直到刚需一族接受不了某个价格，才会改变这种现状。此外，未来3～4年内东莞刚需市场还是很强劲的，成交量也会保持在高位运行。

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　　上周凤岗成交排名全市首位

　　据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周东莞30个区域住宅签约成交1996套，其中四大城区共成交409套，占全市住宅成交的20%。凤岗镇签约成交364套，排名全市首位，将连续三周夺冠的塘厦挤下，主要得力于名流印象洋房产品以8580元/平方米签约233套。

　　中堂镇签约成交260套，排名全市第二。上周该镇有两个项目销售特别热闹，分别来自东城国际洋房签约110套及富盈公馆洋房签约125套。南城区签约成交212套，全市排名第三，主力项目是万科金色梦想签约112套、君珆花园签约38套等。

　　业界分析认为，从近几周的供应情况来看，接下来，东莞东南片区、西南片区、东部片区以及中部片区市场表现将尤为活跃，其高位供应将延续至10月。