东莞房地产实现蜕变 短短七年造就发展黄金时代

2003年，本报正式开版进入东莞，成为最早关注东莞城市发展的珠三角主流媒体之一。就在这一年，刚刚起步的东莞房地产市场也发生前所未有的巨变，外地地产大鳄争相进入，彻底搅乱了原本平静的东莞楼市，本土与外来开发商两股力量的相互角逐，令东莞楼市在随后几年发生了天翻地覆的变化。2003年~2009年，东莞房地产在各方面都发生了质的飞跃，这短短7年，造就了东莞房地产发展的黄金时代，也为东莞地产发展史写下浓墨重彩的一笔。

2003年~2004年：深商入莞助推东莞楼市发展

2003年以前，东莞房地产尚处于“小打小闹”的起步阶段，随着东莞市“五年见新城”城市建设框架的逐渐形成，东莞开始引起各方的注意。从这一年开始，深圳金地集团、富通集团及万科集团先后来莞拿地开发，一改东莞楼市本土开发商“一头独大”的局面。

2004年以后，深圳开发商扎堆入莞，每年以近10家的速度在增加。市场开发的激烈角逐令东莞房地产楼市发生了天翻地覆的变化，自此以后，东莞房地产项目的整体开发水平、营销水平可谓“一日千里”。

2005年~2007年：地价、房价屡创新高

到了2005年后，东莞各镇区地产项目“遍地开花”， 本土与外来开发商土地之争、市场之争已进入到一种胶着状态，高价拿地行为令东莞的商住用地价格几年间翻了数倍。以2004年为分水岭，此后东莞房价开始稳步飙升，最近4年东莞的房价每年基本以10％以上的涨幅上涨。

到了2007年，东莞的地价、楼价在深圳投资客的“入侵”下快速上涨，创下7年来的最高位。

2008年~2009年：市场回调重回平稳基调

2007年，一记响亮的“9·27”地产新政让陷入疯狂的东莞楼市迅速清醒过来，东莞楼市开始进入长时间的回调期，

去年的东莞房价已回调到2006年年底的基准价格。今年上半年，东莞楼市鲜有新品上市，各路开发商在长达一年多的时间里，以“减负、减速、备粮过冬”的心态苦练内功。随着中央宽松货币政策的实施，目前东莞楼市已开始出现回暖迹象。

地价房价变迁

地价：5年间翻了4倍多

合富辉煌东莞市场研究部的数据显示，东莞商住用地的地面单价近几年来快速上涨，从2003年的971元/平方米飙升到2007年的最高位4957元/平方米，5年间平均地价翻了4倍多。

虽然2008年的地价有所回落，但3912元/平方米的价格仍处于较高价位。到了今年，虽然土地交易市场仍旧低迷，但地价不降反升。

合富辉煌东莞市场研究部表示，这跟东莞土地规划容积率逐年走高有关，从东莞2005年~2009年成交的楼面地价看，除了去年达到2676元/平方米的高位外，去年、今年楼面地价都在回落，证明开发商的实际拿地成本也跟着在降。

房价：上涨后回归平稳

东莞7年的城市发展，改变了房地产的竞争格局，改变了主力购买人群，也改变了2002年以前缺乏变化的东莞房价。

2003年以后，东莞房价在各种外力的冲击下开始大幅攀升，从2003年~2009年东莞商品房销售价格的走势可以看到，东莞的房价上涨以2004年作为分水岭，此后东莞房价稳步飙升，其中以2007年的飙升速度最快。到了去年，东莞房价上行到5567元/平方米的高位。

到了今年，东莞的整体房价虽略有下滑，但幅度并不明显。合富辉煌东莞市场研究部认为，东莞房价在最近两年仍能保持高位的原因，一是由成交较多的高端楼盘拉起整体成交价位，二是东莞房价目前仍在一个较为理性的区间运行，故不会出现一线城市那样的大起大落。

地产大事记

2003年：深商入莞

以金地、万科、富通为首的深圳地产商开始“抱团杀入”东莞。

2004年：中心区现形

“5年见新城”的“造城运动”有了成果，东莞城市中心区雏形显现，围绕城市中心的商业及住宅区蓬勃发展。

2005年：收回闲置土地

东莞市土地出让金在1997年后首次实现大幅上调，最高幅度超过100%，同时开始加快收回闲置土地。

2006年：“90/70新政”出台

这一政策改变了东莞房地产市场一直以来“大户当道”的局面，大批中小户型、公寓产品现身楼市。

2007年：“高价地”频现、“9·27”新政

东莞楼市地价、房价及成交量进入顶峰，土地交易市场“拍出”了5个高价地。“9·27”银行新政正式出台，大幅提高二次房贷门槛令过度火热的楼市急剧降温。

2008年：降价退房

以万科、光大为首的开发商为了快速推货回笼资金，掀起降价潮，自此，东莞楼盘“降价潮”不断。

2009年：楼市回暖

随着宽松的货币政策的实行，楼市成交逐渐回暖，3月开始房价止跌回升，连续4月环比上涨。