地价与房价关系 地价房价比在10~20%之间较合理

是土地价格趋高，推动房价上涨，抑或房价上升，加速地价变高？这种命题，决非容易定论。但国土局前段时间的一个调查结果，似乎也在另外一个层面，为这两者关系作出注脚。

在这份由国土资源部牵头的调查报告中，得出一个结论：地价只是占了房价的一小部分。这是有数据支撑的。620个案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。大多数项目地价占房价比例在15%~30%之间。620个案例平均为23.2%，其中，比例在30%以下的约占案例总数的78%。

戏剧的是，这份调查报告，更被视为对工商联的一个颠覆。早在今年两会上，全国工商联在《我国房价为何居高不下》一个议案中就提到，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。

“地价决定房价”一论由此找到了强有力的支撑点。甚至有人提出，“土地偏紧、地价偏高，直接影响了房价”。

这个观点，简直与任志强想法一致。在刚刚更新的博客里，针对国土资源部“地价只占房价一小部分”的结论，任志强表示了反对。理由是这样的：土地出让金是国家收取的所有权租金，这部分组合在取得之初就必须交纳3%~4%的契约税，而进入房价之后又再次收取了房价中的契约税。这种费上费、费上税的重复性征收都是因土地而产生的成本中的一部分。重要的不是土地占房价中的比例，而是其合理性与增长动力对房价的影响。

地价与房价之间的关系，注定很纠结。有观点旗帜鲜明地表示，地价并非是房价上涨的源动力。他们说，房价并非因土地成本的上升而被推高，开发商对未来房价的预期，是地价高低的决定因素。

东莞地价7年翻6倍

必须要承认的一个事实是，土地招拍挂的实施，让地价一路飙升。2004年8月31日，对于土地交易市场来说，是一个不平常的日子。这种不平常，以致被业内定义为“8·31大限”。

东莞地价就这样被一路推高。东莞国土局统计结果表明，东莞的一级市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，平均楼面地价也由850元/平方米上升到1500元/平方米左右。

7年，地价翻了6倍，这就是土地招牌挂实施以来，东莞地价历经变化的真实版本。地价一路飙升，房价由此水涨船高。房价上涨，地价究竟起了多大作用？这点，难以证明。但，记者日前针对城区10个项目，对这些项目签约均价和当年楼面地价作了对比，得出一个结果：地价房价比低于30%。

在10个项目中，地价房价比最小的比例为8.2%，凯名轩，以城市豪宅定位的一个高端楼盘。2005年通过拍卖竞得的地块，楼面价位1114元/平方米，现在售价为13560元/平方米，其中，包含了3000多元/平方米的豪华非毛坯标准。江南第一城、塞纳城市嘉园、时尚岛蓝钻、东方华府等楼盘地价房价比普遍在10%~30%之间。

10~20%较合理

那么，地价房价比，究竟位于什么区间，更合理？地产策划人士陈真诚说，普遍来看，地价房价比偏高。但同样有个问题，在目前房地产大环境下，即便地价降低，即便地价房价比降低，开发商也未必会因之而调低销售价格，因几乎没有开发商按照成本定价法来定价，而主要是按照利益预期、参考同行等来定价。地价是构成房价的基础要素，决定房价的最低水平，但对房价的最高水平的直接影响不大。他认为，地价房价比在10~20%之间比较合理。