东莞新旧项目陆续开盘入市 面市价格无松动迹象

楼市观察

一周商品房成交回顾：

据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2013.10.14-10.20）商品房成交面积25.03万㎡，环比上升35.91%，同比上升50.41%。本周商品房成交套数2501套，环比上升33.89%，同比上升45.07%；成交金额22.27亿元。

本周住宅成交面积21.37万㎡，环比上升26.72%，同比上升44.86%；成交套数2021套，环比上升24.22%，同比上升33.75%；成交金额17.42亿元，环比上升19.29%，同比上升44.67%。非住宅成交套数480套，成交面积3.67万㎡，成交金额4.85亿元，成交均价13222元/㎡。

价格方面，本周住宅成交均价为8153元/㎡，环比下降5.87%，同比下降0.14%。其中普通洋房成交均价为7188元/㎡，高端洋房均价为9323元/㎡，豪宅洋房均价为11999元/㎡，公寓均价为9274元/㎡，别墅均价为14048元/㎡。

开发商积极出货，新旧项目陆续入市促成交，避免后市陷入被动。

本周，东莞楼市继国庆后首周的沉寂后，启动了入市的步伐，据不完全统计，本周共有莞城的富通自在城、樟木头的香樟1号、凤岗的锦龙又一城及大朗的东逸湾花园4个项目开盘入市。从开盘项目的市场反馈信息来看，当前开发商仍抓紧时机积极出货。

一方面，在认筹情况较为理想的情况下，开盘项目通过大量推货，加大购房者对产品的选择面，积极促进客户成交，虽然由于推货量较大而造成销售率不够理想，但成交绝对值上取得不俗的成绩；另一方面，在项目认筹情况并不十分理想的情况下，减少开盘推货量，通过“瘦身”入市，积极促进意向客户的成交，防止客户在认筹时间过长下流失到竞品项目。

无论是通过大量推货加大客户选择面入市，还是在认筹仍旧不理想下“瘦身”出货，都代表了开发商当前尽量促进客户成交的积极推货心态。究其原因，其一，避免后市众多项目入市的剧烈竞争。进入新四季度，将会有众多项目入市，项目无论认筹理想与否，都要及时释放认筹量，防止时间一长客户流向竞品项目；其二，避免后市受政策的影响，在11月十八届三中全会即将开幕之际，11日，深八条出台，市场传闻一线热点城市或面临局部政策收紧，虽然东莞直面政策调控的情况较少，但仍改不了客户入市情绪受整体政策走向的影响，为避免后市政策的不确定性，积极促进现有意向客户的及时成交。

当前整体客户来访量仍然低迷，部分购房者陷入房贷收紧误区。

近期，东莞楼市客户来访量整体上较为低迷，本周，根据东莞中原代理项目的客户来访监测情况来看，整体上客户来访量仍未有所改善，本周客户来访量仍延续上周低位，除受高位价格及预期政策影响外，部分购房者落入房贷收紧误区。

其一，部分客户认为房贷收紧，银行放不下款，便不能买房，而实际上当前房贷收紧只影响贷款的放款速度，并不影响房屋买卖的正常成交；其二，部分客户认为房贷收紧后，银行放不下款，便要一次性付款，而银行贷款与日常审批程序一样，是否批准贷款与个人信用审查有关，房贷收紧只影响审批后的放款速度，推迟放款则推迟购房者的月供时间；其三，部分购房者认为房贷收紧后，对开发商造成影响，而致使开发商降价销售，而实际上银行放款延迟后，无论销售多少，开发商的回款速度还是不会有所提高，构不成降价推售的理由，反而容易使今年一直业绩走好的开发商坐稳高价出售。

开发商追求利润信心不改，部分项目仍高价面市，价格无松动迹象。

从入市项目及个别项目后续面市价格来看，当前楼市仍然呈高位企稳上涨的走势，其一，片区领涨项目价格企稳高位，虽然不再上提，但亦无松动迹象；其二，个别新入市项目参照同片区内相对中位价格入市，但后期价格仍然面临上提；其三，个别片区内价格相对低位项目适度提价面市。

究其原因，其一，虽然当前开发商仍积极出货，但是，由于今年以来销售理想，众多开发商已达成年度目标或几近达成年度目标，致使开发商接下来更追求产品的高利润，而不着急着其出货量；其二，虽然房贷收紧影响了部分购房者的入市情绪，但更多地影响了开发商的资金回笼，银行放款延迟，无论购房者买多还是买少，银行还是要延迟放款，无论成交量多还是量少，开发商在当前情况下还是收不到钱，因此，降价冲量对开发商回笼资金的速度无丝毫促进作用，开发商还不如高价出售。

一、一级市场

本周土地交易信息：

本周挂牌土地信息：

二、二级市场

1、新增供应

本周新增供应：

2、商品房总体成交

本周（2013.10.14-10.20）商品房成交面积25.03万㎡，环比上升35.91%，同比上升50.41%。本周商品房成交套数2501套，环比上升33.89%，同比上升45.07%；成交金额22.27亿元。

本周住宅成交面积21.37万㎡，环比上升26.72%，同比上升44.86%；成交套数2021套，环比上升24.22%，同比上升33.75%；成交金额17.42亿元，成交均价为8153元/㎡，环比下降5.87%，同比下降0.14%。

本周非住宅成交套数480套，成交面积3.67万㎡，成交金额4.85亿元，成交均价13222元/㎡。

4、住宅成交量价走势

本周（2013.10.14-10.20）住宅成交2021套，成交面积21.37万㎡，成交均价为8153元/㎡，环比下降5.87%，同比下降0.14%。本周住宅中位数价格为7776元/㎡，环比上周7439元/㎡上升4.53%。

5、住宅成交单价区间分布

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交2021套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有52套，占比2.57%；成交价格在5000-6000元/㎡共有160套，占比7.92%；成交价格在6000-7000元/㎡共有799套，占比39.53%；成交价格在7000-8000元/㎡共有436套，占比21.57%；成交价格在8000-9000元/㎡共有199套，占比9.85%；成交价格在9000-10000元/㎡共有120套，占比5.94%；成交价格在10000元/㎡以上共有255套，占比12.62%。

6、区域住宅成交

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交2021套，成交面积21.37万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有塘厦、沙田、南城等15个镇区，成交套数在10-40套的有长安、莞城、麻涌等12个镇区，成交套数在10套以下的有高埗、东坑、谢岗等4个镇区。其中排在前列的镇街有塘厦747套、沙田140套、南城120套等。

从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、长安、松山湖等5个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有虎门、南城、凤岗等5个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有樟木头、黄江、石龙等12个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有茶山、东坑、高埗等9个镇区。

7、各住宅类型成交

8、楼盘成交排行

洋房成交项目一览（前10名）：

公寓成交项目一览（前10名）：

别墅成交项目一览（前10名）：

商铺成交项目一览（前10）：

写字楼成交项目一览（全部）：

车位成交项目一览（前10名）：

9、开工信息：

本周开工项目信息：

三、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

★个案名称：富通·自在城

本周主题：10月19日富通自在城隆重开盘

地段：东莞市莞城区运河西三路238号（运河东一号对面）

主力户型：70-97㎡

富通自在城定位为“城央之上，人生新主场”，旨在为奋斗中的城市中坚打造一个城央、生活、教育、文化、人居主场。富通自在城占据东莞最核心的地段，位于莞城、南城、万江三城核心交汇点。项目交通便利，多条公交路线经过，可快速到达规划中的R1线、万江候机楼、东莞总站。5分钟即达鸿福商圈、华南MALL商圈、西城楼商圈三大繁华商圈，滨江体育公园、可园、下坝文化创意坊、银丰美食街近在咫尺；可园中学、建设小学等省市一级学校仅数百米之遥，让孩子从小备受文化熏陶。

项目占地约2.8万㎡，总建筑面积约17万㎡，其中计容建筑面积约12万㎡。8栋30-33层高层组成围合式小区，小区绿地率、建筑密度均约为30%，项目产品主要由70-97平米两房三房刚需产品组成，部分130平米四房改善性产品。本周末举行开盘活动，购房享受1万抵3万优惠。

★个案名称：中熙松湖国际

本周主题：商务公寓样板房开放

地段：大朗镇巷头村富康路199号

主力户型：30-80㎡

中熙松湖国际位于大朗毛织商贸区，临近松山湖北部高新科技园区，是松山湖生活的后花园，带有浓厚的生活氛围与生活气息。区域内交通十分便利，莞深高速及建设中的轻轨R1、R3号线及莞惠城际铁路，外部主干道纵横交错，大朗汽车客运站。配套完善，周边拥有50万平配套，坐拥首席生活头等舱。项目以“更生活的松山湖”为理念，打造“智慧奢生活住区”，引领区域居住理念革新。本周公寓样板房盛大开放，现场购房5千享受95折优惠。

★个案名称：万科紫台

本周主题：儿童免费体验活动

地段： 虎门镇连升中路88号

主推户型： 125㎡万科紫台位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道，总占地面积60570.2㎡;，容积率2.5，总建筑面积150000㎡;，共有28栋，规划1000余户。周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级级商务配套；自然环境优美，靠近蛇山和虎门公园等城市中心不可再生生态景观；交通便利，距离虎门汽车客运站5分钟车程，广深高速入口15分钟车程，距规划建设中的穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场，真正实现珠三角半小时生活圈。本周末现场举行儿童免费体验活动。