东莞楼市降温 大户型出货受阻现“低首付”入市

    楼市观察

一周商品房成交回顾：

据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2013.11.4-11.10）商品房成交面积19.37万㎡，环比下降9.69%，同比上升6.3%。本周商品房成交套数1658套，环比下降20.29%，同比下降15.1%；成交金额16.59亿元。

本周住宅成交面积14.62万㎡，环比下降27.71%，同比下降15.38%；成交套数1369套，环比下降25.88%，同比下降20.13%；成交金额13.06亿元，环比下降27%，同比下降2.49%。非住宅成交套数289套，成交面积4.75万㎡，成交金额3.53亿元，成交均价7417元/㎡。

价格方面，本周住宅成交均价为8934元/㎡，环比上升0.98%，同比上升15.24%。其中普通洋房成交均价为7617元/㎡，高端洋房均价为9404元/㎡，豪宅洋房均价为12911元/㎡，公寓均价为8300元/㎡，别墅均价为14382元/㎡。

住宅新增持续高位运行。

从10月下旬开始，东莞楼市住宅新增便持续高位运行，每周新增均在20万平以上，本周东莞有香樟1号、鼎峰源著、新世纪颐龙湾等7个项目住宅新增合计20.57万平。除住宅新增外，非住宅新增亦达2.65万平。

本周住宅网签出现回落，住宅成交量环比下降27.71%。

从本周住宅网签量来看，本周东莞住宅网签14.62万㎡，环比下降27.71%，网签套数1369套，环比下降25.88%。受塘厦碧桂园天麓山项目个盘网签超千套影响，10月份东莞楼市被其拉高，虽然9月底多盘集中入市后，10月份多个开盘项目集中网签亦拉动了东莞楼市的成交，但天麓山网签量庞大，致使整个市场热度有所虚高。

而实际上，市场从9月分便开始出现局部降温，进入10月份后，楼市观望情绪渐浓，项目客户来访量出现明显下滑，首先，以往在金九银十中出现的大量以价冲量现象未见出现，刺激购房者入市的“导火线”难以寻觅，其次，持续高企的楼价不见松动，还呈上涨趋势，令到部分购房者止步；再次，因临近11月的十八届三中全会，市场预期有针对楼市的政策出台，助涨了购房者的观望情绪，整个市场方面较为平淡。

但从10月下旬开始，开发商积极推货，众多项目便集中入市，楼市营销此起彼伏，开发商积极快速释放市场需求，

大户型产品出货受阻，个别项目现“降价”、“低首付”。

迈入年底，大户型产品出现出货受阻，个别项目大户型产品出现降价迹象，另有大户型项目产品以“低首付”积极吸引客户入市。

步入最后一个今年最后一个季度，大户型产品出现去货受阻现象，一方面，随着十八届三中全会的到来，房产税加码传闻频起，房产税出台预期加强，造成部分客户不敢贸然入市；另一方面，二套房、大户型、投资性购房历年年均量政策调控的重点，开发商亦会担心政策有变，以降价、低首付等手段积极去货。

开发商积极冲刺年度业绩，非住宅产品推货力度加大。

从10月下旬开始，市场上除了住宅项目积极推货入市外，便不乏非住宅产品的身影。10月底汇景御泉香山及北大资源御湾商铺开盘，而本周，万科紫台车位、万科朗润园商铺入市，绿茵温莎堡开启认筹，同时，东城万达甲级写字楼、虎门国际轻纺城二期商铺、常平富盈广场、厚街世界鞋业总部基地、田禾国际名酒城、田禾•东城国际食品交易中心、茶山美康居国际装饰材料城等多个项目积极加大其商业产品的推广力度。

随着银行房贷的不断收紧，楼市调控政策收紧预期上升，部分购房者观望情绪渐浓的情况下，开发商积极推售商铺等非住宅产品，以快速回笼资金，冲刺年度业绩，后市多个区域商业项目迎来供应小高潮，非住宅市场亦遍地开花。

一、一级市场

本周土地交易信息：

本周挂牌土地信息：

二、二级市场

1、新增供应

本周新增供应：

2、商品房总体成交

本周（2013.11.4-11.10）商品房成交面积19.37万㎡，环比下降9.69%，同比上升6.3%。本周商品房成交套数1658套，环比下降20.29%，同比下降15.1%；成交金额16.59亿元。

本周住宅成交面积14.62万㎡，环比下降27.71%，同比下降15.38%；成交套数1369套，环比下降25.88%，同比下降20.13%；成交金额13.06亿元，成交均价为8934元/㎡，环比上升0.98%，同比上升15.24%。

本周非住宅成交套数289套，成交面积4.75万㎡，成交金额3.53亿元，成交均价7417元/㎡。

4、住宅成交量价走势

本周（2013.11.4-11.10）住宅成交1369套，成交面积14.62万㎡，成交均价为8934元/㎡，环比上升0.98%，同比上升15.24%。本周住宅中位数价格为7987元/㎡，环比上周7685元/㎡上升3.93%。

5、住宅成交单价区间分布

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1369套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有18套，占比1.31%；成交价格在5000-6000元/㎡共有126套，占比9.2%；成交价格在6000-7000元/㎡共有331套，占比24.18%；成交价格在7000-8000元/㎡共有257套，占比18.77%；成交价格在8000-9000元/㎡共有254套，占比18.55%；成交价格在9000-10000元/㎡共有187套，占比13.66%；成交价格在10000元/㎡以上共有196套，占比14.32%。

6、区域住宅成交

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1369套，成交面积14.62万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有凤岗、塘厦、莞城等12个镇区，成交套数在10-40套的有万江、长安、高埗等11个镇区，成交套数在10套以下的有石龙、桥头、横沥等7个镇区。其中排在前列的镇街有凤岗231套、塘厦158套、莞城117套等。

从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、厚街、南城等7个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有塘厦、莞城、万江等7个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有石龙、沙田、大岭山等12个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有清溪、中堂、桥头等4个镇区。

7、各住宅类型成交

8、楼盘成交排行

洋房成交项目一览（前10名）：

公寓成交项目一览（前10名）：

别墅成交项目一览（前10名）：

商铺成交项目一览（前10）：

写字楼成交项目一览（全部）：

车位成交项目一览（前10名）：

9、开工信息：

本周开工项目信息：

三、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

★个案名称：富通·自在城

本周主题：11月9日富通自在城举行“脱光”交友派对

地段：东莞市莞城区运河西三路238号（运河东一号对面）

主力户型：70-97㎡

富通自在城定位为“城央之上，人生新主场”，旨在为奋斗中的城市中坚打造一个城央、生活、教育、文化、人居主场。富通自在城占据东莞最核心的地段，位于莞城、南城、万江三城核心交汇点。项目交通便利，多条公交路线经过，可快速到达规划中的R1线、万江候机楼、东莞总站。5分钟即达鸿福商圈、华南MALL商圈、西城楼商圈三大繁华商圈，滨江体育公园、可园、下坝文化创意坊、银丰美食街近在咫尺；可园中学、建设小学等省市一级学校仅数百米之遥，让孩子从小备受文化熏陶。

项目占地约2.8万㎡，总建筑面积约17万㎡，其中计容建筑面积约12万㎡。8栋30-33层高层组成围合式小区，小区绿地率、建筑密度均约为30%，项目产品主要由70-97平米两房三房刚需产品组成，部分130平米四房改善性产品。本周末举行“脱光”交友派对活动。

★个案名称：保利未来城市

本周主题：举办诚意登记活动

地段：沙田稔洲村轮渡路

主力户型：2栋、5栋

保利未来城市总占地5100亩，建筑面积多达1000多万平方米；整个项目分为三大功能组团：分别是以现代文化创意、高新科技研发为主的创意研发产业区组团；以商务、会展、办公为主要功能的大型会展商务中心区组团以及高端滨水居住组团。 

整个项目将分10年分批次进行开发，最终将打造成为一座水中之城、水上绿洲，建成后项目将形成容纳20-30万高端人群规模的城市综合体。本周末2栋及5栋纯江景楼栋诚意登记中。

★个案名称：万科紫台

本周主题：开盘

地段：虎门镇连升中路88号

主推户型：车位

万科紫台位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道，总占地面积60570.2㎡;，容积率2.5，总建筑面积150000㎡;，共有28栋，规划1000余户。周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级级商务配套；自然环境优美，靠近蛇山和虎门公园等城市中心不可再生生态景观；交通便利，距离虎门汽车客运站5分钟车程，广深高速入口15分钟车程，距规划建设中的穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场，真正实现珠三角半小时生活圈。本周日举办免费品酒会。

★个案名称：保利生态城

本周主题：诚意登记中

地段：虎门镇连升中路88号

主推户型：97-125㎡3房

保利生态城占地60平方公里，面积相当于6个深圳华侨城或是2个澳门版图，由保利地产投资超百亿将其打造成全球生态宜居范本区。

保利生态城与世界知名的AECOM公司合作，遵循可持续发展的理念，与自然和谐共生，整体来看，项目按照“一片、双弧、多点”的发展架构来规划，目的就是要把这里打造成前所未有的世界性生态宜居的旅游目的地。

项目首期产品共包含15栋高层住宅和162栋别墅，采用“西闭东开”的围合式设计，既能保证小区内部别墅群的安静与私密性，又能最大程度实现山景洋房的价值，同时使项目东南面完全敞开，保证户户享受到东南风。在整个南城住宅社区的东南侧——樟木头林场菠萝窝，规划拟建五星级酒店和国际标准的18栋高尔夫球场，预计于2014年动工。