东莞楼市金九银十房源足 市场暂平稳价格少起落

经历了2008年房地产一轮调整，东莞房地产市场新开工面积大量减少，2009年上半年，东莞市场以消费库存为主，然而仍然有一批新兴的楼盘于今年上市，为市场供应新鲜的血液。随着“金九银十”的临近，许多楼盘也加快了开发进度和推盘速度，新盘将于下半年陆续上市。

资源好大户型受青睐

今年以来，东莞市场上推出楼盘以大户型为主，造成市场上大户型供应量过大，几家欢乐几家愁的场面。随着市场的回暖，改善型需求的增加，大户型住宅也大量上市，东莞中原地产市场研究部经理车德锐告诉记者，东莞本地人喜欢购买大户型住宅，东莞市场上也习惯以建设大户型为主，以迎合市场的需求，然而随着市场的发展，大户型供应量过大，其他中小户型反而稀缺不足。

记者了解到，目前东莞大户型供应量过大，造成了供过于求的结构性失衡，许多大户型销售困难，然而也有部分位置好、品质佳、资源丰富的楼盘受到许多消费者的青睐，不少大户型因为自然景观丰富、地段好等原因，成为改善需求购房者的首选目标，不少具有自然景观资源优势的楼盘在开盘第一天就销售过亿元，从而活跃在东莞房地产市场上，成为可以与别墅、类别墅相抗衡竞争的产品之一。

下半年中小户型大量上市

与此同时，中小户型等适合投资自住需求的楼盘受到了许多首次置业者的追捧，开发商认为，中小户型进入门槛较低，而且适合首次置业需求，因此在市场的需求量上也比较大，而目前东莞市场上最缺乏的就是这种中小户型，甚至出现了阶段性断货的情况。

今年以来，东莞市场的成交量一直下滑，市场供应量逐渐下跌，许多楼盘以销售存库为主，新供应量快速减少，而下半年这种情况将有所改善，大量适合自住投资的市区楼盘即将上市推出。记者了解到，有开发商看好中小户型市场，加快开发速度，推出了大量中小户型产品，这些中小户型产品还没有上市就已经引起了楼市的关注热潮，而这批中小户型楼盘皆有几家知名开发商开发，集中于东莞南城，并且将于今年10月前后陆续上市，有需求的购房者可以从中选购适合自己的产品。

推荐楼盘

楼盘名称：中信凯旋国际

户型：75㎡~150㎡二房、三房和四房

地点：五环路与东莞大道交汇处

记者探营：中信凯旋国际是中信地产2009年全新推出的又一公园作品。该项目正处总部经济中心核心地段，毗邻中央生活区，项目总占地约8万平方米，总建筑面积约29万平方米，绿化率38%。记者日前赶往该项目现场，看到已有3栋11层楼高的五环沿线小高层及3栋31层的中央高层正在施工当中，其中一栋小高层已接近封顶，该盘的园林绿化也在同期建设当中。

亮点：正处于总部经济中心核心地段，旁边毗邻中央生活区，未来的升值空间颇大。

建议：该盘周边的生活配套及公交尚未完善，作为投资品种，该盘是上佳选择，如要作为首套置业之选，则要考虑购车后再自住。

楼盘名称：景湖·时代城

户型：以85~180㎡为主力户型

地点：南四环路与东莞大道交汇处

记者探营：景湖时代城项目是光大地产2009年全新推出的又一商住综合大盘。记者日前在该项目现场看到，该项目的建设进展相当快，一期共20栋小高层及园林同期动工，其中超过一半的楼房已经封顶。

据项目负责人介绍，景湖时代城计划分两期推盘，首期住宅初定在9月底以准现楼毛坯房形式发售，本周末会正式开放售楼部供购房者咨询。据透露，该盘首期发售的定价颇高，开发商初定洋房产品会以8000元~9000元/平方米的基数标准进行发售。

亮点：成熟的片区居住环境及体量较大的社区商业配套。

建议：较高的定价对购房者的经济实力也是一大考验。

楼盘名称：庄士新都·滨江豪园

户型：自住、改善型中大户型为主

地点：沙田滨江路

记者探营：庄士新都由香港开发商开发，第三期滨江豪园同时也采用了许多香港的豪宅设计观念，走进入户大堂，可以感受到一种清凉的感觉，处处都有精心布置的水景。销售人员介绍，大堂高5.1米，并设有礼宾司服务，同时这里还设计了独立的安防管理，配合人脸识别每张和可观对讲系统，目前该楼盘有8幢住宅，6号楼为海景单位，站在房间里面，可以欣赏到东莞越来越少的海景……最有特色的是规划了湖泊主题公园、六大主题景观，与不远处的海景相呼应。

亮点：海边豪宅，近距离接触大海。

建议：公交车配套还不甚完善，且楼盘附近高速公路仍在建设当中。

楼盘名称：御泉山

户型：改善型大户型为主

地点：南城黄金路

记者探营：御泉山于今年上半年成功推出了别墅后，又顺势推出了170、180多平方米的大户型高层洋房。记者昨日前往御泉山探营，目前园林的建设仍然在紧张进行当中，喷泉等水景已经基本建成，进入园内就可以听到喷泉的水声，似乎感受到一阵阵的清凉，由于楼盘环绕着别墅群体，因此住在该洋房内可以与独栋别墅一起享受着自然美景。样板房布局是三房两厅，光线充足，户户可以面对园内美景。

亮点：住洋房和别墅一起享受美景。

建议：由于洋房沿街，时闻喧哗吵闹，而灰尘也会随之而来，隔音措施及防尘措施要做好。

楼盘名称：金域华府

类型：60~90㎡户型为主

地点：南城区新基路

记者探营：金域华府是万科目前位于东莞市区的唯一一个新楼盘，预计于今年10月份左右上市。由于楼盘仍然在建，因此只能从外观了解该楼盘，该楼盘交通比较方便，周边新天地等几大社区已经成熟。据了解，该楼盘将延续万科一贯作风，把空间最大限度地利用，方便购房者改造成小三房等。

亮点：自住投资两相宜，地理位置方便。

建议：作为新兴社区，附近仍然有部分工厂，短期内环境可能会有一定影响。

楼盘名称：黄旗印象

类型：88~100㎡三房为主

地点：鸿福东路与银树路，新源路交汇处

记者探营：记者在项目现场看到，目前5栋高层已经拔地而起，预计8月底就能全面封顶。项目负责人表示，由于景观资源较好，产品赠送面积多，该盘届时的推盘价位会比一般的白领盘要高，800多套房源将在国庆前后分阶段推售。

亮点：周边生活配套已经相对成熟。

建议：项目后面的大量村屋，比较碍眼。如果购房者想看黄旗景观资源，最好考虑买面对黄旗方向的房源。

楼盘名称：沃多夫

类型：酒店式公寓为主

地点：长安中心区德政路

记者探营：该楼盘对面是长安公园，旁边有天虹商场等，而在这样寸土寸金的地段建小公寓，自然要有一定的特色，顺着修建豪华的大堂乘坐电梯上去，可以看到房子被建得像五星级酒店一样，豪华的走廊两边是同样建造得很豪华的房间，销售人员介绍，部分房间交楼标准是带有3000元/平方米左右的非毛坯标准。

亮点：中心位置，豪华非毛坯，高端投资型产品。

建议：走廊显得较小，由于酒店式公寓，一层楼里面将有许多邻居，适合投资和暂住。

后市解读：市场暂平稳 价格少起落

2009年楼市迅速回暖，东莞楼市均价也在7月份重新突破6000元大关，而随着楼市火热，政府也开始微调政策，楼市买卖双方又重新进入了观望状态。在这种情况下，下一阶段东莞楼市发展方向如何？记者连日来采访了业内专家，请他们一一为读者解读东莞楼市背后的真相。

光大地产策划部策划广告部总监乔启军：投资性需求在增加

预测：东莞很长一段时间是绝对性地以刚性需求为主，而随着东莞城区吸引力的提升，投资性需求也将会有所提升，东莞的城市价值在提升，房地产市场有很大的成长空间。当然，东莞市场也有泡沫，但是远远低于一线城市。

建议：从目前市场上看，以下几类产品相对来讲是比较适合投资的，第一种类别叫资源型产品，指拥有自然资源、城市资源的产品，第二种是适用型产品，中小户型比较适合首次置业的产品，既可以用来自住又可以用来投资，第三种是品质性产品，发展商花了很多力气做了很多东西，还有很多附加值，如环境、物业管理、教育配套等很多种东西叠加在上面，具备了一定的价值。

东莞中原地产市场研究部经理车德锐：2010年后价格或上涨

预测：目前东莞产品结构性供需失衡，适合普通自住的产品日益稀缺，未来开发很多适合普通自住的项目，在地段、配套比较完善的情况下，自住型产品打破消费者的观望情绪是比较容易的。由于上半年东莞市场自住型产品紧缺，自住型需求一直在累积，这种需求少部分流入了二手市场里面，但是还有相当一部分人在等待合适的房子出现。只要定价合理，这种自住型购买力很快就会被调动起来。

建议：目前东莞的房价较低，是一个比较好的投资机会。房价比较低的原因，一方面是供应量大，另外一方面是东莞现在处于产业结构升级转型阶段，是一个非常好的入市投资的时间节点。预期未来珠三角一体化将逐渐实现，东莞产业转型初见成效的时候，东莞楼市的发展将迎来一个广阔的升值空间。

联华国际集团品牌管理中心总经理黄建辉：轨道交通带来利好机遇

预测：珠三角一体化，会把市场的整个面扩大一些，政府投入了大量的资金，特别是在交通方面，轻轨建设成功，对东莞是很有利的，深圳人到东莞会很方便，而由于东莞房价处于一个价格洼地的现状，许多人会选择在深圳工作，在东莞居住，交通会给东莞带来很好的机遇。

建议：在开发项目和营销方面，开发商应该避免同质化，同时老老实实做好产品和服务。传统概念的营销手法作用已经没有那么大了，营销的招数已经用得多了，只有口碑才是最重要的。

东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部经理雷非非：中小户型投资需求增加

预测：从目前来看，房价向下跌可能性不大，包括现在拍卖的地块来看，有些地价格略高，但是从平均的价格来看，是比较看涨的，而按照涨幅的比例的话，平均每年6%~7%的增长是比较平稳的过程。中小户型使用的价值将来会得到更多的释放，中小户型的投资需求将进一步增加。

建议：中小户型的投资需求将进一步增加，特别是稀缺性具有比较优质配套的土地，是将来投资的一个发展的方向，而随着功能性需求加大，第三产业不断地在加快规模，对这种优质地段配套物业产品需求也会很大，租赁市场的需求将会进一步放大。