东莞别墅盘2013年末集中入市 受高端购房者青睐

　　高端豪宅入市往往推动着全市整体均价的上升，而年末，这种上升的趋势将日趋明显，年末东莞楼市将有大量纯别墅盘集中入市，将再次拉高整体均价。

　　而与此同时，面对日益激烈的豪宅市场竞争，有别墅盘则打造出8000多平方米的豪华会所，吸引高端购房者圈层“抢客”，而有别墅盘则惜售等待明年再入市。

　　数据：前十月别墅供应近百万平方米

　　今年以来，东莞楼市量价齐升，刚需盘成交火热，而不少楼盘价格之所以能够节节攀升，“洋房配建别墅”给力不小。记者发现，一些拥有较少自然资源的刚需盘在洋房中配建少数别墅产品，以拉高楼盘档次，抬高洋房的价格，成为今年楼市较为常见的一种现象。而也正是“洋房配建别墅”现象增加，使得今年的别墅产品急剧上升，供过于求。

　　统计数据显示，今年以来，豪宅别墅供应量大增，1~10月别墅供应量超过去年成交总量，别墅市场的竞争压力剧增。东莞中原地产市场研究部数据显示，今年1~10月，东莞别墅新增供应是2813套，供应面积约99.95万平方米。2012年全年，东莞别墅成交2393套，成交面积为60.87万平方米。东莞中原地产策略研究总监车德锐认为，“洋房配置别墅”的趋势导致了资源性不强的别墅越来越多，别墅产品供过于求。

　　记者调查中发现，这种现象出现在拥有少量景观资源，但容积率相对较高的楼盘。如在松山湖某楼盘，去年推出洋房时产品7000多元/平方米，今年该楼盘增加了十多套别墅产品，同时新推出的洋房价格已经上涨至10000元/平方米以上。一名不愿意透露姓名的业内人士表示，这种现象在拥有景观资源的松山湖片区等区域比较普遍。

　　高端别墅盘年末集中入市

　　与前三季度不同的是，年末纯别墅盘入市增加，不仅类别墅产品增多，独栋别墅产品也增加。

　　上周，纯别墅楼盘长安莲湖山庄宣布将于本月底开盘，一期将推出83套300～1000平方米别墅产品，包括一线亲水独栋、二线临湖独栋、维景双拼联排、独创叠加别墅等。此外，近期还将有不少纯别墅盘入市，如东城皇马骊宫、南城鼎峰·源著、佳兆业·帝景中央等都将推出200~1000平方米的独栋别墅、类别墅产品，随着这些产品的入市，有望改变今年“洋房配套别墅”产品为主的格局。

　　东莞中原地产赵善扬告诉记者，纯别墅楼盘更容易受到高端购房者的青睐，原因是纯别墅社区更容易让高端购房者满足“圈层”的目的，“一个高端购房者过来买房了，他会带动他的朋友过来一起买。”

　　不过，别墅供应持续增加，别墅产品所面临的竞争压力也越来越大。

　　记者采访了解到，也有开发商因为别墅供应量过大，竞争激烈而选择留盘惜售，等待明年再入市。如沙田某楼盘目前已经拿到了预售证，但是由于沙田片区楼盘多，竞争激烈，开发商并不打算在近期推出其别墅产品，预计将在明年才会入市。

　　东莞中原地产策略研究总监车德锐表示，今年别墅产品供应量大，竞争激烈，别墅、类别墅产品多，而且产品品质复杂多样，甚至出现鱼目混珠，而一些开发商认为自己的产品不错，因此推迟至明年上市，明年的别墅市场或者会更好。

　　业内人士：  

　　东莞别墅价值普遍被低估

　　“别墅卖出洋房价”是今年别墅市场的一大特点。在厚街一楼盘，洋房的价格在9000多元/平方米，而别墅产品也仅售12000多元/平方米左右，别墅卖出了洋房价，而在万江区，有的别墅产品甚至8000多元/平方米。

　　车德锐认为，由于别墅产品供应量过大，土地价值被忽略，东莞别墅的价值普遍被低估了。“别墅的建筑成本和洋房是差不多的，但是土地的价值却比洋房的要高得多。”

　　他认为，目前的价格让人低估了别墅的价值和未来升值潜力，但是低价也让别墅的性价比很高，投资别墅的升值潜力很大。

　　高端生态别墅最具投资价值

　　车德锐表示，东莞目前存在的山居别墅、湖景别墅、江景别墅、海景别墅当中，拥有山景资源的山居别墅是最受置业者青睐的，此外分别是湖景别墅、江景别墅和海景别墅，在较长一段时间内这种格局不会改变。“拥有原生态山湖资源，离城市中心不远的规模大盘，低容积率、低密度，纯粹性，高端圈层等”，他认为这样的别墅才最具投资价值。