第三季度东莞楼市供需两旺 四季度市场预期可观

一、房地产市场导读

供需：为抢跑旺季保持热销势头，开发商力推新货且受到购房者的积极回应， 2013年9月东莞楼市供需两旺，新增供应和成交量皆高位运行，“金九”成色十足，住宅环比同比都一线飘红。而今年第三季度，得益于淡季不淡旺季畅销交投氛围的支撑，以202.91万㎡成交量创近几年新高，季度行情与去年走势一样，皆呈现递增的态势。后市新入市项目和新推货量仍然庞大，仍将会有200万左右的新增供应量，若保持目前稳定的政策环境，预计第四季度成交量可观，将超越第三季度。

新增： 2013年第三季度共有91个项目有商品房新增供应，套数为27108套，合计面积达262.99万㎡。其中有住宅产品供应项目有73个，共有19161套，合计面积210.69万㎡，稍逊色第二季度的222.03万㎡，但处于近几年高位。今年供应量走势波动较为明显，前4个月供应较为低迷，而5月开始随着工程进度的加快以及市场环境的好转，开发商对后市预期看好，为抢滩市场纷纷推新货入市，5月新增供应出现爆发式增长，达到113.6万㎡，创历史新高。此后4个月供应都比较可观，皆在50万㎡。而9月为备战“金九银十”，开发商推货热情高涨，共有42个项目有住宅供应，合计面积97.51万㎡，创年内第二高位。

成交：2013年第三季度共成交商品房23298套，合计面积230.89万㎡，其中住宅成交19411套，面积为202.9万㎡，创近几年季度排名最高位。从各区域成交来看，临深片区得益深圳客户批量入市一路畅销，9月份或第三季度皆将冠军和亚军宝座都收入囊中，南城则排名季军。

价格：今年月度住宅签约均价相对平稳，在8400-9300元/㎡之间浮动，与11年（7600-8500元/㎡）、12年（7800-8600元/㎡）对比呈现5%的上涨趋势，仍处于理性的发展态势。 上涨的原因有：一、2013年5月以来东莞楼市持续热销，开发商资金回笼情况理性，去货压力小，众多项目纷纷小幅提价；二、城区刚需户型稀缺，新入市的项目定价都“过万”；三、非毛坯修的豪宅及别墅产品成交不俗，尤其表现6月，催动均价“破九”。而因“金九”主要成交区域分布于二线镇区，如中堂、常平、沙田等镇，签约价小幅下滑至8590元/㎡。

新开工：进入下半年，东莞开工步伐出现明显下滑状态。瑞峰置业市场研究部数据监测显示:2013年第三季度东莞共有19个项目取得了开工许可证，合计总开工量为187.11万㎡。其中住宅开工量为138.89万㎡，环比下滑三成多，同比下滑23%，创近10个季度以来的新低点；非住宅开工量为48.23万㎡，环比下滑33%，同比下滑54%。

1、楼市供销存情况

1.1供销情况： “金九”供需两旺  第三季度住宅成交量创近几年新高

瑞峰置业市场研究部监测数据显示，为抢跑旺季保持热销势头，开发商力推新货且受到购房者的积极回应，2013年9月东莞楼市供需两旺，新增供应和成交量皆高位运行，“金九”成色十足，住宅环比同比都一线飘红。而今年第三季度，得益于淡季不淡旺季畅销交投氛围的支撑，以202.91万㎡成交量创近几年季度成交新高，季度行情与去年走势一样，皆呈现递增的态势。后市新入市项目和新推货量仍然庞大，仍将会有200万左右的新增供应量，若保持目前稳定的政策环境，预计第四季度成交量可观，将超越第三季度。

   供应：2013年第三季度共有91个项目有商品房新增供应，套数为27108套，合计面积达262.99万㎡。其中有住宅产品供应项目有73个，共有19161套，合计面积210.69万㎡，稍逊色第二季度的222.03万㎡，但处于近几年高位。原因有：一、楼市持续热销，上半年新供应货量快速被消化，导致库存一直低位运行，急需新品不断入市补充；二、抢跑“金九银十”，错开营销高峰节点，部分项目在7月、8月提前入市；三、豪宅和别墅供应近30万㎡，增幅明显，入市欲望强烈；四、临深片区争夺深圳客房源，各个项目争先恐后入市，供应一波接一波，如塘厦、凤岗、樟木头三镇就达60多万㎡，占总量3成左右。

  成交：2013年第三季度共成交商品房23298套，合计面积230.89万㎡，其中住宅成交19411套，面积为202.9万㎡，创近几年季度排名最高位。究其原因有：一、第三季度基本没有影响性的调控政策出台，经济及政策的稳定，对开发商和购房者入市信心提供了保障；二、延续上半年的热销行情，淡旺季皆畅销，7-9月成交量都超越60万㎡，9月更是创下年内第二高位；三、广深两地的限购政策不变，东莞临深片区依然获益，大批的客户选择在塘厦、凤岗、樟木头等镇置业，助推整体成交量；四、城区稀缺的刚需户型增加，如君珆花园、格兰名筑、万科金悦香树、万科金色梦想等项目皆推70-100㎡的户型，尽管价格偏高，但依然受宠；四、碧桂园、万科、保利等品牌开发商旗下项目齐齐入市，在品牌效应及性价比高的双重利好下，入市及畅销的情况时有发生；五、豪宅和别墅产品签约不俗。

1.2住宅供销比：备战“金九银十”供应再度剧增  供销比率大于1  

从住宅供销比来看，9月供应量高于签约量，供销比自6月以来首次大于1。主要是因为开发商对后市预期看好及为“金九银十”备战，供应量再度剧增；而项目入市节点则错开进行，9月前三周入市项目只有三、四个，末周才集中爆发，近10个项目入市，但该部分成交量预计将延后一周左右体现，所以供销比大于1也属正常。

1.3存量和消化周期: 供应猛增催使消化周期略有上升  为7.63个月

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2013年9月底东莞市商品住宅存量为475.95万㎡，扭转连续5个月下滑势头，呈现上涨态势。主要是因为9月供应量剧增，部分项目仍在蓄客中尚未入市，导致库存增加。按目前销售速度，开发商去库存压力依然较小。

1.4区域存量前十名：南城、东城、松山湖、常平、凤岗库等镇存呈上涨趋势

在区域排名中，南城、东城、松山湖、常平、凤岗等镇由于新增货量加大，库存呈上涨趋势。

2、新增供应明细情况

2.1各物业新增情况：洋房173.25万㎡仍为主力  别墅产品出现递增

2013年第三季度共有91个项目有商品房新增供应，套数为27108套，合计面积达262.99万㎡。其中有住宅产品供应项目有73个，共有19161套，合计面积210.69万㎡。而新增各物业类型中，洋房仍为主力。

别墅供应也不俗，有21个项目有别墅产品供应，合计面积26.67万㎡，主要是来源于保利生态城（140套）、碧桂园天麓山（108套）、御花苑天珺湾（70套）、保利未来城市、三正卧龙山一号（66套）、富通圣堤雅（54套）等项目。

2.2住宅新增月度走势：旺季节点推货高峰再现  9月供应创年内第二高位  

从供应月度走势图可以看出，今年供应量波动较为明显，前4个月供应较为低迷，而5月开始随着工程进度的加快以及市场环境的好转，开发商对后市预期看好，为抢滩市场，纷纷加推入市，5月新增供应出现爆发式增长，达到113.6万㎡，创历史新高。此后4个月供应都比较可观，皆在50万㎡。而9月为备战“金九银十”，开发商推货热情高涨，共有42个项目有住宅供应，合计面积97.51万㎡，创年内第二高位，仅次于5月份。

2.3住宅新增区域分布：临深片区、松朗片区、滨海片区及城区供应依然突出

2013年第三季度主战场仍然表现在临深片区（塘厦、凤岗、樟木头、常平、寮步）、滨海片区（厚街、沙田、虎门）、城区（南城、东城）及水乡片区（中堂、道滘）等四大片区。

2.4住宅产品类型：70-100㎡刚需产品依然占主力  占总供应量6成以上

从新增住宅产品类型可知，2013年第三季度70-100㎡刚需产品供应突出，占总供应量6成以上。此外首次改善产品（100-130㎡）和别墅产品供应也不俗，皆占总供应量13%。

2.5住宅新增前二十名：碧桂园、万科旗下项目齐推货  占据三分天下

   3、楼市成交明细情况

3.1各物业类型成交：第三季度洋房成交170.71万㎡  主力军位置不可撼动

从各物业成交情况来看，第三季度洋房的主力军位置不可撼动，成交16389套，合计面积170.71万㎡，面积占全市总量近8成，成交均价约为8514元/㎡。别墅方面成交也相对理想，共有616套，合计面积33.45万㎡，创年内季度高位。

3.2住宅成交趋势：今年“金九”成色十足  创07年以来同期最高位

纵观2013年1-9月住宅成交，除了春节假期的2月成交较为低迷仅有24.56万㎡之外，其他6个月都在50万㎡以上，足见今年楼市热闹程度。从走势图可以看出，今年东莞住宅成交跌宕起伏，1月开发商抢在2013年春节前收金，进行大规模推货，推动成交达到61.87万㎡；2月由于春节假期的影响，签约量滑至24.56万㎡；3月东莞楼市迎来“小阳春”，触底反弹创6年同期新高，达到62.96万㎡；4月由于市场以“蓄客”动作为主，进入调整期，签约再度下滑；5月在供需两旺的催化下，住宅签约66.93万㎡，创年内新高；而6月延续5月热闹势头，继续走高，成交75.8万㎡，创年内新高；7月由于开发商推货放缓，成交量也正常回落至63.37万㎡；而8月由于部分项目抢跑“金九银十”，支撑成交量上涨至66.5万㎡；9月在供应剧增和开盘量增加的支撑，成交量继续上涨，达72.99万㎡，“金九”成色十足，创07年以来同期最高位。

3.3非住宅成交趋势：受开发商推货节点影响  成交波动较为明显

2013年非住宅成交波动也较为明显，主要是受开发商推货节点影响。在营销高峰节点时，开发商主力放在住宅产品，而放缓非住宅产品的加推，导致成交波动较大。

3.4区域成交：临深片区持续畅销  冠军和亚军宝座都被其收入囊中

从各区域成交来看，临深片区得益深圳客户批量入市一路畅销，9月份或第三季度皆将冠军和亚军宝座都收入囊中，南城则排名季军。均价上各区域表现仍然相对平稳，没有明显的涨幅，均价过万有南城、厚街、松山湖、长安等四大镇区。

3.5住宅价格走势：签约价稳中有升波动较小   仍处于理性的发展态势

今年月度住宅签约均价相对平稳，在8400-9300元/㎡之间浮动，与11年（7600-8500元/㎡）、12年（7800-8600元/㎡）对比呈现5%的上涨趋势，仍处于理性的发展态势。 上涨的原因有：一、2013年5月以来东莞楼市持续热销，开发商资金回笼情况理性，去货压力小，众多项目纷纷小幅提价；二、城区刚需户型稀缺，新入市的项目定价都“过万”；三、非毛坯修的豪宅及别墅产品成交不俗，尤其表现6月，催动均价“破九”。

因“金九”主要成交区域分布于二线镇区，如中堂、常平、沙田等镇，且签约价基本都在“8”之下，导致均价从8月8959元/㎡下滑至8590元/㎡。“银十”随着城区多个新盘的入市及别墅项目的加推，将再度助推签约价走高，往“9千”大关靠近。

3.6普通住宅单价区间：以7000-8000及9000-11000两大价格段为主流

   3.7别墅产品单价区间：10000-15000占据半边江山  15000-20000也不俗

   3.8住宅面积段成交：90-100㎡洋房产品受宠   占成交量3成以上

   3.9别墅面积段成交：200-400㎡产品热销  为别墅市场的主流产品

      3.10个盘排名（按套数）：碧桂园、万科项目热销   洋房排名前十中占一半

    3.11、开发商住宅业绩排名:第三季度万科19.28亿领冠  碧桂园17.5亿排名亚军

    4、潜在供应

4.1整体状况：开工步伐明显减缓  住宅开工量创近10个季度以来的新低

瑞峰置业市场研究部数据监测显示:2013年第三季度东莞共有19个项目取得了开工许可证，合计总开工量为187.11万㎡。其中住宅开工量为138.89万㎡，环比下滑三成多，同比下滑23%，创近10个季度以来的新低点；非住宅开工量为48.23万㎡，环比下滑33%，同比下滑54%。

进入下半年，东莞开工步伐出现明显下滑状态，主要是因为：1、今年第三季度频频出现的台风、暴雨等天气都影响开工的进程；加上9月是传统的营销佳期，开发商也将精力放在产品销售方面，开工步伐有所减缓。2、自2012年以来，东莞开工量一直处在高位运行，房企土地“储粮”所剩不多；数据显示：第三季度东莞19个开工项目，纯新项目就占有10个，在售项目加建明显减少；虽然今年土地供应和成交明显加大，但项目进入开工阶段仍然需要时间。但随着东莞楼市的热销，开发商对房地产乐观预期加大，预计后市开工步伐将会有所加快。

4.2新开工走势：7月、9月创2008年来同期新低   8月回暖开工量不超百万平

从季度走势图来看，东莞住宅开工量从2011年第二季度以来一直保持着在高位运行状态，今年第三季度是首次跌破150万㎡大关，仅138.89万㎡；非住宅开工量趋势较为平稳，维持在50万㎡的上下波动。

而从月度开工量趋势来看，2013年7-9月开工量在低位运行，7月和9月更是创2008年来同期的历史新低点，虽然8月份开工市场有所回暖，总开工量83.85万㎡，处于08年以来同期的第二高位，但第三季度的总开工量依然是近10个季度以来的新低点。

4.3新开工区域分布：3大纯新项目开工助凤岗夺冠   东城22万平居亚军

今年第三季度东莞全市共有12个镇区19个项目有开工动作，其中凤岗镇有3大纯新项目开工，分别是三正房地产旗下的新项目半山逸品花园、位于凤岗中心区的碧湖豪苑以及深城投置地投资公司的凤雅颂花园，合计住宅开工面积约30.48万㎡，处于区域开工量排名第一。排在第二的是住宅开工量为22万㎡的东城区，有天骄御峰和皇马郦宫两大项目开工。而大朗则因碧水天源项目的加建、圣堂花园农民公寓的开工及纯新项目东逸湾花园的动土，开工面积约20万㎡排在第三位。另外，石排因大项目凯旋湾花园的首次开工，面积约16.3万㎡排在第四。同样是单个项目支持进前五名的是莞城区，开工项目是恒大金碧华府。

4.4新开工各类型：洋房开工量126万㎡   别墅42万㎡

4.5新开工明细 ：19个项目进行开工  纯新项目占半数以上

    5、楼盘活动  

5.1、楼盘活动分类汇总：8-9月市场迎来推售高峰及营销热潮   

5.2、楼盘活动明细： 城区升温    热点镇区热销    明星营销热潮再起