东莞楼市连续两周降温 多个新盘年底将入市冲量

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：一线城市或会加码调控  东莞楼市观望开始显现

十八届三中全会后，一线城市加码调控的可能以及加快房产税立法试点，扩大成必然的政策走向对四季度市场走势有明显影响，楼市交易量将会受到打击。从目前来看，在预期和供需矛盾的背景下，后续房价上涨的压力较大，调控也面临很大压力。新政或引购房者观望，楼市调控政策备受瞩目。

11月开始东莞市场热度放缓，尤其观望开始显现，预计年底2个月楼市与前几个月相比整体交投会有所降温，但因为接近年底冲量期，开发商优惠将有所加大，将会释放部分的购买力，同时，11-12月将有多个新项目入市，预计年末市场情况不会太差。

2、新增供应：观望情绪加重推货减慢   刚需及微改善型产品为主

三中全会期间，市场观望情绪加重，开发商放慢推货步伐。瑞峰置业市场研究部数据监控显示：上周（2013.11.11-11.17）东莞全市虽然维持有10个项目有商品房新增供应，但个盘推货量明显减少，以少量推货来维持市场热度。7个项目有住宅产品供应，合计新增1212套，面积约14.36万㎡，环比下滑近3成；其中供应量突出为是桥头石竹山水园（推422套96-128㎡两-三房）及万科翡丽山（240套95-97㎡的刚需三房）两大项目，其他项目推货量都在200套以下。

3、成交情况：连续两周降温  多个新盘年底有望入市将冲高成交量

上周东莞楼市住宅成交1392套，合计面积14.61万㎡，环比基本持平，连续两周降温。主要是因为：一、上周除了凤岗名流印象花园、高埗新世纪颐龙湾新品开盘获得较好销售业绩之外，其他项目的去货一般；二、别墅成交回落，前两周由于万科四季花城的销售，别墅成交量一度被拉高，随着该项目网签的落幕别墅成交也回归正常态势；三、开发商年终冲量吸引购房者入市，“低首付”手段愈演愈烈，如香市1号、长堤1号等项目；四、多个新盘仍在蓄客阶段，如中央财津、佳兆业帝景中央、天骄御品、城市立方、石排国际公馆、世纪城幸福公馆等项目，这些项目有望在年底入市，或将带动成交量再度回升。

4、成交均价：中低价位项目签约再度走高  住宅均价环比小幅下滑2%

上周东莞住宅签约价为8716元/㎡，环比小幅下滑2%。主要是因为高端项目及城区签约比例再度下滑，而二三线镇区的中低价位项目签约走高，如上周洋房排名中低于“8千”的项目占了7席，表现在高埗新世纪颐龙湾签约83套，均价仅为6658元/㎡、望牛墩富盈四季华庭70套，均价5915元/㎡，沙田庄士新都滨江豪园70套，均价6555元/㎡等项目，从而拉低整体的价格。

5、区域供需：凤岗塘厦连续两周夺冠亚军  颐龙湾助高埗排名第四

上周东莞仍有30个镇区有成交记录，凤岗塘厦两周依然排名冠亚军。凤岗上周个盘效应较为凸显，名流印象花园二批新品11栋88-132㎡3-4房11月9日开盘，销售率近9成，上周网签187套支撑凤岗再度夺冠。塘厦虽仍然排名亚军，但各项目的成交都在60套以下较为一般，碧桂园天麓山签约52套为区域最高。沙田在庄士8号新品签约70套的冲击下，尽管保利、碧桂园项目签约回落，依然稳坐前三甲。高埗由于新世纪颐龙湾的再次规模推货，排名第四。

6、产品成交：70-100㎡刚需当道  130-160㎡改善型产品成交上升

上周70-100㎡刚需产品成交793套，占总量57%，呈现上涨趋势；100-130㎡首次改善型产品成交平稳，别墅成交由于万科四季花城网签的释放完毕也出现回落。此外，130-160㎡改善型产品签约90套，环比上升5成。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：联华国际夺望牛墩两宗商住地   石碣近5.85万㎡地块待拍

本周将有4宗商住商服用地进入最后一轮的竞拍，合计出让面积约18万㎡。其中3宗皆位于望牛墩镇杜屋村，地理位置相邻。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：位于望牛墩面积约2.73万㎡的商住用地在被东莞市中晖置业有限公司以4735万元拿下，折合楼面地价1158元/㎡；另一宗近8.59万㎡商住用地则在经过2家公司11轮竞拍后，被东莞市莞乡商住区有限公司以15524万元收入囊中，楼面地价约1205元/㎡。据悉，这两家公司都是联华国际旗下子公司。截止前为止，望牛墩在本月已经成功出让4宗商住用地，且有3宗出现溢价，说明开发商对望牛墩市场的看好，故其唯一同区域地块面积仅0.79万㎡的商服用地有望成交。而位于石碣镇刘屋村面积约5.86万㎡的商住地也将在本周待拍，地块起始楼面地价约1880元/㎡。

 1.2出让土地：6宗16万㎡商住商服用地集中出让  厚街、东坑各占3宗

上周东莞全市共有6宗商住商服用地在东莞国土资源交易网挂牌公示，其中3宗位于东坑镇，地块分布较散，不在同一个村。面积最大的一宗约6.17万㎡，位于坑美村，起始楼面地价约900元/㎡；另一宗商住地位于塔岗村，面积约1.48万㎡，起始楼面地价约905元/㎡；唯一的商服用地则位于配套设施较为齐全的井美村，面积较小，不足3千㎡，起始楼面地价仅806元/㎡。而其余3宗商服地块则皆来自厚街镇双岗、新围村，合计出让约8.05万㎡，3宗地块地理位置相邻，容积率在1与1.05之间，起始楼面地价在2248-2257元/㎡。

1.3土地成交：6宗商住商服用地成功出让    汉邦穗丰高溢价获凤岗地块

上周6宗商住商服用地已成功交易，约有18.35万㎡的土地进入市场。其中竞争最为激烈的是位于凤岗镇五联村，面积约2.5万㎡的商住地，在经过5家公司72轮激烈竞拍后，东莞市汉邦穗丰房地产有限公司以总价17302万元夺得，折合楼面价2883元/㎡，溢价率高达92.2%。其次是位于石碣镇四甲村因起价过高而流拍的商住地，降价重新上市后受捧，3家公司144轮疯抢后，东莞市中熙房地产开发有限公司以37220万元夺得，折合楼面价1624元/㎡，溢价62.4%。而位于望牛墩的两宗连体商住地也，最终也被东莞顺海实业投资有限公司以溢价23.39%的6857万元、底价2214万元全部斩获，折合楼面地价分别是1237元/㎡、1000元/㎡，这是自2009年来望牛墩首次出让商住地。

商服用地成交方面，位于寮步镇的商服用地被东莞苏珊房地产开发有限公司以总价9090万元拿下，折合楼面价1568元/㎡。地块位于香市路与富兴路交汇处，在寮步镇规划的新城市中心区域内，城市配套设施较为齐全。而樟木头面积约2.01万㎡的商业金融用地则被深圳市绿晟投资发展有限公司直接“跳价”200万轻松拿下，成交总价5973万元，折合楼面价1187元/㎡。

2、房地产市场

2.1、新开工：新开工步伐明显加快   6项目动工纯新楼盘占4个

上周东莞全市共有6个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约31.57万㎡，环比增长451%；非住宅建筑面积约8.23万㎡，环比增长593%。因东莞楼市的一路旺销，库存消耗快对东莞楼市的看好，及政府对空闲土地的处置的加码等因素的影响下，开发商的开工步伐都明显的加快。6个开工项目中有4个是纯新项目首次开工，如黄江的金湖郦城、南城的白马驿舍、莞城的金域华庭和茶山的宇丰名苑。

2.2、新增供应：观望情绪加重推货步伐减慢  刚需及微改善型产品为主

三中全会期间，观望情绪加重，开发商放慢推货步伐。瑞峰置业市场研究部数据监控显示：上周（2013.11.11-11.17）东莞全市虽然维持有10个项目有商品房新增供应，但个盘推货量明显减少。8个项目有住宅产品供应，合计新增1212套，面积约14.36万㎡，环比下滑近3成。其中供应量最大的是桥头的石竹山水园，推出422套96-128㎡的新品，合计有4.76万㎡的洋房产品入市。其次是万科翡丽山的三期产品万科金色梦想，有240套95-97㎡的刚需三房产品推出。非住宅方面供应方面，最为亮眼的是塘厦新项目万科金色城市花园新品首次亮相。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：连续两周降温  多个新盘年底有望入市将冲高成交量

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年11月11日-2013年11月17日）东莞楼市住宅成交1392套，合计面积14.61万㎡，环比基本持平，连续两周降温。

2.3.2供需量价走势：中低价位项目签约再度走高   住宅均价环比小幅下滑2%

   上周东莞住宅签约价为8716元/㎡，环比小幅下滑2%。主要是因为高端项目及城区签约比例再度下滑，而二三线镇区的中低价位项目签约走高，如上周洋房排名中低于“8千”的项目占了7席，从而拉低整体的均价。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1199套仍为主力  别墅签约出现回落

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需依然当道  130-160㎡产品环比上升

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：凤岗塘厦连续两周夺冠亚军  颐龙湾助高埗排名第四

上周东莞仍有30个镇区有成交记录，凤岗塘厦两周依然排名冠亚军。凤岗上周个盘效应较为凸显，名流印象花园二批新品11栋88-132㎡3-4房11月9日开盘，销售率近9成，上周网签187套支撑凤岗再度夺冠。塘厦虽仍然排名亚军，但各项目的成交都在60套以下较为一般，碧桂园天麓山签约52套为区域最高。沙田在庄士8号新品签约70套的冲击下，尽管保利、碧桂园项目签约回落，依然稳坐前三甲。高埗由于新世纪颐龙湾的再次规模推货，排名第四。

2.3.5.2个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 80-100㎡产品占总量50% ，较上周套数增长

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-350㎡联排别墅产品受宠  占总量25%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡产品签约突出   占总量30.2%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量39.5%

2.3.7楼盘活动：多个新项目集体酝酿蓄客   预计年底实现大爆发

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1  财政部：10月全国财政收入12136亿元 同比增16.2%

10月份，全国财政收入12136亿元，比去年同月增加1693亿元，增长16.2%。其中，中央财政收入5985亿元，同比增长16.9%；地方财政收入(本级)6151亿元，同比增长15.5%。本月中央财政收入增幅进一步回升，主要受经济逐步回暖、贸易形势好转、以及一次性收入缴库等特殊因素影响，扣除特殊因素后中央财政收入同比增长约10%。

3.1.1.2  2013年10月份社会消费品零售总额增长13.3%

2013年10月份，社会消费品零售总额21491亿元，同比名义增长13.3%（扣除价格因素实际增长11.2%，以下除特殊说明外均为名义增长）。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额10579亿元，增长12.4%。1-10月份，社会消费品零售总额190308亿元，同比增长13.0%。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1 住建部:经适房暂不取消“三房”并轨政策年底出台

坊间热传的“经济适用房（下称‘经适房’）将会被取消”乃系误读，经济适用房取消并不会“一刀切”。
　　据《中国房地产报》报道，住建部住房保障司相关人士称，在目前条件下，经适房不可能取消，外界传言经适房取消系误解，而“经适房、公租房、廉租房并轨政策目前正在研究制定中，年底前，住建部会出台相关文件”。

3.1.2.2 三中全会决定加快房产税立法试点 扩大成必然
　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)公布，《决定》提出深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。推进增值税改革，适当简化税率。调整消费税征收范围、环节、税率，把高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1  1-10月全国商品房销售额6.1万亿 增长三成　

　　国家统计局数据显示，今年1-10月，全国商品房销售面积9.59亿平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售面积增长22.3%，办公楼销售面积增长30.6%，商业营业用房销售面积增长11.2%。

　　全国商品房销售额61238亿元，增长32.3%，增速比1-9月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长32.6%，办公楼销售额增长42.5%，商业营业用房销售额增长23.0%。

　　截至10月末，商品房待售面积4.54亿平方米，比9月末增加726万平方米。其中，住宅待售面积增加448万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加101万平方米。

　　此外，数据显示，1-10月份，房地产开发企业到位资金97194亿元，同比增长27.2%，增速比1-9月份回落1.5个百分点。

国家统计局数据显示，10月份，房地产开发景气指数为96.88，比上月回落0.37点。

3.1.3.3  中国首推房地产电商结合金融服务模式

中国房地产流通领域首次出现房地产电子商务与金融服务结合应用的模式。易居中国日前与中信银行签约，推出“乐居房产电商4.0”版。双方商定，以房产抵押综合授信形式，推出房产类个人消费金融产品“乐居贷”，在业内率先将房产电商与金融服务进行有机结合应用。

据介绍，该产品贷款期限最长可达30年，用于满足个人及家庭购房、购车、非毛坯、留学、旅游、家居消费、婚庆等各项大宗生活消费需求。既帮助消费者解决消费资金问题，也能提高开发商意向客户转化率，帮助项目更好的实现营销目标，继而盘活楼市存量房。有近200家国内知名开发商与建材供应商领取了“乐居贷”首发标牌，与乐居房产电商并肩迈入电商金融化时代。

3.1.3.4政策趋紧或使年底楼市活跃度有所降低

中国房地产信息集团分析师杨晨青表示，在深圳、北京和上海相继出台地方新政策后，今年以来房价快速上涨的核心城市的市场整体氛围也将受到一定影响，其成交量价增幅在年底将有所收窄。

中国房地产学会副会长陈国强也认为，临近年底，一些城市调控从紧、限价从严肯定会对市场的供应带来一定的影响。不发预售证虽然可以在一定程度上控制房价，但关键是要看再发预售证时，该项目的房价是不是得到有效控制。

3.1.3.5北京：将推7万套“七折房”

近期，北京市2013年第一批自住型商品房项目规划设计方案展出，首批展出的7个项目分部在海淀、朝阳、昌平、丰台四区，预计明年二季度末能够入住。而近期共有7宗土地出让涉及自住型商品房配建用地。按照北京市计划，今明两年将有7万套自住型商品房入市。这种被外界称为“七折房”的自住型商品房推出，可能加剧刚需人群的观望心态，进而平抑房价。

3.1.3.6深圳：农地入市首宗地块年底挂牌

深圳首个原集体建设工业用地将于年底挂牌入市。该宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，用地面积14568平方米。该地出让后所得收益的70%归市国土基金，30%归原村集体经济组织。成交后，村集体组织还可继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套。这次采取了村集体在享有部分物业的基础上，与当地政府以3：7分享土地出让收益的办法，这对全国范围内“集体建设用地入市”提供了可操作的先例。

3.1.3.7广州：豪宅成交升温

2013年10月广州二手住宅成交均价达22432元/平方米，环比2013年9月上升7.6%，其中，高端物业交投最旺的天河区，成交均价环比涨幅领跑其他区域，10月天河区二手住宅成交均价为32951元/平方米，环比2013年9月出现13.9%的涨幅。此外，楼价相对较高的中心四区，2013年10月二手住宅成交均价为27953元/平方米，环比2013年9月上升9.9%。10月二手住宅成交均价明显拉升的主要是市中心高单价物业成交升温。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1   东莞成为2013年“节能减排财政政策综合示范城市”2013年11月13日在国家财政部节能减排财政政策综合示范城市评选中，东莞成功入选，新入选的示范城市，将优先享受中央财政各项节能减排政策倾斜；对列入节能减排实施方案、但现有政策未覆盖的项目，中央财政将根据项目投资、节能减排效果等情况给予综合奖励。同时，示范城市所在的省级财政也将安排一定资金，专项用于城市节能减排。除现有政策向示范城市倾斜外，中央财政还将按照3年示范期，每个城市15亿元至20亿元的规模再安排综合奖励资金。

3.2.1.2 科技周东莞市签下32项目 5国际合作基地获认定

11月14日，松山湖明珠实验动物科技有限公司、东莞百进五金塑料、东莞中科院云计算中心、东莞中盈环科节能科技有限公司、星河生物科技股份有限公司等五个机构被认定为国家级或省级国际科技合作基地。至此，东莞共计拥有1个国家级国际科技合作创新园、3个国家级国际科技合作基地、19个省级国际科技合作基地，有效地集聚了国际科技资源。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 因项目搁置 东莞宏远新科科技园被取消用地资格

近日，市重大办发文通报取消东莞宏远新科科技园项目市重大项目资格，已收回配置的100亩用地指标。东莞宏远新科科技园是2013年市重大建设预备项目，项目原计划总投资额为3.5亿美元，该科技园选址在南城水濂山大道旁，用地约339.13亩。 

3.2.2.2 从2014年起全市推进土地流转奖励政策

从2014年1月1日起，我市将在全市范围内推进土地流转奖励政策。对流转合同期5年以上、规模经营面积50亩以上且符合其他奖励条件的耕地流转双方，根据流转合同期限和规模经营面积给予一次性基础奖励，流出方分档次每亩奖励200-500元，流入方每亩奖励100元;在此基础上，从次年起对流转合同期10年以上、规模经营面积100亩以上的流出方给予追加奖励，根据流转合同期限和规模经营面积，分档次每两年每亩奖励200-300元。

3.2.2.3 我市鼓励企业挂牌“新三板” 最高奖百万元

东莞市审议出台了《东莞市鼓励企业挂牌全国股转系统暂行办法》，决定鼓励我市企业挂牌“新三板”系统。该办法适用于在我市依法进行工商、税务注册登记，拟在全国股转系统或已成功在全国股转系统挂牌的企业。根据《办法》，对于成功挂牌全国股转系统的企业，在挂牌成功后一次性奖励100万元。转板奖励方面，全国股转系统挂牌企业申请转到主板、中小板和创业板上市，对成功转板上市的企业，奖励100万元，同时享受《东莞市培育企业上市操作流程》“已上市企业资助”的奖励政策。