国庆后东莞住宅签约恢复正常水平 刚需大量入市

   一、一周房地产市场导读

1、新增供应：节后供应回归正常水平  刚需户型再次集中上市

节后第一周，新增供应回归正常水平，东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅供应2079套，面积约23.33万㎡，环比上涨近5倍。从供应结构来看，刚需仍然占大头，瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周刚需户型（70-110㎡）新增1633套，占住宅总供应的78.5%。刚需产品供应有：碧桂园天麓山（1088套）、东港华府（172套），纯新项目香樟1号（128套）、长虹百荟花园（120套）等。

2、成交情况：面积环比涨151%  但未能延续“金九”的热闹行情

上周（2013年10月7日-10月13日）东莞楼市成交1627套，合计签约面积为16.86万㎡，面积环比上涨151%，恢复节前正常水平，但未能延续“金九”末尾两周（单周签约量都超过19万㎡）的热闹行情。原因有：一、国庆前后开盘或加推的项目陆续进行网签，如碧桂园天麓山、保利未来城市、聚龙御龙湾、万科金悦香树等项目，但网签量并不高，在50套-100套之间，难以大幅拉升成交量。二、节后第一周开发商推货节奏有所放缓，推货或举办活动的项目寥寥无几，市场以自然去货为主。三、开盘或新推的项目多数集中在中下旬，上旬“蓄客”仍为是主线。未来两周在热销项目持续网签和多个新项目入市的推动下，成交或将会明显飙高，实现“银十”。

3、成交均价：二三线镇区低价位项目签约为主流  均价环比下降5%

上周东莞住宅签约均价为8660元/㎡，环比下降5%。主要是因为二三线镇区签约比重上升，区域排名第一是沙田镇，签约价位7179元/㎡，对整体均价的下滑造成一定的影响；而且上周洋房签约前十名中有6个项目签约价在“8”千之下，如碧桂园天麓山签约98套，价格7563元/㎡，保利未来城市82 套、7039元/㎡，碧桂园柏丽湾74套、7622/㎡等项目，是拉低整体均价的重要原因。

4、区域供需：品牌开发商项目接连入市助沙田得冠军  塘厦排名亚军

上周东莞全市有31个镇有成交记录，签约套数超过100套有沙田、塘厦、南城、凤岗等4大区域。而沙田在碧桂园柏丽湾、保利未来城市两大项目给力签约，以166套首夺年内区域冠军。塘厦则在碧桂园天麓山的热销带动下，排名亚军；南城得益于君珆花园、万科金悦香树两个新项目的持续放量，排名季军。

5、产品成交：

70-100㎡刚需产品热销  100-130㎡户型成交走稳

上周70-100㎡刚需产品成交934套，占总量57%；而100-130㎡单位成交229套，占总量14%，呈现走稳态势。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：本周无待拍地块

1.2出让土地：10宗商住商服用地集中出让   望牛墩占5宗

国庆“黄金周”过后第一周，东莞共有10宗商住地在东莞国有土地交易网进行了公示。从出让的区域来看，主要集中在望牛墩、樟木头、石碣、寮步等二三线的镇区。如沉寂已久的望牛墩镇在上周土地集中出让，共有5宗商住商服用地进行了公示。其中两宗是位于赤滘扶涌村的商住地，合计出让3.88万㎡，其实楼面地价在1000元/㎡左右。其余三宗来自杜屋村，两宗商住地合计出让约11.31万㎡，其实楼面价在1050元/㎡；一宗是商服用地，面积不足1万㎡，起始楼面地价约1351元/㎡。

上周石碣镇有2宗商住地出让，其中一宗位于四甲村的，面积约7.64万㎡的商住地曾是今年8月流拍地，此次自降18840万元再次上市，起始楼面地价也从1805元/㎡下降到1000元/㎡。另外一宗来自石碣镇刘屋村，出让面积约5.86万㎡，起始楼面地价约1880元/㎡。樟木头镇出让的是一宗面积约2万㎡的商业金融用地，这也是樟木头自2008年来首次商业金融用地出让。地块容积率在1与2.5之间，起始楼面地价约1147元/㎡，周边在售楼盘有绿茵温莎堡、保利生态城。

位于临深片区的凤岗出让的是一宗面积约2.5万㎡的商住地，起始楼面地价约1500元/㎡。而寮步出让的是位于香市路与富兴路交汇处的一宗商服用地，地块出让面积约2.32万㎡。

1.3土地成交：美吉特置业再底价获常平商服地     楼面地价约1650元/㎡

停滞近一个月的东莞土地交易市场在上周迎来本月第一宗商住商服用地的竞拍。竞拍地块位于常平镇漱新村，是一宗面积约2.41万㎡的纯商服用地，最终东莞市美吉特置业有限公司以底价5972万元拿下该地的使用权，折合楼面地价约1650元/㎡。这已经是东莞市美吉特置业有限公司在今年拿下的第二宗商服用地了。据悉，美吉特置业有限公司拿下的两地块均北靠常马路，位于大京九片区，交通优势明显；地块周边工业发达，附近是大京九塑胶城，濒临大京九物流园和东部工业园，两大园区为常平政府重点规划的发展园区。

2、房地产市场

2.1、新开工：两大项目开工  大朗纯新项目远大城市广场动土

上周东莞全市共有2个项目取得开工许可证，其中位于大朗的远大城市广场项目是纯新项目开工，住宅建筑面积约9.84万㎡，商铺建筑面积约3.88万㎡。另一个开工项目是东城华商花园的办公楼加建，开工面积约0.93万㎡。

2.2、新增供应：节后供应回归正常水平   刚需户型集中上市

节后第一周，新增供应回归正常水平，东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅供应2079套，面积约23.33万㎡，环比上涨近5倍。从供应结构来看，刚需仍然占大头，瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周刚需户型（70-110㎡）新增1633套，占住宅总供应的78.5%。刚需产品供应有：碧桂园天麓山（1088套）、东港华府（172套）纯新项目香樟1号（128套）、长虹百荟花园（120套）等。

2.3、楼市成交

2.3.1、总体情况：面积环比涨151%   但未能延续“金九”的热闹行情

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年10月7日-10月13日）东莞楼市成交1627套，合计签约面积为16.86万㎡，面积环比上涨151%，恢复节前正常水平，但未能延续“金九”末尾两周（单周签约量都超过19万㎡）的热闹行情。

2.3.2、供需量价走势：二三线镇区低价位项目签约为主流  均价环比下降5%

上周东莞住宅签约均价为8660元/㎡，环比下降5%。主要是因为二三线镇区签约比重上升，区域排名第一是沙田镇，签约价位7179元㎡，而且上周洋房签约前十名中有6个项目签约价在“8”千之下，两大因素是导致均价下滑的重要原因。 

2.3.3物业类型成交：洋房签约1391套仍为主力  公寓签约明显增加

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需产品热销  130-160㎡户型成交上升

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：品牌开发商项目接连入市助沙田得冠军  塘厦排名亚军

上周东莞全市有31个镇有成交记录，签约套数超过100套有沙田、塘厦、南城、凤岗等4大区域。而沙田在碧桂园柏丽湾、保利未来城市两大项目给力签约，以166套首夺年内区域冠军。塘厦则在碧桂园天麓山的热销带动下，排名亚军；南城得益于君珆花园、万科金悦香树两个新项目的持续放量，排名季军。

2.3.5.2、个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品持续热销  占总量30.5%  

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-350㎡的联排别墅产品受宠  成交比重高 

2.3.6.3住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡产品签约突出   占总量28.4%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量48.3%

2.3.7楼盘活动： 国庆后第一周市场潜伏“休眠”

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1  “三驾马车”全面提速 经济增速今年“达标”无悬念

国务院总理李克强日前表示，7月份以来，主要经济数据回升，实体经济活跃，市场信心增加，中国经济呈现稳中向好走势。专家认为，面对复杂的国内外形势和经济下行压力，政府并没有推出强刺激政策，而是选择了既利当前、更惠长远的策略，在保持宏观政策稳定的同时，出台一系列创新性的政策措施，统筹稳增长、调结构、促改革，保证了经济平稳健康运行。目前宏观经济数据整体向好，经济企稳回升势头明显，未来在内外需求持续改善的背景下，中国经济有望进一步回暖，全年实现7.5%的增长目标几无悬念。

3.1.1.2   2013年9月份CPI同比涨3.1% 食品大涨6.1%

2013年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.1%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.1%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.1%，服务价格上涨2.9%。1-9月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.5%。

居住价格同比上涨2.6%。其中，住房租金价格上涨4.4%，建房及非毛坯材料价格上涨1.4%，水、电、燃料价格上涨0.7%。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1国土部：将严防高价地作为近期市场稳定首要目标

国土资源部日前召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会，要求做好近期和下一阶段工作，切实稳定土地市场。

四季度，国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。四季度土地供应迎来新高峰，加之地方政府性债务偿债压力，市场产生高价地动力很大。各地务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。

3.1.2.2 住建部将与国家工商总局赴各地督导“国五条”

房地产市场的火热已受到中央部门关注。记者获悉，住建部继约谈房价上涨过高城市后，将于长假过后，与国家工商总局成立督查组，对地方房地产市场的违法行为进行调研督导，而“国五条”执行则是核查的重要内容。 

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1商业地产挡不住的开发热潮

由于楼市调控政策持续“加码”，以短期盈利为目标的住宅开发商面临前所未有的挑战，收缩住宅、进军商业的案例比比皆是。公开资料显示，中粮、华润、龙湖等房地产企业，均已部署未来少则十几个、多则几十个综合体的投资计划，远洋地产计划2015年前复制10个未来广场。另外，进入2013年，娃哈哈集团、东方园林、维维股份和金威啤酒等外行企业也纷纷投身商业地产，娃哈哈计划3-5年内开出100家商场，主要业态为综合体。另据媒体报道，平安信托在商业地产领域已率先全国性布局，涵盖写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业类型，总投资规模已超过140亿元。

3.1.3.2  首套房之后 深圳研究调整二套房首付比例和利率

11日，深圳常务副市长吕锐锋主持召开房地产宏观调控领导小组联席会议，提出八项措施，其中之一为：抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。这意味着，在房价上涨的巨大压力之下，提高二套房房贷首付和利率或呼之欲出。

3.1.3.3  深圳：豪宅密集入市推高楼价

深圳综合开发研究院表示，当前需求热潮中刚需族可以细分为首次购房刚需以及改善型刚需，而改善型刚需多瞄准的是豪宅市场。近段时间，豪宅市场升温明显，热销的豪宅以半山豪宅居多，这样的市场表现不仅搅热了楼市，而且使得房价节节攀升。从近期豪宅市场的表现来看，成交周期短，现楼比期楼好卖，呈现供销两旺的格局，这已经成为一些投资者寻找资金出口的重要渠道。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1  东莞生态园东部科教区控规获批 文化产业是亮点

日前，东莞生态产业园《08片区（东部科教区）技术文件说明书目录》（下称《规划》）获市规划部门审批通过。《规划》的通过预示着东莞生态产业园正式启动对该区的控制性详细规划，有助于该片区接下来的建设与发展。《规划》指出，要把东部科教区发展成科教、文化创意设计于一体的多功能区，积极发展教育产业和文化创意产业，促进文化创意产业的产学研一体化。

3.2.1.2 寮步被正式命名为“广东省莞香文化之乡”

10月13日上午，记者从寮步镇获悉，通过近年来深入打造莞香文化，目前，寮步镇正式被命名为“广东省莞香文化之乡”。

据悉，在广东省文学艺术界联合会颁发的粤文［2013］60号文中，公布了关于寮步镇正式命名为“广东省莞香文化之乡”的通知。文中指出，目前，寮步已经形成了民众广泛参与，有一定学术支撑的香道风俗，并且文化内涵丰富多彩，产业发展基础较为雄厚。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1公交改革拟明年启动 成立国营公司试点水乡

东莞公交改革方案出台进入“倒计时”。预计明年东莞将成立国有全资公共交通管理公司，试点整合水乡片区中堂等5镇公交资源，组建水乡公交公司。[鼓掌]届时，现有公交企业可自主选择参与资源重组或依法补偿后退出公交经营。

3.2.2.2我市将选定两家住宅专项维修金专户银行

我市将通过公开招标增加选定两家住宅专项维修资金专户管理银行。据了解，2009年我市经公开招标，确定东莞银行为我市住宅专项维修资金专户管理银行。随着我市维修资金管理工作的全面开展，增加专户管理银行，有利于增加专户管理银行总体的网点数量，可以更好地为广大群众交存和使用维修资金提供便利的银行服务，同时合理引入竞争机制，有利于强化专户管理银行自我约束与市场竞争意识。

3.2.2.3我市计划每个镇街每年完成1条以上内河涌整治

10月11日下午，市环境保护工作座谈会透露，下一步东莞将争取用5至7年时间，创建成为国家生态市和生态文明示范市。至2020年，大气复合污染综合防治体系全面完善，多种污染物联合减排效果显著，空气环境质量显著改善，达到宜居环境标准；全市饮用水源水质稳定达标，江库联网水库水质达III类(三类水)，石马河水质基本达到III类，东引运河、寒溪河等水质达到IV类；同时，工业废水全面达标排放，城镇污水处理率达到90%以上。