卖方主导格局短期内难打破 楼市2013年底或翘尾

    “只要在家，一约就愿意出门看房。”一名房产中介经理说：“‘黄金周’期间有不少网络客和上门客，且购买诚意度非常高。“10月1日晚上接待了一名想买地铁房的上门客，看了三四套房源后，次日就敲定了房子，定下一套曹杨六村的两房。”

    今年的楼市风向标—“十一假日楼市”，无论是房企参展规模还是参观人数都比前两年同期有显著增长。这一热闹景象，有赖于市场当前供需两旺的环境。在政策面不变的基础上，短期内卖方处于主导地位的格局将很难被打破。

    随着10月中下旬大量在房展会蓄客的纯新盘上市，这股热潮或将一直延续到年底。

    金九收尾显成色存量低 卖方占优势

    9月开局，曾有专家预言商品住宅成交量将达120万－140万平方米，实际结果却是突破了预言的上限。金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，9月上海商品住宅成交面积为141.71万平方米，环比上月上涨56.72%，比去年同期上涨了74.96%。

    9月月末放下巨量，或和一部分开发商担心银根偏紧、贷款难放有关，因而需要提前放量，通过扩大成交量来增加回款，同时也有利于“抢”贷款。在现况下，市场总体供应偏紧，在有利于开发商的市场环境下，只要开发商把握好价格策略、“优惠”幅度，跑量是比较容易的。

    与此同时，根据汉宇地产新房监测数据显示，截至9月30日，全市商品住宅市场存量面积为1020.91万平方米，如根据9月份的成交数据计算，全市商品住宅存销比仅需要7个月，处于历史低位水平。由此反映出，当存量处于低位状态下，楼市正处于向好阶段，对于卖方而言，更占据着优势地位，房价也正处于向上阶段。如前期热销的嘉定某刚需盘，其前批房源成交均价在16000－17000元/平方米，而据了解，后批加推房源售价则预计将调整至18000－19000元/平方米，价格涨幅超过10%。出现售价上调，一方面由于房源所处位置不同等客观因素所致，而项目因前期取得了热销表现，开发商积攒了信心，从而出现涨价行为也在所难免。

    量价齐升 房价“高烧不退”达政策红线

    十月房展会中全新盘亮相较多，随着近几周上海住宅成交量高涨，各楼盘在10月房展会期间加大力度宣传，积极蓄客并押宝年底前入市。

    此外，开发商仍采取积极推盘战略。长假期间，全市共有5个项目取得预售许可证，批准预售面积为11.06万平方米，不在少数的热销盘、纯新盘都选择在10月下旬入市，而借由房展会平台，前期有效客源积累，加快项目开盘节奏。德佑地产研究总监陆骑麟表示，从目前市场的热度来看，10月的成交量很有可能突破9月的水平，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量。同策咨询研究部总监张宏伟认为，至年底“翘尾”的行情也会出现。资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“停售”等营销手段，推动“受捧盘”、涨价现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。

    汉宇地产研究部认为，虽然“银十”延续“金九”量价齐升的可能性很大，但楼市长期处于“高烧不退”的危险阶段，这会对房价上涨起到大力推动的作用。而各地方政府则会面临房价制定目标完成难度大的困扰，从而采取“新动作”进行干预，因此今年末期、明年年初，楼市整体表现仍存在诸多不确定因素。