东莞别墅开发遭遇四大软肋 类别墅压低价格抢客

别墅开发资源趋少，目前不少别墅附近不再是纯粹的山水景观。

今年以来，大量的别墅上市，别墅的成交量也一直持续往上升，别墅资源得到大量的开发。而随着市场的需要，开发脚步的加快，别墅开发面临的资源短缺、生活配套不足、周边环境不完善等问题也突显出来，成为别墅等高端住宅的软肋，不少临近市区或者是生态环境不是很好的别墅只好降低价格来吸引购房者，提高成交量。

现状：别墅价格普降 成交量大升

东莞别墅的格局可以归结为一句话：一江、一山、三湖。一江指东江，一山指黄旗山，三湖指松山湖、横岗湖、水濂湖。据了解，东莞别墅市场刚开始是以独立别墅为主。这些别墅走的是以“传统的山水资源为基础、产品品质竞争”为主的路线。

而随着市场的需要，类别墅产品逐渐增多，开发模式也有改变，逐渐不受区域限制，如景湖湾畔、江南第一城等类别墅产品逐渐出现。但是随着市场的发展，开发的深入，别墅可以依靠的资源越来越少，别墅面临的问题也逐渐突显出来。

据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年7月全市新增别墅约7.6万平方米，销售面积约6.9万平方米，同比增加近八成，2009年东莞独栋别墅供应逐渐减少，以联排（含双拼）为主的类别墅供应逐渐增多，整体均价降低。相对于高端洋房来说，今年别墅价格普遍较低，因此别墅的成交量有较大提升。

巫先生从事房地产市场研究多年，他告诉记者，资源稀缺将成为别墅所面临的一个大问题，“另外一个是别墅开发的产品问题，如果没有很强大的规划和开发实力作保障，一般不会大量开工和销售，这样也就很难出经典的项目来。”

别墅开发四大软肋

1.别墅旁景观打折扣

传统别墅以山水资源为主，随着别墅开发深入，别墅可以依靠的资源越来越少，不少别墅面对着的不再是纯粹的山水景观，旁边也会出现了农民房等与别墅不相称的景观。这种现象在东莞并不少见，不仅别墅旁边有农民房，在城区内许多高端住宅附近也有大量农民房，影响景观。

2.类别墅与洋房混杂

独栋别墅的容积率都在0.3以下，而普通多层和高层住宅的容积率在1.2以上。目前开发商最普遍的做法就是将高层、多层公寓和别墅混合在一起开发，这样做可以平衡容积率，开发商利润要比纯普通住宅的组合划算得多，而这样的结果是别墅和洋房社区不分离，因此无法凸显别墅的优越性和纯粹性。

3.大环境影响小环境

别墅资源减少，纯粹山水景观越来越少，不少别墅项目在选址时不得不面临着许多附近设施等大环境对别墅小环境的影响问题。如别墅项目旁边有医院、高架桥或垃圾场等，这些周边环境对别墅整个大环境也造成了不利的影响。这些因素都影响了不少人对居住地的选择。

而御泉山项目经理熊思扬则认为，目前购房者越来越理性，许多人会认为医院是一个配套，特别对老人而言。

4.交通、生活配套不完善

另外，尽管人们在选择别墅时更注重它的环境，但是由于别墅一般建在郊区，生活配套相对不完善，这也往往成为山居别墅的软肋。郊区别墅配套不完善，周边没有商业、学校等配套服务设施，住在别墅里的业主生活不方便。

业内人士：价格实惠是东莞别墅最大优势

“这实际上是房地产发展的必经阶段。”光大地产项目经理程伟认为，东莞的城市发展存在不平衡性，由于城市发展进程过快，有的区域发展还停留在上个世纪的水平。

程伟表示，需要注意的是，随着房地产的不断发展，开发商开始进行楼盘的精细化定位，即在保证楼盘整体结构、小区园林和物业管理提升的同时，对同属一个楼盘，但占有资源不同的户型进行区别价格定位，因此就会出现一些高端洋房项目，有的朝向只卖5000元每平方米，有的朝向却要卖上万元每平方米的情况。

“不能完全把周边环境治理完了再开发，任何一个楼盘都有景观好的一面和不好的一面，用动态眼光去看，从不成熟到成熟，从不整洁到整洁。”东莞中原市场研究部经理车德锐认为，目前别墅面积小，总价低，购买门槛低，合理定价可以突显出别墅的优势，吸引更多的人购买。

车德锐介绍，价格是目前东莞别墅的最大优势，“目前东莞的别墅一万元多一点还是很实惠的。”2005年国际公馆推出叠加别墅的时候已经卖到6000元/平方米，现在市场价格独栋别墅都不到两万元，整个价格已经回到合理的投资区间。“面积小，总价低，门槛低，改善型的购房者可以抛弃洋房去选择一些类别墅产品。”